Theo ước tính của Giáo sư Xiang Songzuo tại Đại học Renmin danh tiếng tại Bắc Kinh, khoảng 80% tài sản của người dân Trung Quốc thuộc dạng bất động sản, với tổng trị giá hơn 65 nghìn tỷ USD - gần gấp đôi quy mô của tất cả các nền kinh tế G7 cộng lại. Do đó, một suy giảm của thị trường này sẽ có thể gây ra những tác động đáng kể đến sức khỏe của nền kinh tế Trung Quốc.

Nhà đầu tư bất an

Thậm chí, ông Xiang còn cảnh báo về một tương lai sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc. "Sự sụp đổ này sẽ là một khoảnh khắc hoàn hảo của Minsky" - ông cảnh báo. (Minsky là một thuật ngữ sử dụng khi nói về sự sụp đổ đột ngột của giá tài sản sau một thời gian dài tăng trưởng, được đặt theo tên của nhà kinh tế học người Mỹ Hyman Minsky).

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư đang có tâm lý bất an khi rót tiền vào lĩnh vực bất động sản. Trong khi triển vọng phát triển cho các ông lớn như Country Garden và China Vanke vẫn ổn định, thị trường trái phiếu lại đang có những dấu hiệu cảnh báo về khoản nợ của các công ty bất động sản nhỏ của Trung Quốc đang nắm giữ.

Rất nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản tại Trung Quốc đã nằm trong nhóm xếp hạng CCC trong bảng Xếp hạng Toàn cầu của S&P. Nằm trong nhóm xếp hạng như vậy, nghĩa là các công ty này thuộc nhóm "dễ bị tổn thương” và “có mức độ rủi ro cao”.

Công ty Guorui Properties có trụ sở tại Hồng Kông là một trong số đó. Công ty này đã bị hạ cấp hai bậc, xuống nhóm "CCC" trong đánh giá của S&P vào ngày 4/2, một động thái phản ánh "sự không chắc chắn về kế hoạch tái cấp vốn của công ty đối với các kỳ hạn nợ sắp xảy ra". Đây được xem như một cảnh báo rằng công ty này có thể phải đối mặt với khả năng vỡ nợ.

Tương tự, Moody's vào ngày 23 tháng 1 đã hạ mức xếp hạng Tập đoàn quốc tế Jiayuan xuống hai bậc thành hạng "Caa1" với một tương lai phát triển tiêu cực. Theo Moody’s, giá cổ phiếu giảm mạnh gần đây cùng với cơ cấu sở hữu không ổn định có thể "làm suy yếu niềm tin của nhà đầu tư và làm tăng rủi ro trong hoạt động tái cấp vốn".

Theo Nikkei, việc Bắc Kinh mạnh tay trong các chế tài xử lý hệ thống "ngân hàng bóng tối" của họ đã khiến các công ty này khó khăn hơn trong việc tìm các nguồn vốn đầu tư.

Các ngân hàng bóng tối (Shadow banking) từng là một trong những nguồn tài trợ chính cho các nhà phát triển nhưng những nỗ lực gần đây của Trung Quốc nhằm hạn chế loại hình tài chính này "đã làm suy yếu thanh khoản cho các nhà phát triển vừa và nhỏ, vốn phần nhiều dựa vào loại hình tài chính này."

Để đối phó với sự suy giảm của thị trường, một số chính quyền địa phương đã âm thầm gỡ bỏ các hạn chế đối với việc mua nhà, bao gồm việc loại bỏ giới hạn giá cho căn hộ và nới lỏng quy định người mua nhà phải là người địa phương. Hay mới đây, chính quyền đã xem xét việc xóa bỏ tình trạng bán nhà trước khi hoàn thành.

“Dập tắt" hy vọng

Thực tế, việc bán nhà trên giấy tờ đang cho phép các nhà phát triển bất động sản nhận được toàn bộ tiền mua hàng từ khách hàng trước khi công trình được hoàn thành. Điều này giúp các doanh nghiệp thu về nguồn tài chính để tiếp tục mua bán và phát triển các dự án bất động sản khác.

Nếu quy định loại bỏ hình thức bán hàng này được thông qua, nó sẽ “chấm dứt” kênh tài chính quan trọng đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, nhất là khi giới chức nước này đã thực hiện nhiều biện pháp thắt chặt khác nhằm kiềm chế tình trạng giá nhà tăng nóng.

Động thái này được đánh giá đang tạo thêm áp lực lớn đối với lĩnh vực bất động sản, khi doanh nghiệp bất động sản bị chặn nhiều chiều về vấn đề tài chính, trong khi các khoản nợ đến hạn của khối công ty này trong quý I/2019 ước tính vào mức kỷ lục 23 tỷ USD.

Đầu tháng 1, PBoC cũng dành tới 800 tỷ CNY, tương đương 117 tỷ USD, cho khoản vay mua nhà mới. Thế nhưng các nhà kinh tế lại nghi ngờ về tác dụng của các biện pháp nới lỏng này.

Chuyên gia kinh tế trưởng khu vực Châu Á – Thái Bình Dương tại S&P Global – ông Shaun Roache nhận định: "Những nỗ lực để thúc đẩy thị trường, không cẩn thận sẽ lại chính là nguyên nhân chính dẫn việc tăng trưởng đã chậm lại càng chậm lại". Thậm chí các biện pháp kích cầu của Bắc Kinh là “khá tầm thường” và không có khả năng kích thích việc mua nhà của người dân.

Sự phát triển chững lại của Trung Quốc không chỉ gắn liền với lĩnh vực bất động sản. Cuộc chiến thương mại đang diễn ra, cũng như những áp lực leo thang từ Mỹ về các vấn đề cơ cấu nền kinh tế khiến các nhà đầu tư, cũng như người tiêu dùng trở nên cẩn trọng hơn rất nhiều trong việc xuống tiền. Bởi không giống những lần suy thoái trước đây, lần này người dân Trung Quốc không biết được rõ ràng điều gì đang chờ đợi họ ở phía trước.

Nhiều người cho rằng Trung Quốc đang trải qua một chu kỳ đi xuống khó khăn hơn trước đây, do các yếu tố bổ trợ như sự già hòa dân số, hay đà suy giảm của kinh tế toàn cầu, thế nhưng mức nợ cao lại mới là mối quan tâm chính. Các mức nợ này hiện chiếm khoảng 270% GDP, trong đó khu vực doanh nghiệp - đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản - chiếm hơn 160%.

Việc đồ thị bất động sản của Trung Quốc đang đi xuống, thậm chí có nguy cơ sẽ chạm đáy đã "dập tắt" hy vọng lướt sóng kiếm lời của các nhà đầu tư.

Cô Zhang Zhaohui, một chuyên gia quan hệ công chúng 30 tuổi ở Bắc Kinh, đã lên kế hoạch chi tiết cho việc mua nhà khi thị trường hạ nhiệt. Kế hoạch mua căn hộ đầu tiên của cô là vào khoảng năm sau, nhưng những động thái đi xuống gần đây trong thị trường bất động sản đã khiến cô hoảng sợ. "Thật đáng sợ khi thấy giá nhà tại một số thành phố đã giảm tới 20% trong năm ngoái. Điều này khiến tôi tự hỏi liệu thị trường bất động sản của Trung Quốc có sắp sụp đổ," cô nói.