Nghề môi giới địa ốc: Sự thực sau “chiếc bánh vẽ”

Những ngày cuối tháng 1/2015, giới hành nghề dịch vụ địa ốc và người thạo BĐS bỗng… giật mình bởi thông tin nhiều người ở các ngành khác nhau đang ồ ạt đầu quân môi giới BĐS vì hoa hồng trăm triệu hàng tháng.

Khi lãnh đạo tự lăng - xê

Phát biểu trước báo giới thông qua các cuộc phỏng vấn, hội thảo chuyên đề, giới thiệu cơ hội đầu tư… đã rất quen thuộc với giới tạo lập, kinh doanh nhà đất. Ở mức độ cao hơn, nhiều đại diện lãnh đạo DN còn biết cách “tranh thủ” phương tiện thông tin đại chúng để gián tiếp định hướng thị trường mục tiêu cũng như tự quảng cáo về năng lực, độ hấp dẫn của đơn vị mình.

Gần nhất, một bài báo về luồng nhân sự “trái ngành” đang rầm rập đổ vào nghề môi giới nhà đất thể hiện điều này. Theo đó, căn cứ vào diễn biến khách quan của thị trường đang có thanh khoản tăng mạnh, “tiền hoa hồng hàng trăm triệu đồng bằng cả năm đi làm đã hút nhân sự nhiều ngành khác chuyển sang làm môi giới địa ốc”. Chi tiết, nhiều nhân chứng “sống” đã được dẫn ra để minh họa. Một kiến trúc sư mới ra trường 1 năm, một giám đốc chi nhánh DN về viễn thông, một luật gia có 5 năm kinh nghiệm về bảo hiểm và ngân hàng… lần lượt “nhảy việc” về sân môi giới địa ốc và tỏ ra rất hài lòng với mức thu nhập cao vọt so với công việc cũ.

Giá trị thực của dành cho nhân viên môi giới rất… khó tin

Cũng trong bối cảnh tươi sáng về nghề “làm dâu trăm họ” được phản ánh mới đây, ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Khải Hoàn Land, cho hay: trong 3 tuần đầu của tháng 1, toàn hệ thống giao dịch của DN đón gần 50 nhân sự mới cho vị trí môi giới (đến từ các ngành khác như ngân hàng, bảo hiểm, kiến trúc…). Vị lãnh đạo hệ thống sàn giao dịch đặt trụ sở chính tại Tp.HCM đưa ra 3 lý do cho sự dịch chuyển: số lượng giao dịch thành công vượt xa kỳ vọng (!); nguồn cung BĐS tăng đột biến và tư duy làm công ăn lương đã dần thay đổi, người lao động cởi mở với nghề bán hàng ăn hoa hồng. Chưa hết bất ngờ về mức hoa hồng một sản phẩm địa ốc (2 - 4% giá trị hợp đồng) do ông Hoàn cung cấp, nhiều môi giới kỳ cựu tiếp tục… sốc vì thông tin tiền hoa hồng môi giới đã tăng 1,7 lần so với 2 năm qua do Phó Tổng Giám đốc Đất Xanh chia sẻ.

Cụ thể, “tăng trưởng thu nhập của môi giới BĐS đạt 10 - 20% trong năm qua, đây là mức lý tưởng. Khi đột biến, thanh khoản thị trường lên cao, môi giới còn nhận hoa hồng vài trăm triệu đồng một tháng, thậm chí là bạc tỷ nên nhân sự các ngành khác bị hút về là bình thường”. Cũng như Khải Hoàn, hệ thống sàn giao dịch của Đất Xanh đón nhận lực lượng môi giới mới... tăng đều trong 24 tháng qua.

Như vậy, diễn biến “tăng đều số lượng” nhân sự đã tiếp mạch 4 tháng qua. Thậm chí, giữa các đơn vị còn ghi nhận cạnh tranh ngầm. Cụ thể, ở Hà Nội, CEN Group tuyển thêm 1.000 nhân sự trong 3 tháng cuối 2014. Giữa tháng 1/2015, theo nguồn tin riêng của TBKD, đã xuất hiện một số lượng không nhỏ môi giới “chạy” từ STDA sang đầu quân Đất Xanh Miền Bắc sau… thời gian thử việc.

