Nhà đầu tư cần làm gì để vượt qua 4 giai đoạn của một chu kỳ bất động sản?

Theo các chuyên gia bất động sản Mỹ, một chu kỳ bất động sản điển hình thường kéo dài 18 năm và trải qua 4 giai đoạn (phục hồi, mở rộng, siêu cung (nguồn cung vượt quá nhu cầu) và suy thoái). Nhưng không dễ để nhà đầu tư biết họ đang ở giai đoạn nào và khi nào thì một chu kỳ kết thúc.

Có nhiều lời khuyên rằng nhà đầu tư nên mua ngay khi thị trường đang xuống hay đợi cho đến khi thị trường tự điều chỉnh để mua với giá rẻ. Nhưng trên thực tế, thị trường luôn biến động theo những cách không ngờ.

Đại dịch đã tạo ra một trò chơi đỏ đen mà không ai biết mình rơi vào phía nào. Một số thị trường hoạt động rất tốt, số khác bị hủy diệt do các vấn đề mà một năm trước đó không ai nghĩ sẽ xảy ra.

Trong năm 2020 khi dịch bệnh mới bùng nổ, nếu nhà đầu tư mua bất động sản tại Florida hoặc Texas thì giờ họ có thể đã là triệu phú và tỷ phú. Nhưng nếu lựa chọn New York hoặc San Francisco, họ có thể đang ngồi trên một núi nợ hoặc tệ hơn là phá sản.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là nhà ở, là một hạng mục đầu tư mà các dự báo đều mang tính cục bộ và địa phương. Ví dụ, nhiều người lo ngại việc tăng lãi suất để ảnh hưởng xấu đến toàn thị trường, nhưng nếu trong thời gian này, nhu cầu thay đổi theo hướng ngược lại so với dự báo do thay đổi về phong cách sống (chẳng hạn như làm việc từ xa lên ngôi và các chính phủ tăng cường giãn cách xã hội để ngăn ngừa sự lây lan của Covid-10) thì tác động của lãi suất sẽ trở nên vô hiệu.

Dù chúng ta không bỏ qua chu kỳ thị trường, nhưng có những biến số sẽ tạo ra nhiều thay đổi bất ngờ mà chúng ta có thể hoặc không thể kiểm soát. Trong bối cảnh này, hãy sử dụng các yếu tố dưới đây để kiểm soát phần nào các biến số và giúp việc đầu tư thành công.

Kinh nghiệm là một lợi thế. Không gì có thể khiến nhà đầu tư trở nên khôn ngoan bằng những thất bại khi thị trường khó khăn hoặc trải qua các đợt suy thoái. Mọi bài học đều phải trả giá, nhưng chúng giúp nhà đầu tư biết cần phải làm gì khi thị trường trở nên tồi tệ.

Hiểu thị trường. Đừng chờ đến khi thông tin về thị trường xuất hiện trên báo chí, đó có thể là khi mọi chuyện đã muộn hoặc bạn đã bỏ lỡ cơ hội. Hãy tìm hiểu đến chân tơ kẽ tóc về thị trường mà bạn đang đầu tư để xem xét các giao dịch, định giá đúng bất động sản và xác định các hành động phù hợp. Không nhà đầu tư nào có thể thành công nếu chỉ nhìn ngôi nhà trên Google Earth mà không tìm hiểu về bất động sản trong thực tế và điều kiện tại các khu vực lân cận.

Không phỏng đoán thiếu căn cứ. Hãy đưa ra đánh giá của thị trường dựa trên phân tích về các sự kiện hiện tại. Việc sử dụng các dự báo tài chính hay bảng tính các số liệu trong quá khứ để đưa ra quyết định đối với một bất động sản. Hãy bám sát những nguyên tắc tài chính cơ bản. Nếu giá thuê hiện tại là 10 USD, hãy tính toán chi phí dựa trên con số này thay vì tự đưa ra giả thuyết rằng tiền thuê sẽ tăng 25% khi dự án hoàn thành.

Không hoảng loạn. Công việc đầu tư đòi hỏi tính logic và tư duy rõ ràng về dài hạn. Điều này không dễ dàng, vì thị trường bất động sản thường diễn biến chậm và thay đổi rất nhiều trong quá trình phát triển mà thường kéo dài vài năm. Khi dự án hoàn thành, rất có thể những biến động đang diễn ra ở thời điểm hiện tại sẽ không còn phù hợp, ví dụ như điều kiện kinh tế, nhu cầu mua nhà và phong cách sống. Do đó, nhà đầu tư cần có một chiến lược dài hạn nhưng cũng cần linh hoạt thực hiện các điều chỉnh theo thự tế để dự án đi đúng hướng.

Có chiến lược thúc đẩy thanh khoản và sử dụng đòn bẩy. Đòn bẩy là điều tuyệt vời khi thị trường tốt đẹp, nhưng có thể nhanh chóng giết chết một dự án khi thị trường suy giảm và các nhà đầu tư chưa sẵn sàng về nguồn vốn. Tính thanh khoản cũng quan trọng không kém vì nó có thể giúp dự án thanh toán đúng kỳ hạn hoặc chậm thanh toán các chi phí ngắn hạn.

Nhìn chung, "mua thấp và bán cao" nghe có vẻ dễ dàng, nhưng có rất nhiều thách thức để đạt được điều này bởi phân tích thị trường bất động sản chưa bao giờ là điều dễ dàng. Cách bền vững nhất là nhà đầu tư tích lũy kiến thức và kinh nghiệm qua từng dự án, và sử dụng chúng để từng bước bảo vệ và phát triển vốn chủ sở hữu.