Nghịch lý phí bảo trì chung cư

PHÓNG VIÊN: - Ông từng nói sẽ kiến nghị Bộ Xây dựng thay đổi cách thu phí bảo trì chung cư. Vì sao cần thiết phải thay đổi cách thu hiện nay?

Ông VÕ VĂN BÉ - Hiện nay quy định của Bộ Xây dựng đóng 2% phí bảo trì trên giá trị căn hộ (chẳng hạn căn hộ giá trị 1 tỷ đồng, đóng phí 2% là 20 triệu đồng).

Mục đích thu để sử dụng vào việc sửa chữa, tu bổ công trình và bảo trì hệ thống máy móc khi tòa nhà hết hạn bảo hành. Thế nhưng, quy định này có thể nói là chưa phù hợp với thực tế.

Thí dụ, tại dự án Saigon Pearl (quận Bình Thạnh) hiện đang bán 51,3 triệu đồng/m², nhưng nếu “bốc” dự án này đặt vào khu vực đường Lê Duẩn (quận 1) giá bán sẽ là 123,3 triệu đồng/m². Bản chất giá bán căn hộ đã bao gồm chi phí xây dựng và tiền đất phân bổ trên mỗi căn hộ.

Cũng là một dự án, dù đặt ở quận Bình Thạnh hay quận 1 đều bảo trì như nhau. Ở nước ta, trong các khu vực trung tâm, giá trị xây dựng căn nhà chỉ chiếm 20%, 80% còn lại nằm trong giá trị khu đất. Cho nên, quy định thu 2% trên giá bán căn hộ vô hình trung bắt người dân đóng tiền bảo trì đất.

Trong khi đó, những dự án xây dựng ở khu trung tâm TP, chủ sở hữu căn hộ bỏ ra số tiền 2% ban đầu khi mua căn hộ là cực kỳ lớn mà có thể 10 năm sau cũng không dùng hết.

Hoặc trong một dự án, cùng một tòa nhà căn hộ tầng 29 hướng quay về quận 1 bán 57,54 triệu đồng/m², căn hộ tầng thấp hướng quay về cầu Sài Gòn chỉ bán giá 45,21 triệu đồng/m². Hai căn hộ này có diện tích sử dụng và tiện ích như nhau, trong khi quy ra 2% trên giá trị căn hộ sẽ thiếu công bằng với người mua nhà ở vị trí đẹp.

Trong cùng một tòa nhà, cấu trúc giá bán căn hộ dĩ nhiên sẽ có độ vênh, song đó là tài sản vô hình chứ không phải hữu hình. Bảo trì tòa nhà là bảo trì giá trị thật. Chẳng hạn như chi phí bảo trì máy phát điện không thể bắt người tầng 29 đóng cao hơn các hộ ở tầng thấp.

Sự vô lý trên thể hiện ngay cả khi xét các căn hộ trong cùng 1 tầng của cùng một tòa nhà. Thí dụ: Năm 2007, căn hộ tòa nhà Topaz (Saigon Pearl) bán ra với giá 65,76 triệu đồng/m². Đến năm 2010, giá bán giảm xuống còn 47,26 triệu đồng/m².

Như vậy, nếu khách hàng mua năm 2007 phải đóng 2% của 65,76 triệu đồng/m², khách hàng còn lại đóng 2% của 47,26 triệu đồng/m²! Thị trường địa ốc có lúc lên lúc xuống, nếu quy định đóng 2% trên giá bán sẽ không đúng với thực tế.

Do đó, để khoản phí này hợp lý hơn, nên quy định đóng 2% này theo giá thành xây dựng và phân bổ trên mỗi mét vuông chứ không phân bổ trên giá trị căn hộ. Theo đó diện tích sử dụng càng lớn nghĩa vụ đóng phí bảo trì dự phòng lớn hơn.

Chung cư Saigon Pearl. Ảnh: T.VY

- Quy định là vậy nhưng cách thu ở Saigon Pearl thời gian qua có phần “linh động”?

