Nên tính “sản xuất nhà” thay vì “xây nhà”

Việt Nam đang gặp khó trong bài toán chi phí phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Dũng Minh

Công nghệ là giải pháp tối ưu

Theo khảo sát của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển công nghệ Đại học Xây dựng (Công ty Nucetech), giá bán nhà ở xã hội nói chung từ 7 - 16 triệu đồng/m2, trong đó ước chừng suất vốn đầu tư xây dựng vào khoảng 4 - 8 triệu đồng/m2. Trong chi phí xây dựng, phần kết cấu thân và phần kiến trúc, thiết bị điều hòa không khí chiếm tỷ lệ lớn.

Trong khi đó, theo nhận định của các chuyên gia, đối với các cư dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt với nhóm cư dân thuộc thành phần công nhân lao động, rất nhiều người không có nhu cầu sở hữu những căn hộ vĩnh cửu, nhưng lại rất cần những chỗ ở có giá rẻ, tiện ích thiết yếu tối thiểu. Chính vì vậy, giải pháp các khu nhà ở giá rẻ cho thuê, mua trả góp cần lắm các công nghệ mới để “sản xuất nhà” thay bằng “xây nhà” như truyền thống.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS. Hoàng Tuấn Nghĩa, Trường đại học Xây dựng Hà Nội cho biết, trên khía cạnh kiến trúc, việc áp dụng thiết kế mẫu - module hợp lý, kết hợp sử dụng phần mềm BIM (BuildingInformation Modeling là quá trình tạo lập và sử dụng mô hình thông tin trong các giai đoạn thiết kế, thi công và vận hành công trình), sẽ giúp giảm chi phí lập hồ sơ bản vẽ thi công và dự toán công trình.

Việc hệ thống các mẫu nhà ở xã hội nhằm đưa ra các mẫu nhà thấp tầng cho người dân tự xây, nhà cao tầng cho chủ đầu tư, cộng đồng đầu tư lựa chọn sẽ giúp giảm chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.

“Hiện nay, phần tường và hoàn thiện tường chiếm khoảng 10% chi phí xây dựng. Việc áp dụng công nghệ tường lắp ghép giảm chi phí vật liệu và nhân công xây dựng, bằng cách này giúp giảm chi phí hoàn thiện trong và ngoài nhà đã tiết giảm khoảng 10 - 15% chi phí xây dựng phần kiến trúc (tương đương giảm khoảng 3% tổng mức đầu tư xây dựng)”, ông Nghĩa cho biết.

Trên khía cạnh kết cấu, theo Ths. Trần Hoàng Hà, Công ty Nucetech, việc vận dụng những áp dụng về giải pháp kết cấu mới như kết cấu liên hợp, kết cấu lắp ghép, vật liệu mới..., giúp giảm nhẹ trọng lượng kết cấu phần thân, cũng từ đó giảm được khối lượng và chi phí phần móng. Từ đó, chi phí xây dựng kết của công trình có thể được giảm 6 - 8% tổng mức đầu tư xây dựng.

Về hạ tầng kỹ thuật công trình, chi phí cho phần cửa chiếm khoảng 5% tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế sử dụng diện tích cửa hợp lý, kết hợp thông gió tự nhiên không phải đầu tư hệ thống kỹ thuật điều hòa sẽ giúp giảm nhiều chi phí xây dựng. Rõ ràng, một giải pháp thiết kế đảm bảo thông gió tự nhiên mang lại trực tiếp hiệu quả với việc cắt giảm được chi phí thiết bị điều hòa, tương ứng với mức giảm khoảng 3 - 5% tổng mức đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, trong quá trình triển khai dự án xây dựng cũng như vận hành quản lý, có thể áp dụng mô hình BIM trong quản lý góp vốn và đầu tư xây dựng. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu BIM về vật liệu cho phần kiến trúc giúp người dân có khả năng tự quyết định mức độ hoàn thiện của căn nhà theo điều kiện kinh tế của từng gia đình.

Ở góc độ khác, PGS.TS Nguyễn Hồng Thục, Viện nghiên cứu Định cư cho rằng, cần xây dựng nhà ở xã hội giá thấp trên quy mô công nghiệp với các ứng dụng về thiết kế, sử dụng công nghệ lắp ghép tiền chế cho hệ khung, trần, tường, sàn; các tiêu chuẩn về diện tích cần nới lỏng theo nhu cầu, nhưng tiêu chuẩn tiện nghi phải thật cao để sáng tạo ra các căn hộ linh hoạt, thông minh hơn so với nhà ở thương mại - vốn rộng rãi.

Các công nghệ về năng lượng mặt trời, gió... phải áp dụng cho các không gian công cộng vốn bị thiếu kinh phí chi trả do dân ở đây ít tiền như điện hàng lang, cầu thang, sảnh, thang máy, tiện ích công cộng. Để giải bài toán này, theo các chuyên gia, Nhà nước hỗ trợ công nghệ lắp đặt hệ thống pin năng lượng mặt trời để trợ giúp năng lượng cho cộng đồng, giảm chi phí năng lượng khi vận hành công trình. Đây cũng là một cái trào lưu mới đầu tư năng lượng tái tạo cho các công trình phục vụ cộng đồng.

