Mua nhà thế chấp ngân hàng: Gay cấn như trên phim

Thông thường nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì mua nhà thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên. Với người bán nhà có thể tránh được việc không trả được nợ dẫn tới bị ngân hàng phát mãi nhà (nhà bị phát mãi sẽ giảm giá trị so với thực tế), với người mua nhà có thể yên tâm rằng căn nhà không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý nên được ngân hàng đồng ý thế chấp, còn về phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.

Khác với mua bán nhà ở thông thường, mua bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Về vấn đề này, luật sư Trương Thị Hồng Châu – Chuyên viên tư vấn pháp lý của Công ty Luật TNHH Đất Luật giải thích: Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005 thì bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Do vậy, để giao dịch mua bán nhà, đất thế chấp được đảm bảo thì Bên bán và Bên mua và Ngân hàng cần thực hiện một Biên bản thỏa thuận 3 bên có nội dung sau khi người mua chuyển một khoản tiền mà người bán đang nợ vào tài khoản của người bán thì ngân hàng sẽ trả giấy tờ sỡ hữu và ký lệnh giải chấp nhà.

Cũng theo luật sư Trương Thị Hồng Châu thì thực tế vẫn có trường hợp Bên bán yêu cầu Bên mua đặt cọc trước một khoản tiền để bên bán thanh toán cho ngân hàng và làm thủ tục giải chấp. Làm vậy người mua có thể gặp rủi ro vì người bán nhận tiền đặt cọc nhưng không trả nợ ngân hàng. Lúc này người mua đòi lại tiền cọc là không hề đơn giản.

Thậm chí ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng kí lệnh giải chấp, trả Sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao nhà. Do vậy mới có câu mua bán nhà, đất thế chấp ngân hàng chẳng khác nào “nắm dao đằng lưỡi” và người mua phải có kiến thức luật tốt, thực hiện giao dịch một cách chặt chẽ mới mong hạn chế được rủi ro.

Mua bán nhà ở thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Phải chắc và nhanh

Là người đã mua nhà ở thế chấp ngân hàng thành công, Anh Bình (Tân Phú, TP.HCM) chia sẻ về kinh nghiệm của mình. Vì ý thức được rủi ro, anh đã tham khảo những người có kinh nghiệm và lên cho mình một quy trình mua nhà khá công phu. Quá trình mua nhà của anh được chia làm 3 giai đoạn: trước, trong và sau khi thực hiện cam kết 3 bên tại Ngân hàng. Cụ thể:

Trước khi thực hiện cam kết chuyển tiền để ngân hàng giải chấp, anh yêu cầu chủ nhà cung cấp tất cả những giấy tờ liên quan đến căn nhà đang bị thế chấp tại ngân hàng bao gồm: sổ đỏ photo, hợp đồng cho vay thế chấp với ngân hàng, chứng minh thư, sổ hộ khẩu. Sau đó, mang tất cả những giấy tờ này ra phòng công chứng nơi sẽ làm hợp đồng mua bán nhà sau này để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch. Tiếp đến, anh cùng với chủ nhà làm việc với nhân viên tín dụng của ngân hàng đang theo dõi hợp đồng vay để biết các điều kiện giải chấp của ngân hàng như số tiền cần phải trả tính cả lãi, gốc và lãi phạt vì người bán thanh toán trước, thời gian ngân hàng trả thông báo giải chấp sau khi người mua chuyển tiền…

Sau khi được tư vấn những thông tin trên, anh nghiên cứu và quyết định mua căn nhà. Bước tiếp theo là làm một Biên bản cam kết 3 bên với ngân hàng.

Ngoài ra, trước khi làm thủ tục giải chấp với ngân hàng, để chứng minh mình có thiện chí và có năng lực thực hiện giao dịch, anh Bình cũng mở một tài khoản tiết kiệm tương đương với số tiền để ngân hàng giải chấp (trong mua bán nhà đất, chủ nhà thường muốn bên mua đảm bảo sẽ thực hiện giao dịch bằng cách đặt cọc hoặc các hình thức đảm bảo khác…). Đồng thời, anh yêu cầu phòng công chứng soạn sắn một hợp đồng đặt cọc, số tiền đặt cọc tương đương với số tiền mà anh sẽ chuyển cho ngân hàng để thực hiện thủ tục giải chấp cùng với những điều kiện ràng buộc với bên bán.

Tại thời điểm anh Bình chuyển tiền vào tài khoản bên bán để ngân hàng giải chấp thì hợp đồng đặt cọc cũng được kí. Thông thường, ngân hàng sẽ gửi thông báo giải chấp đến Phòng TNMT và phòng công chứng nơi thực hiện thủ tục mua bán nhà trong vòng 24h. Sau khi có thông báo giải chấp từ ngân hàng, phòng công chứng ký ngay Hợp đồng ủy quyền để anh cùng bên bán đến Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Sau khi xóa đăng ký thế chấp, hai bên kí hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Đến đây, anh đã có thể yên tâm về giao dịch, chuyển nốt số tiền còn lại cho bên bán để thực hiện các thủ tục còn lại.

Theo anh Bình, điều quan trọng là khi có thông báo giải chấp của ngân hàng, người mua nên có trong tay những giấy tờ bao gồm: Sổ đỏ bản gốc, Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền thực hiện xóa đăng ký thế chấp, bản gốc hợp đồng vay ngân hàng, thông báo giải chấp, bản sao công chứng chứng minh thư, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng thực tình trạng hôn nhân của chủ nhà …Tất cả giấy tờ này đều cần thiết để thực hiện những thủ tục mua bán tiếp theo và hạn chế khả năng “phá” giao dịch của bên bán. Anh cũng lưu ý với những người có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng nên chuẩn bị kĩ lưỡng để hạn chế tốt nhất rủi ro và nên phối hợp chặt chẽ với phòng công chứng bởi những tư vấn của họ giúp ích rất nhiều trong giao dịch. Theo anh Bình, khoảng thời gian tiến hành các thủ tục giải chấp tại ngân hàng, xóa đăng ký thế chấp tại Phòng TNMT đến công chứng hợp đồng mua bán nên được thực hiện nhanh chóng.

Người mua nhà ở thế chấp phải khá chặt chẽ trong giao dịch

Vẫn khó để “nắm đằng cán”

Khác với anh Bình, chị Vân Anh (Gò Vấp, TP.HCM) lại khá chật vật mới mua được căn nhà thế chấp. Chị tâm sự khi quyết định mua nhà thế chấp dù đã tham khảo thông tin rất cẩn thận nhưng chỉ đến khi bắt đầu giao dịch mua bán chị mới thấy khó khăn thật sự. “Từ lúc bắt đầu thỏa thuận, chờ ngân hàng giải chấp (mất 5 ngày), công chứng hợp đồng mua bán và sang tên mình đều đứng ngồi không yên, chỉ đến khi sổ đỏ là tên mình mới có thể thở phào nhẹ nhõm. Thậm chí, dù đã tìm hiểu kĩ về chủ nhà, ghi âm, quay

Chị Vân Anh và anh Bình đều mua nhà thế chấp thành công nhờ vào việc “khéo ràng buộc người bán trong giao dịch”. Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Thành viên trên một diễn đàn chia sẻ, mua bán nhà ở thế chấp chẳng khác gì trò may rủi, có trường hợp người mua quá sơ hở, giao toàn bộ giấy tờ cho bên bán nhưng giao dịch vẫn suôn sẻ nhưng cũng có người thực hiện chặt chẽ từng bước nhưng cuối cùng bị chủ nhà lật lọng.

Khi mua bán nhà ở thế chấp, người mua là bên chịu nhiều rủi ro. Tuy nhiên, cũng có trường hợp bên bán vì quá tin tưởng bên mua đã phải ngậm quả đắng. Dễ nhận thấy nhất là chiêu người mua đặt cọc một khoản tiền để ngân hàng giải chấp và hứa sau khi sang tên sẽ mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng để trả số tiền còn lại cho bên bán. Nhưng rốt cục, tới hạn người mua không trả, chủ nhà phải chấp nhận kéo dài thêm thời gian trả nợ hoặc hai bên lại đưa nhau ra tòa.

Bởi vậy, trong mua bán nhà, đất thế chấp cả bên mua và bên bán đều nên tìm hiểu cẩn thận về “đối tác” để có cơ sở giao dịch an toàn. Riêng với người mua cần tìm hiểu cẩn thận về chủ nhà và tài sản đang được thế chấp ngân hàng, tìm hỗ trợ tư vấn từ phía luật sư, phòng công chứng và nhân viên tín dụng của ngân hàng nhận thế chấp để biết liệu có thể thực hiện giao dịch an toàn hay không. Nếu không hãy từ bỏ việc mua bán này, không vì tiếc giá hời hay ngôi nhà nằm ở vị trí đắc địa mà chạy theo giao dịch đến cùng.