Ngân hàng hẹp cửa, đâu là “bầu sữa” cho thị trường bất động sản năm 2018?

Thắt dòng tín dụng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản năm 2018 sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về tài chính - vốn, do Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình: (i) Từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; (ii) Từ ngày 01/01/2019 là 40%.

Đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước cũng có văn bản yêu cầu các ngân hàng hạn chế tập trung cho vay đối với lĩnh vực bất động sản và xây dựng; rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ các dự án bất động sản; giám sát việc sử dụng vốn để tránh việc cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là đầu tư bất động sản hoặc chứng khoán.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho biết, để đạt tốc độ tăng trưởng khoảng 8,46-9,21% như mục tiêu đề ra, năm 2018 Bộ này xác định phối hợp chặt chẽ trong điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm cân đối lớn của nền kinh tế. Một trong những trọng tâm của Bộ là tập trung vào giải pháp để thực hiện Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở, bất động sản, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Theo đó, Bộ Xây dựng đã chủ động có kế hoạch theo dõi sát diễn biến, thường xuyên cập nhật thông tin và thực hiện nghiêm chế độ báo cáo về tình hình thị trường bất động sản.

Theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia Tài chính Ngân Hàng, việc siết dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ gây ít nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp bất đông sản. Thị trường bất động sản đã tốt hơn trong những năm gần đây, tuy nhiên vẫn còn đó nhiều khó khăn như lượng hàng tồn kho quá lớn, nợ xấu còn cao. Do đó, các ngân hàng thương mại phải kiểm soát được chất lượng các khoản vay, cũng như chứng minh được nguồn trả nợ.

Cũng theo Tiến sĩ Hiếu, việc ngân hàng siết tín dụng cũng là một cách để thanh lọc các nhà đầu tư yếu kém, “tay không bắt giặc” trên thị trường bất động sản hiện nay.

Tìm dòng tiền mới

Thực tế, viễn cảnh ngân hàng siết dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản đã được các chuyên gia cảnh báo từ nhiều năm trước. Do đó, mặc dù có khó khăn nhưng nhiều doanh nghiệp không quá bất ngờ, một số khác đã chuẩn bị sẵn các phương án để huy động dòng tiền từ nơi khác.

Mới đây, Công ty cổ phần địa ốc No Va (Novaland) vừa công bố các tờ trình lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản về việc niêm yết chứng khoán của công ty ở thị trường nước ngoài, phát hành cổ phiếu tăng vốn, thay đổi phương án phát hành trái phiếu và thay đổi người đại diện theo pháp luật.

Theo đó, Novaland muốn niêm yết cổ phiếu hoặc trái phiếu phiếu tại Sở giao dịch chứng khoán Singapore hoặc một Sở giao dịch chứng khoán khác ở nước ngoài. Dự kiến việc niêm yết sẽ được thực hiện trong năm 2018 hoặc 2019.

Theo kế hoạch phát hành tối đa 100 triệu cổ phần phổ thông theo phương thức chào bán riêng lẻ với giá chào bán không thấp hơn giá trị sổ sách của công ty. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2018.

Về trái phiếu, Novaland muốn nâng tổng giá trị chào bán từ 250 triệu USD lên tối đa 300 triệu USD.

Trước Novaland, nhiều tên tuổi lớn của Việt Nam như Vinamik, Hoàng Anh Gia Lai, FLC hay Vietjet….cũng tính đến phương án xuất ngoại để tìm dòng vốn thông qua việc niêm yết trên các sàn quốc tế. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có một doanh nghiệp Việt nam nào thành công.

Một cách huy động vốn không mới nhưng đạt hiệu quả cao là thông qua hoạt động M&A (mua bán và sát nhập).

Giai đoạn từ năm 2015 – 2017, ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ của các thương vụ M&A. Hàng loạt nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…liêp tiếp đạt được các thương vụ đình đám với doanh nghiệp địa ốc Việt như Nam Long, Phúc Khang, Năm Bảy Bảy, An Gia, Phát Đạt…

Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư) cho thấy, năm 2017, bất động sản đón dòng vốn FDI cao gấp đôi so với năm 2016. Chỉ riêng trong hai tháng đầu năm 2018, thị trường đã đón nhận 312 triệu USD (khoảng 7.000 tỉ đồng) vốn FDI. TP.HCM là địa phương dẫn đầu cả nước về số các dự án bất động sản có vốn FDI đổ vào.

Với tín hiệu lạc quan như vậy, doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng 2018, xu hướng M&A sẽ nở rộ hơn nữa. Đặc biệt, năm nay cũng là thời điểm Ngân hàng Nhà nước đẩy mạnh tái cấu trúc các tổ chức tín dụng, xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ tạo điều kiện tái khởi động các dự án bất động sản đang là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu, sẽ tạo ra nhiều hàng hóa cho thị trường M&A.

Ngay từ những tháng đầu năm 2018, những thương vụ M&A đã xuất hiện. Cụ thể, CapitaLand đã thâu tóm khu đất rộng gần 9.000m2 trên đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ (Hà Nội). Dự kiến, quỹ đầu tư đến từ Singapore sẽ phát triển một tổ hợp cao 25 tầng, gồm 380 căn hộ, văn phòng với số vốn đầu tư khoảng 217 triệu USD.

Trước đó, Hải Phát Invest đã được Dragon Capital mua 15% cổ phần và trở thành nhà đầu tư chiến lược.