Mua nhà sẽ mãi là một giấc mơ?

Giá nhà đất tăng cao vượt xa tầm với của phần lớn người dân có nhu cầu mua nhà để ở tại các đô thị

Tắc nguồn cung, giá tăng phi mã

Từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM đã có những dấu hiệu chững lại, khi nguồn cung của dự án mới bắt đầu ít dần. Bước sang năm 2019 sự bế tắc của thị trường xuất hiện rõ nét hơn. Trong chín tháng đầu năm 2019, không có dự án nào tại TP.HCM được phê duyệt, theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA). Cũng trong khoảng thời gian này, chỉ có một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83% và chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm 72%.

Nguồn cung dự án mới khan hiếm, nhất là các dự án nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội đã khiến cho người có nhu cầu mua nhà gặp nhiều khó khăn hơn. Đặc biệt, trong khi dự án mới nhỏ giọt thì giá nhà đất vẫn không ngừng leo thang.

Cách đây khoảng năm năm, tại quận 9 hay quận Thủ Đức, khu vực giáp ranh với Bình Dương được xem là miền đất hứa cho những người có nhu cầu tìm kiếm nhà đất giá cả phải chăng. Tuy nhiên, sự trỗi dậy của thị trường bất động sản giai đạn 2015 – 2018 đã kéo theo sự tăng giá chóng mặt tại khu vực vùng ven này.

Tại trung tâm quận Thủ Đức, dự án chung cư Moonlight Residence nằm trên đường Đặng Văn Bi vừa bàn giao nhà cho người mua hiện có giá trung bình khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2. Các dự án khác đang xây dựng có vị trí lân cận như Lavita Charm, Saigon Gateway, Metro Star, Centum Wealth… cũng giá bán từ 30 – 35 triệu đồng/m2.

Tại quận 9, vùng giáp sông Đồng Nai như đường Nguyễn Xiển cách đây vài năm vẫn được coi như vùng đất “khỉ ho cò gáy”, chẳng mấy ai biết đến. Thế nhưng hiện nay, khu vực này hiện đang là nơi có thị trường bất động sản sôi động bậc nhất. Với sự hình thành của siêu dự án Vincity trên cung đường Nguyễn Xiển, giá cả nhà đất tại đây đã tăng gấp 2 – 3 lần so với vài năm trước đây.

Cụ thể, giá bán của căn hộ tại đây cũng đã lên đến 35 triệu đồng/m2. Mức giá trước đây chỉ dành cho khu vực trung tâm thành phố. Đất nền quanh khu vực này cũng tăng chóng mặt, khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 với đất trong hẻm, đất mặt tiền các đường chính có thể lên đến 100 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ đang xây dựng ở khu vực gần với cầu Đồng Nai như The Eastgate, Bcont Suối Tiên, Bcont Miền Đông có giá bán thấp nhất cũng vào khoảng 25 triệu đồng/m2.

Không giới hạn ở TP.HCM, sức nóng tăng giá nhà đất cũng lan rộng ra các khu vực của tỉnh Bình Dương giáp ranh với TP.HCM. Chẳng hạn, dự án Phú Đông Premier thuộc huyện Dĩ An nhưng có vị trí gần kề với đại lộ Phạm Văn Đồng (quận Thủ Đức) đang được bán với giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2, dự án Roxana Plaza nằm ở cổng chào Bình Dương thuộc thị xã Thuận An cũng có giá trung bình trên 22 triệu đồng/m2.

Giám đốc của một công ty nghiên cứu thị trường cho rằng, một nguyên nhân khác khiến giá cả nhà đất không ngừng tăng trong những năm vừa qua là sự tham gia mạnh mẽ của những người mua với mục đích đầu tư, đầu cơ. Có đến 90% người mua đất nền tại vùng ven mục đích đầu tư, không phải để ở. Ở phân khúc căn hộ, lượng người đầu tư cũng chiếm áp đảo.

“Căn hộ được cho là có giá thấp hiện nay cũng rơi vào khoảng 1,5 – 2 tỉ đồng. Đây là thách thức với những người mua nhà có nhu cầu ở thực nếu chỉ dựa vào thu nhập làm công ăn lương hàng tháng”, vị này cho biết.

Giải pháp từ căn hộ diện tích nhỏ

Bên cạnh nhà ở xã hội, những dự án có căn hộ diện tích nhỏ được các chuyên gia nhắc tới như là một giải pháp dành cho người thu nhập thấp đô thị. Tuy nhiên, nên hay không phát triển nhà diện tích nhỏ vẫn là cuộc tranh cãi vẫn chưa có hồi kết.

Từ năm 2017, Bộ Xây dựng đã từng có đề nghị cho TP.HCM phát triển các dự án căn hộ có diện tích dưới 45m2 để phù hợp với tình hình thực tế. Thế nhưng, TP.HCM đã không đồng thuận với đề nghị này với nhiều lý do khác nhau. Trong đó, nổi bật là nỗi lo hình thành các khu ổ chuột trên cao, gây áp lực hạ tầng.

Năm 2018, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất quy định diện tích bình quân 20m2 sàn nhà ở/người, áp dụng khi giải quyết đăng ký hộ khẩu thường trú vào chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ (không áp dụng đối với các trường hợp đăng ký tạm trú có thời hạn và các trường hợp đăng ký hộ khẩu thường trú như vợ về ở với chồng, chồng về ở với vợ, con về ở với cha mẹ, cha mẹ về ở với con…).

Theo quan điểm của Sở Xây dựng, đề xuất trên là cần thiết nhằm đảm bảo các điều kiện về nhập cư, giảm áp lực gia tăng dân số (cơ học) và đảm bảo môi trường sống cho người dân, không gây quá tải các hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của thành phố.

Với những quy chuẩn như trên thì xem ra việc phát triển căn hộ có diện tích nhỏ tại TP.HCM sẽ khó trở thành hiện thực.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng việc không phát triển dự án căn hộ có diện tích nhỏ ở các đô thị lớn như TP.HCM là không phù hợp với thực tế. Bởi thành phố hiện nay có hàng triệu người lao động có nhu cầu về nhà ở.

Theo ông Đực, với mức thu nhập khá thấp, nhiều người không thể mua nổi những căn hộ có diện tích lớn. Nếu không có loại hình căn hộ diện tích nhỏ thì phần lớn những người này phải cam chịu số phận ở trọ thuê suốt đời.

Mặt khác, số lượng người trong một căn hộ đang ngày càng giảm xuống. Ông Đực lấy ví dụ, tại TP.HCM, thống kê từ 1/4/2019 cho biết, cách đây 10 năm số hộ có một người chiếm 7,5% nhưng bây giờ đã tăng lên 12,5%. Bình quân mỗi năm số người trong một căn hộ hoặc một căn nhà tăng 0,5%. Như vậy tại thành phố hiện nay có gần nửa triệu người sống một mình, mỗi năm tăng thêm khoảng 20.000 người.

“Nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ là rất lớn vấn đề ở đây là cần phải xây dựng chính sách, quy chuẩn, tiêu chuẩn quản lý như thế nào và lựa chọn các khu vực nào để xây dựng cho phù hợp mà thôi”, ông Đực nói.

Nhiều ý kiến cho rằng, doanh nghiệp bất động sản không mặn mà trong việc đầu tư nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp. Ông Đực cho rằng, đây là một thực tế vì đầu tư những dự án này không mang lại lợi nhuận hấp dẫn như các dự án cao cấp, mặt khác thủ tục xây dựng cũng rất rờm rà.

Do đó, để thu hút các nhà đầu tư cần phải có sự vào cuộc của cả chính quyền, cần phải thay đổi các tiêu chuẩn về nhà ở cho phù hợp, rút ngắn các thủ tục đầu tư và có sự hỗ trợ của các gói tài chính từ ngân hàng như gói 30.000 tỉ đồng trước đây.