“Các công trình nhà ở này cần được ứng dụng các công nghệ xây mới, tiên tiến hiện đại, có thời gian thi công ngắn sau thời gian sử dụng có thể được tái cải tạo bằng các loại vật liệu thay thế bê tông cốt thép và gạch xây hiện nay như thép, nhựa, composite…”, PGS.TS Nguyễn Hồng Thục nhấn mạnh.

Để người dân chủ động xây nhà

Trên trang website nhaoxahoivietnam.vn mục mẫu nhà ở tự xây hiện đã tổng hợp các mẫu nhà tự xây, tổng hợp thiết kế điển hình nhà ở công nhân được áp dụng trong công tác nghiên cứu thiết kế xây dựng.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, trong quá trình triển khai xây dựng, việc áp dụng mẫu nhà ở hợp lý giúp giảm chi phí tư vấn lập bản vẽ thi công và giảm thời gian lập dự toán do đã có những dữ liệu từ những công trình trước đó.

Chính vì vậy, công nghệ BIM giúp việc số hóa dữ liệu thiết kế, khái toán - dự toán thi công được tích hợp đầy đủ thông tin, từ đó giúp doanh nghiệp - cộng đồng khai thác sử dụng cho những dự án tiếp theo.

Theo Ths. Nguyễn Minh Hiếu, Công ty Nucetech, công nghệ số giúp người dân chủ động lựa chọn vật liệu xây dựng theo khả năng kinh tế. Trong quá trình lên kế hoạch xây dựng nhà ở, người dân thu nhập thấp không có khả năng tiếp cận với dịch vụ tư vấn thiết kế.

Chuyên trang tư vấn xây dựng online phối hợp cùng công nghệ BIM, xây dựng giao thức số giúp tư vấn cho người dân hình dung nhanh chóng về ngôi nhà xây dựng trong tương lai, khái toán chi phí xây dựng, lựa chọn và đề xuất loại hình vật liệu hoàn thiện phù hợp với điều kiện thu nhập của người dân trên cơ sở mô hình thông tin công trình (BIM). Đồng thời, tạo ra những hình ảnh trực quan giúp người dân hình dung về ngôi nhà trong tương lai.

Đối với mẫu nhà ở thấp tầng 1 - 1,5 tầng, người dân có thể tự lập tổ đội hỗ trợ nhau xây dựng nhà trên cơ sở những thiết kế mẫu, khái toán chi phí, vật liệu xây dựng được lựa chọn. Đơn vị cung cấp có thể phối hợp với nhau đóng gói nhà ở trong một kiện hàng gửi tới người dân kèm hướng dẫn hoặc hỗ trợ từ xa, giúp người dân tự xây mẫu nhà ở cho riêng mình. Người dân tự xây sẽ tiết kiệm khoảng 20% chi phí xây dựng phần kiến trúc, tương đương khoảng 8% tổng mức đầu tư xây dựng.

Đối với kết cấu của công trình, phần tỷ lệ trong tổng mức đầu tư xây dựng chiếm khoảng 22%, trong đó phần cọc chiếm khoảng 3%, phần móng chiếm khoảng 3% và phần thân chiếm khoảng 16%.

Trong kết cấu phần thân, tải trọng của phần sàn và tường chiếm 50 - 60% tổng trọng lượng công trình (sàn 12 cm nặng 330 kg/m2 sàn, tường nặng 300 kg/m2 sàn; so với tổng trọng lượng tất cả các tải trọng tác dụng lên sàn khoảng 1.000 - 1.200 kg/m2 sàn). Chính vì vậy, việc sử dụng giải pháp kết cấu làm nhẹ sàn cũng như các loại vật liệu nhẹ cho tường có thể góp phần đáng kể làm giảm tỷ trọng phần kết cấu này.

Theo TS. Hoàng Tuấn Nghĩa, đối với nhà ở công nhân cần có một chương trình phân tích và ứng dụng các giải pháp kỹ thuật, công nghệ ở tất cả các khâu để tiết giảm tối đa mức đầu tư cũng như kết quả mang lại là làm giảm giá bán.

“Việc áp dụng xây dựng theo hình thức lắp ghép, module hóa cả kiến trúc, kết cấu là cần thiết và sẽ phải là xu hướng tại Việt Nam. Đây là phương pháp xây dựng đã khá phổ biến ở các nước phát triển. Các hình thức quản lý đầu tư, xây dựng cần được nghiên cứu tiến hành song song vừa đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư và mang lại cơ hội trực tiếp cho người dân có nhu cầu, trong khi đó các chi phí trung gian được hạn chế”, TS. Nghĩa nhấn mạnh.