- Tại dự án Saigon Pearl, trước đây khi tiến hành thu khoản phí bảo trì chung cư 2% trên tổng giá trị căn hộ, cư dân cho rằng trong thời gian đầu, các tòa nhà đang còn thời hạn bảo hành, nếu hư hỏng thiết bị đã có nhà thầu chịu trách nhiệm chi trả và nếu có hư hỏng bảo hiểm lo.

Yêu cầu này cũng hợp lý, nên chủ đầu tư cân nhắc thay vì đóng khoản phí 2% ngay sau khi nhận bàn giao nhà thì được chia ra thu trong vòng 5 năm để nhẹ gánh nặng tài chính cho khách hàng. Tuy nhiên, bất cập trong cách thu này là một số khách hàng đóng được 2 năm, đến năm thứ 3 không muốn đóng tiếp vì cho rằng quỹ này còn nhiều, chưa sử dụng hết nên không cần phải thu thêm.

Hoặc nhiều trường hợp sau khi nhận được sổ đỏ, dù chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng phí 2% nhưng đã chuyển nhượng lại căn hộ cho người khác. Từ những rắc rối này, theo tôi phải đóng 2% ngay từ lúc nhận căn hộ.

Cần khẳng định phí bảo trì dự phòng có ý nghĩa quan trọng để đảm bảo sự vận hành an toàn của bất kỳ công trình chung cư nào. Dù tòa nhà có mua bảo hiểm, nhưng trong trường hợp có xảy ra sự cố của thang máy, máy phát điện… cần có tiền để bảo trì ngay chứ không thể chờ có tiền bảo hiểm mới làm.

Một khi bảo hiểm chi trả (thường mất một thời gian rất lâu) đó cũng là tiền của cư dân. Khoản phí 2% tính trên giá trị căn hộ hay giá thành xây dựng không mất đi đâu, vẫn là tiền của cư dân và khi chuyển nhượng căn hộ có thể chuyển nhượng cả khoản tiền này. Bởi khi mua nhà, chúng ta đóng khoản tiền này nhưng có thể chưa dùng đến hoặc chưa sử dụng hết.

- Hiện nay, một số chủ đầu tư chiếm dụng khoản phí 2% này và trì hoãn việc bàn giao cho ban quản trị (BQT) chung cư?

- Theo quy định của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư phải gửi khoản thu 2% vào một ngân hàng và phải chuyển toàn bộ cho BQT sau khi BQT được lập ra. Tại dự án Saigon Pearl cũng vậy, khi BQT được bầu ra hợp lệ, tiền quỹ bảo trì sẽ chuyển toàn bộ cho BQT kèm theo hồ sơ ngân hàng cung cấp rất minh bạch, trong đó ghi chi tiết ngày tháng nộp tiền, tiền gốc và lãi phát sinh bao nhiêu…

Không có chuyện để người dân đóng hôm nay mà vài tháng sau mới nhập vào tài khoản, hoặc khi BQT yêu cầu chuyển mới lục lọi, rà soát. Những chủ đầu tư nào không tách bạch, mở tài khoản ở ngân hàng để gửi số tiền cư dân đóng vào rõ ràng là chiếm dụng.

Dù quy định hiện nay cho phép BQT được quản lý quỹ, song kẽ hở ở đây là BQT không có pháp nhân, việc giao cho BQT làm chủ tài khoản và quản lý một số tiền lớn như vậy cũng chưa đúng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. BQT do cư dân bầu lên hoàn toàn là quan hệ dân sự, biết đâu trong quá trình hoạt động, những người này lên ngân hàng rút hết tiền rồi biến mất.

Để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi của tất cả cư dân, tại dự án Saigon Pearl xử lý bằng cách BQT thuê một đơn vị quản lý vận hành tòa nhà là Công ty Savills Việt Nam. Đơn vị này có pháp nhân và có thể chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề tài chính. BQT vẫn là chủ tài khoản nhưng toàn bộ hệ thống thu chi do Savills quản lý nên BQT không thể tự ý rút tiền.

- Xin cảm ơn ông.