Thực tế người làm nghề

Trước hết, là mức hoa hồng 2 - 4% giá trị hợp đồng dành cho nhân viên môi giới của sàn (lãnh đạo Khải Hoàn Land). Theo ông Tuấn, Giám đốc một sàn giao dịch đặt tại khu Trung Yên (Cầu Giấy, Hà Nội), thông tin này rất… khó tin với người trong nghề. Ngoại trừ giai đoạn BĐS sốt ảo cả thông tin lẫn giá trị thực của sản phẩm, còn 3 năm trở lại đây, mức hoa hồng dành cho nhân viên sàn chỉ ở 0,5 - 1% tổng giá trị. Phần còn lại thuộc về công ty (sàn giao dịch, trung tâm) - tương đương 3 - 3,5% hợp đồng.

Hiện tại, ở 2 loại hình sàn giao dịch: sàn chỉ chuyên phân phối đúng nghĩa đen và sàn có chức năng đầu tư (trực thuộc DN chủ đầu tư dự án), mức hoa hồng này cũng “khó lòng” lên tới 2%. Tham chiếu ở nhiều văn phòng nhà đất (đứng dưới pháp nhân một sàn giao dịch nhất định để hợp thức, hợp pháp), phần phí người môi giới được hưởng sau khi “chốt” hợp đồng mua bán cũng rất hạn chế.

Anh Tâm, phụ trách nhóm hàng dự án của một văn phòng nhà đất ở khu vực Nguyễn Ngọc Vũ - Lê Văn Lương, phân tích: Do “lệ thuộc” nguồn hàng (đặc biệt là dự án NƠTM có tiến độ thi công tốt và giá chừng 23 triệu đồng/m2 căn hộ), sản phẩm tới tay người mua thường phải “cõng” thêm chi phí môi giới. Nếu qua càng nhiều “cầu”, việc một suất ngoại giao căn hộ có giá cao vọt so với nguồn sơ cấp là chuyện đương nhiên.

Người này tỏ ra mệt mỏi khi nhắc tới vấn đề hoa hồng cho môi giới. “Bán được một căn dự án, nhưng nguồn hàng là “xin” từ một sàn khác, cộng thêm chi phí quảng cáo tiếp thị, chăm sóc khách, tái đầu tư vào đầu mối cấp hàng… môi giới giỏi nhất và nhiều mối quan hệ DN trong mảng bán sản phẩm dự án thì cũng chỉ được 1% hoa hồng là tối đa…”.

Có lẽ hàng trăm đơn vị sàn BĐS đang lo “chạy ăn từng bữa” ở Hà Nội phải tìm tới Khải Hoàn Land, Cen Group để học hỏi cách thức kinh doanh lẫn sử dụng bộ máy nhân sự khổng lồ. Trong bài báo thể hiện sự dịch chuyển lớn về số lượng nhân sự sang nghề môi giới, một Giám đốc chi nhánh chia sẻ anh ta rời nghề viễn thông (sau chục năm bám trụ với mức lương 1.000 UDS/tháng!) để tìm thu nhập tương xứng hơn. Rồi lại một luật sư có thâm niên 5 năm về bảo hiểm - ngân hàng nhảy sang làm “anh môi giới” đã bán được 3 căn cao cấp sau 7 tuần “chân ướt chân ráo”…

Còn rất nhiều góc cạnh nghề nghiệp của trung gian nhà đất đã được các lãnh đạo DN nêu trên không nhắc tới, để tạo hiệu ứng đẹp cho những ai chưa hiểu rõ “cung đường môi giới”. Một giả thuyết, nếu mức hoa hồng đang gia tăng và cao tới mức “khó tin”, thì chi phí giá thành sản phẩm đến tay người mua cuối cùng đã bị cộng thêm vào hóa đơn thanh toán - phương hại trực tiếp tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường BĐS.