Nên hay không quy định phí bảo lãnh dự án?

Chủ đầu tư có thể tự thỏa thuận với ngân hàng bảo lãnh dự án mà không cần phí bảo lãnh?.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư muốn bán căn hộ hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh. Đây là một ràng buộc nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng tiến độ. Tuy nhiên, hiện mức phí bảo lãnh quy định chưa cụ thể khiến nhiều doanh nghiệp lúng túng.

Trong một hội thảo giới thiệu hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản vừa được tổ chức mới đây. Đại diện một doanh nghiệp đặt câu hỏi, việc huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30%, các lần tiếp theo không quá 70% như vậy khi ký hợp đồng mua bán thì phải bảo lãnh 100% giá trị căn hộ hình thành trong tương lai. Vậy phí bảo lãnh này có được cộng vào giá bán không?.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, vấn đề phí bảo lãnh, tại điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định trình tự, thủ tục, phí bảo lãnh như thế nào thì đã giao cho ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn. Tuy nhiên, trong Thông tư 07 của ngân hàng Nhà nước hiện nay vẫn chưa toát lên được nội dung này.

Theo ông Phấn, rất nhiều doanh nghiệp đã phản hồi, băn khoăn về quy định mức phí bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Cá nhân ông Phấn cho rằng, phí bảo lãnh nên quy định rõ cụ thể đúng với năng lực của từng chủ đầu tư, quy mô dự án. “Những doanh nghiệp mà mạnh, uy tín, làm tốt từ xưa đến nay thì mức phí bảo lãnh phải khác so với những doanh nghiệp yếu. Doanh nghiệp khỏe thì mức bảo lãnh thấp, doanh nghiệp yếu thì mức bảo lãnh cao”, ông Phấn nói.

Ông Phấn cho biết, quy định mức phí bảo lãnh như thế nào không thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, Bộ này sẽ kiến nghị ngân hàng Nhà nước làm rõ nội dung Thông tư 07 về quy định bảo lãnh dự án để doanh nghiệp dễ dàng thực hiện.

Về phí bảo lãnh có được cộng vào giá bán căn hộ hay không?, ông Phấn cho rằng, về nguyên tắc trong Thông tư 07 không nói đến điều này, nhưng đây là bài toán chủ đầu tư phải tính. “Thời điểm thị trường bất động sản sốt nóng, giá thành của một căn hộ có thể chỉ là 20 triệu/m2 nhưng chủ đầu tư có thể bán lên đến 40 triệu/m2 vẫn có người mua. Thế nhưng, nếu thị trường trầm lắng, thì có tính thêm phí hay thậm chí giảm giá bán xuống cũng khó có người mua”. Do đó, đương nhiên phí bảo lãnh sẽ được cộng vào giá bán của căn hộ, nhưng chủ đầu tư phải tính toán sao cho giá cả hợp lý, thỏa mãn được khách hàng.

Một vấn đề “biết rồi, nói mãi” nhưng vẫn chưa có lối thoát đó là việc quản lý vận hành chung cư, quy định sở hữu chung riêng, đặc biệt là tranh chấp kiện tụng liên quan tới khoản phí bảo trì chung cư được nhiều doanh nghiệp quan tâm. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Nghị định 99 vừa được Chính phủ ban hành đã quy định rất chặt chẽ về quản lý phí bảo trì chung cư. Theo đó, chủ đầu tư phải thành lập một tài khoản riêng để chuyển khoản tiền 2% phí bảo trì vào đó, đây là tài khoản phong tỏa, bỏ vào không được rút ra, cho đến khi có ban quản trị chung cư thì chuyển giao lại cho đơn vị này quản lý. Chính quyền có trách nhiệm cưỡng chế nếu chủ đầu tư không chịu bàn giao khoản phí bảo trì theo quy định.

Trong hợp đồng mua bán nhà chủ đầu tư phải nêu rõ số tài khoản, ngân hàng nơi mở tài khoản để khách hàng biết. “Nếu như trước đây, người mua nhà nộp trực tiếp khoản tiền 2% phí bảo trì cho chủ đầu tư, sau đó thì không thể biết chủ đầu tư làm gì với số tiền đó thì bây giờ họ có thể trực tiếp chuyển 2% vào tài khoản hoặc nhờ chủ đầu tư chuyển giùm, nhưng vẫn giám sát được khoản phí này”, ông Khởi nói.