Nghe có vẻ nghịch lý nhưng lại rất thật. Không thiếu những mảnh “đất vàng” tại Hà Nội, TP. HCM hay nhiều thành phố khác, đang để làm sân chơi bóng, làm nơi bán nước, để mốc, trong khi nội bộ doanh nghiệp (DN) có cái quyền thuê mảnh đất đó lại lục đục, khốn đốn vì không biến được “đất vàng” thành doanh thu, thành lương, thành cổ tức. Câu chuyện gì cũng đều có nguồn căn.
 
Kể từ năm 1993, khi Việt Nam tiến hành sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước, câu chuyện tính toán ra sao với quỹ đất mà DN đang sử dụng đã là vấn đề đau đầu, thu hút sự chú ý của dư luận. Năm 1996, Chính phủ ban hành nghị định đầu tiên, quy định về vấn đề này, sau đó Chính phủ đã ban hành 6 nghị định và 3 nghị định sửa đổi bổ sung nữa. Mỗi văn bản mang một sắc thái riêng, trong đó, điểm khác biệt đáng kể nhất là cách xác định giá trị đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa.
 
Có văn bản quy định, đất đai do DN nhà nước sử dụng là tài sản của Nhà nước và phải được tính giá trị vào giá trị tài sản tại doanh nghiệp. Có văn bản quy định đất thuê không tính giá trị, khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu lựa chọn thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Nếu lựa chọn giao đất thì phải tính.
 
Với quy định như vậy, hầu hết các DN đều lựa chọn hình thức thuê đất. Tài sản đi thuê thì không thể cộng vào giá trị DN, giá cổ phiếu sẽ nhẹ hơn, cổ phần hóa sẽ đơn giản hơn.
 
Nhưng quyền thuê đất lại là một lợi thế rất lớn, nhất là khi đất được sử dụng dưới hình thức thuê dài hạn 50 năm, 30 năm. Những DN có quỹ đất lớn, đắc địa, một phần sử dụng làm trụ sở, một phần khác được tính toán chuyển đổi mục đích, phát triển các dự án bất động sản.
 
Có điều việc biến các mảnh đất vàng thành doanh thu, thành lợi nhuận và cổ tức thật không dễ dàng. Không ít DN nhà nước sau khi cổ phần hóa chỉ có quy mô nhỏ, vốn điều lệ 5 - 10 tỷ đồng, mãi loay hoay với các dự án bất động sản. Có DN sau cổ phần hóa 6 - 7 năm mới ký được hợp đồng thuê đất với địa phương, rồi chuyện tìm đối tác để cùng thực hiện dự án cũng là câu chuyện dài.
 
Nhiều khu đất đẹp, trung tâm sau nhiều năm vẫn chỉ là sân tennis cho thuê, sân tập golf, cửa hàng bán nước, với doanh thu mà bản thân DN cũng kêu ca là không đủ trả tiền thuê đất. Không có gì khó hiểu khi những công ty này, hoạt động kinh doanh yếu ớt, doanh thu lợi nhuận khiêm tốn, không gánh nổi tiền thuê đất, thậm chí nợ tiền đất trước cổ phần hóa và phải xin miễn giảm tiền thuê đất.
 
Vậy nên xử lý thế nào với quyền sử dụng đất khi DN nhà nước cổ phần hóa? Đây vẫn là bài toán hóc búa với tất cả. Chính phủ đã bắt tay sửa Nghị định 59/2011/NĐ-CP về cổ phần hóa DN nhà nước từ 3 năm nay, nhưng dự thảo nghị định mới nhất vẫn đầy ý kiến trái chiều, chủ yếu quanh câu chuyện về quyền sử dụng, quyền thuê đất.
 
Ở góc độ nhà đầu tư, những cổ đông đã bỏ tiền mua cổ phiếu của DN khi cổ phần hóa với ít nhiều kỳ vọng hưởng lợi từ những mảnh đất vàng, nhưng sau nhiều năm không có lợi ích, rất dễ phản ứng với lãnh đạo DN. Mâu thuẫn từ bên trong, sức ép từ bên ngoài vì thế nảy sinh, DN đã khó, lại thêm khốn khó. Ấy là tình cảnh của không ít DN ngồi trên đất vàng, nhưng không bẻ vàng mà ăn được.
Bùi Trang (ĐT BĐS)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn