Mua bán, chuyển nhượng dự án địa ốc: Đón những thương vụ khủng

Ảnh minh họa: Internet

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn bất động sản Soho Việt Nam cho biết, trong tay ông đang có bản danh sách gần 10 nhà đầu tư đặt hàng mua dự án với mức tiền mặt có thể giải ngân ngay 30 - 500 tỷ đồng. Một vài thương vụ trong số này sẽ tiến hành chuyển nhượng trong quý II/2012.

Những người tìm mua dự án ở thời điểm này có 3 dạng. Thứ nhất, nhà đầu tư dài hạn trước đây kinh doanh ở những ngành nghề khác, nay muốn bước chân vào thị trường bất động sản khi mức giá chuyển nhượng dự án trở nên hấp dẫn. Thứ hai, doanh nghiệp trước đây đi thuê trụ sở, kho bãi, nay muốn sở hữu một địa điểm “chính chủ”. Thứ ba, nhà đầu tư bất động sản đã kịp “thoát hàng” vào những năm 2009 - 2010, nay quay trở lại “bắt đáy” thị trường.

Theo ông Cần, thời gian qua, thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) chuyển nhượng dự án diễn ra âm thầm, nhưng khá sôi động. Tại Hà Nội, hiện có 80 dự án đang chào bán, nhưng chỉ có 15% dự án thực sự có khả năng chuyển nhượng. Địa bàn có nhiều dự án chuyển nhượng là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Từ Liêm. “Một vài thương vụ lớn với mức giá chuyển nhượng hàng chục triệu USD đã được khách hàng đặt cọc”, ông Cần cho biết.

Chia sẻ quan điểm, ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, M&A dự án bất động sản tiếp tục nóng lên trong quý I và đầu quý II/2012. Đặc thù của các dự án bất động sản là vốn đầu tư chủ yếu phải vay ngân hàng (70 - 80%). Trong bối cảnh tình hình lãi suất tín dụng duy trì ở mức cao, doanh nghiệp đang phải chịu áp lực lớn về chi phí vốn, nên xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang được nhiều doanh nghiệp hướng tới. Đặc biệt, những doanh nghiệp mới tham gia kinh doanh bất động sản 3 - 5 năm trở lại đây (thời điểm thị trường đang nóng), nên khi thị trường đóng băng, thời gian thu hồi vốn chậm, khiến doanh nghiệp không chịu được áp lực chi phí vốn vay. Ngoài ra, các dự án đang trong giai đoạn triển khai, nhưng doanh nghiệp thiếu vốn, hoặc đã hoàn thiện, nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư chọn phương án bán “lúa non” một phần hay toàn bộ dự án để thu tiền về.

Kinh nghiệm để có một thương vụ “M&A” thành công trong lĩnh vực bất động sản, theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trước hết, bên bán phải vượt qua tâm lý “bán là thất bại”. Một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý này, nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với nhà đầu tư, quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới, cũng như yêu cầu hạn chế các nghiệp vụ quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng.

Thứ hai, bên bán cần chuẩn bị một hồ sơ pháp lý dự án rõ ràng và minh bạch. Hầu hết người mua, đặc biệt là các đối tác nước ngoài đều có tiêu chuẩn khắc khe về khía cạnh này, nên phía bán cần chuẩn bị dự án có pháp lý rõ ràng, như đã đền bù giải tỏa, đã đóng tiền sử dụng đất…, cũng như sẵn sàng cho các hình thức hợp tác: liên doanh hay hợp đồng hợp tác kinh doanh. Điều này đặc biệt đúng với những đối tác đến từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Singapore hay Mỹ.

Thứ ba, cần xác định được mức giá chào bán hợp lý. Sai lầm phổ biến từ phía người bán là chào mức giá mình mong muốn (hoặc đã từng mong muốn). Mức giá này thường cao hơn nhiều so với mức thị trường chấp nhận, sau đó nếu có đơn vị hỏi mua sẽ thương lượng. Trong trường hợp này, nếu người mua nhận thấy sự bất hợp lý (hay sau khi làm các tính toán cần thiết) sẽ không mất thời gian tiếp cận dự án và cơ hội sẽ bị bỏ qua. Lời khuyên cho chủ đầu tư có dự án cần bán vào lúc này là hãy đặt vị trí mình là người mua, sau đó mới đưa ra mức giá chào bán; hoặc nhờ một dự tư vấn độc lập định giá.