Nên cho DN thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ngoại

Mơ hồ nguyên tắc xác định giá đất

Theo bản dự thảo được Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang thừa ủy quyền của Chính phủ trình bày tại phiên thảo luận, việc xác định giá đất theo hướng “do Nhà nước quyết định, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” hiện hành. Tuy nhiên, UBTVQH đã đề nghị làm rõ thế nào là nguyên tắc phù hợp với giá thị trường?

Nhiều ý kiến cho rằng, việc xác định giá thị trường trong tương lai sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu luật không chi tiết hóa. Ông Phùng Quốc Hiển, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, giá đất chính là một trong những nút thắt lớn nhất cần tháo gỡ hiện nay, song dự thảo Luật lần này lại đưa ra nguyên tắc còn mơ hồ, thiếu dữ liệu hướng dẫn cụ thể.

“Quy định như thế không những không gỡ được nút thắt, mà còn gây tranh cãi nhiều hơn”, ông Hiển nói và dẫn chứng, chẳng hạn, giá đất ban đầu là 2 triệu đồng/m2, sau khi quy hoạch là 5 triệu đồng/m2, đến khi đã hoàn chỉnh hạ tầng là 12 triệu đồng/m2. Vậy tính toán, hỗ trợ, bồi thường người dân, DN theo mức nào là phù hợp và tránh cơ chế xin cho?

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Giàu, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị quy định rõ, bảng giá đất ban hành lần đầu thì phải thông qua HĐND cùng cấp, nhưng khi cần thay đổi thì UBND chủ động, kịp thời điều chỉnh bảng giá và báo cáo HĐND tại kỳ họp gần nhất. Tuy nhiên, ông Giàu cũng tỏ ra băn khoăn khi cho rằng, giá đất vừa phục vụ mục đích tính thuế vừa được dùng cho mục đích bồi thường là không phù hợp.

“Để phòng chống tham nhũng, đề nghị giá đất do Nhà nước quy định sử dụng cho mục đích tính thuế và các mục đích mang tính ổn định như xác định tiền giao đất, tiền thuê đất…, còn đối với xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, nên xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật giá với sự tham gia của các tổ chức định giá đất tại thời điểm thu hồi”, ông Giàu đề xuất.

Nên cho thế chấp tại ngân hàng ngoại

Vấn đề có nên cho DN được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam hay không đã được nhiều đại biểu đặt ra tại buổi góp ý.

Theo Phó chủ tịch Quốc hội Uông Chu Lưu, cho thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của ngân hàng nước ngoài là vấn đề hết sức phức tạp, nhạy cảm, vì liên quan đến tài sản quan trọng nhất của đất nước là đất đai. Tuy nhiên, ông Lưu vẫn bày tỏ ý kiến ủng hộ phương án của Chính phủ là nên cho thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, nhưng giao cho Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.

Nhất trí với quan điểm trên, ông Giàu cung cấp một vài con số: cả nước hiện có khoảng 50 tổ chức tín dụng nước ngoài, bao gồm ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ngân hàng liên doanh, nhưng rất ít DN Việt Nam tiếp cận với nguồn vốn của ngân hàng nước ngoài do chưa được thế chấp quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, theo Bộ luật Dân sự, tổ chức, cá nhân có toàn quyền trong việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng; thế chấp, góp vốn bằng tài sản của mình. Có nghĩa là dù không cho thế chấp quyền sử dụng đất thì DN vẫn có quyền thế chấp tài sản trên đất để vay vốn ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam.

Vì thế, theo quan điểm của ông Giàu và nhiều thành viên UBTVQH thì nên xem xét cho phép DN được thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê được phép thế chấp cả quyền sử dụng đất.

Băn khoăn lớn nhất của các đại biểu là nếu cho thế chấp quyền sử dụng đất, trong trường hợp DN Việt Nam không trả được nợ thì đất đai, vốn thuộc sở hữu toàn dân, sẽ thuộc quyền sở hữu của ngân hàng nước ngoài. Để xử lý vấn đề này, ông Lưu cho rằng, một mặt nên cho phép DN thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài để vay vốn, mặt khác cần phải có quy định chặt chẽ các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất của ngân hàng nước ngoài, quy định cụ thể về việc phát mại tài sản chỉ là quyền sử dụng đất...