Miếng bánh “khó xơi”

Càng ngày càng khó

Không ồn ào như các phân khúc khác trên thị trường BĐS, cuộc đua giữa các TTTM và mặt bằng bán lẻ diễn ra âm thầm nhưng không kém phần quyết liệt.

Đặc biệt trong tình cảnh kinh tế chưa được cải thiện, sức mua của người dân yếu, ngoại trừ các TTTM ở khu vực trung tâm và đã có thâm niên như Vincom, Parkson, không ít TTTM ở ngoại vi thành phố lâm vào tình cảnh ế ẩm, không có khách mua, nhiều gian hàng cho thuê bị bỏ trống.

Theo báo cáo của Sở Công Thương, Hà Nội hiện có khoảng 20 TTTM lớn nhỏ (chiếm khoảng 15% cả nước) và khoảng 110 siêu thị (19% cả nước). Diện tích đất TTTM trên đầu người chỉ đạt 0,077m2, con số của siêu thị là 0,019m2. Đây là mức thấp so với yêu cầu phát triển thương mại của một đô thị lớn.

Hơn nữa, loại hình bán lẻ hiện đại vẫn chiếm tỷ trọng quá ít ỏi, khoảng chưa đến 20% so với các loại hình bán lẻ truyền thống là các chợ, cửa hàng nhỏ lẻ...

Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trên cả nước, văn phòng TTTM tồn kho khoảng 25.870m2, riêng Hà Nội, con số này lên đến đến 5.459m2. Theo nhiều chuyên gia, chính những áp lực vô hình này đang khiến việc kinh doanh mặt bằng bán lẻ ngày càng khó và đẩy nhiều TTTM nối gót Grand Plaza khi doanh nghiệp không đủ tiền để bám trụ.

Thị trường TTTM đang ngày càng nhiều sức ép.

Thậm chí, thời gian “hồi phục” của Grand Plaza còn đang được đặt dấu hỏi khi công ty quản lý của tòa nhà IDJ A đang đứng trước nguy cơ bị khách hàng khởi kiện do tính tiền thuê và không trả lại tiền đặt cọc của khách hàng ngay cả khi TTTM do họ quản lý đã đóng cửa.

Và nhiều người cũng đã đặt câu hỏi về sự thành công của Tràng Tiền Plaza sau 2 năm vắng bóng - khoảng thời gian đủ để một TTTM vốn ở “ngôi vương” bị chìm lấp bởi hằng hà sa số TTTM lớn nhỏ khác trên địa bàn Hà Nội. Chưa kể, một số chủ đầu tư đã đặt được nền móng vững chắc tiếp tục có kế hoạch mở rộng phạm vi kinh doanh.

Parkson đã tuyên bố kế hoạch tiếp tục mở thêm 3-4 trung tâm mới tại Hà Nội, Lotte cũng đang gấp rút để mở trung tâm 65 tầng với tổng vốn dự án lên tới 400 triệu USD, Vincom cũng đã tạo thêm sức ép bằng Times City và mới đây nhất là Vincom Mega Mall Royal City với diện tích khủng trên 230.000m2 và đến thời điểm này, tỷ lệ lấp đầy đã lên tới hơn 80%.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, cuộc chơi trên phân khúc TTTM kỳ thực không “dễ xơi” chút nào. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, hàng hóa ế ẩm, người mua thắt chặt chi tiêu, nên không phải doanh nghiệp nào cũng trụ được. Trong khi đó, việc thuê mặt bằng ở phố lại thuận tiện hơn rất nhiều.

Chưa kể người mua hiện tại còn bị hấp dẫn bởi nhiều hình thức mua sắm khác như hàng xách tay bởi danh tiếng “hàng hiệu” ở nhiều TTTM đã bị ảnh hưởng sau một vài vụ phanh phui việc các gian hàng có trộn lẫn hàng nhái hay hàng nhập lậu.

Lối ra ở đâu?

Dự báo thị trường của CBRE đầu năm 2013 cho thấy, trong năm 2013, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 700.000m2 mặt bằng bán lẻ, trong đó, 2 TTTM Vincom Mega Mall (Royal City và Times City) sẽ bổ sung thêm tổng cộng 460.000m2 diện tích sàn.

Nguồn cung bổ sung lớn như trên sẽ gây áp lực giảm giá chào thuê, đặc biệt là tại những dự án ngoài khu vực trung tâm. Trong tình cảnh sức mua của người dân không được cải thiện, đến TTTM chỉ với mục đích giải trí hoặc vui chơi thì đa phần những dự án ngoại vi thành phố hoặc xây dựng, chuyển đổi không có tính toán lâu dài đều rất khó khăn để tìm được đường thoát bởi sự thiếu hụt quá nhiều dịch vụ đi kèm.

Còn nhớ, cuối năm 2012, chưa lâu trước thất bại thảm hại của Grand Plaza, Hà Nội cũng đã từng thừa nhận thất bại khi chuyển đổi từ chợ truyền thống sang chợ hiện đại với mô hình TTTM. Hà Nội có 3 chợ truyền thống chuyển thành TTTM là Cửa Nam, Hàng Da và phần đang cải tạo tại chợ Hôm - Đức Viên.

Giám đốc Sở Công Thương Hà Nội thừa nhận cả 3 trường hợp này đều thất bại, để lại bài học đắt giá. Các tiểu thương phản đối bỏ chợ xây dựng TTTM vì cho rằng nó chỉ mang lại lợi nhuận chủ yếu cho nhà đầu tư.

Nhưng trên thực tế, với chính các chủ đầu tư, đây cũng là những trái đắng khi tiền đã chi ra mà thu về chưa được bao nhiêu. Họ đã không hề lường đến khả năng không thể hình thành được chợ, bởi các tiểu thương và người mua quay lưng. Vậy nên, giờ chủ đầu tư phải tính toán đến việc chuyển đổi chức năng.

Trên thực tế, theo nhiều chuyên gia, bài toán của Hàng Da hay Cửa Nam cũng có thể coi là bài toán của nhiều chủ đầu tư các TTTM bởi lẽ muốn chuyển đổi chức năng hay thu hút khách hàng không phải là dễ. Thậm chí kiến nghị có thêm khu vui chơi như của chợ Hàng Da cũng được xem là chưa thể đủ để phá giải sự “lạnh lẽo”, vắng vẻ tại những khu TTTM sang trọng này. Chưa kể chi phí để đầu tư, xây dựng các khu vui chơi giải trí không hề nhỏ.

Theo quy hoạch của UBND Thành phố Hà Nội từ nay đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, thành phố sẽ thúc đẩy, tạo sự đột phá mạnh mẽ trong phát triển, hiện đại hóa ngành thương mại. Trong đó sẽ xây thêm 946 siêu thị, 35 TTTM, 45 trung tâm mua sắm tại các khu vực trên địa bàn.

Nếu tiến độ xây dựng đúng theo quy hoạch, chắc chắn cuộc đua trên phân khúc TTTM sẽ ngày càng quyết liệt, gay gắt hơn và buộc các nhà kinh doanh phải “tung chiêu” nhiều hơn mới có thể thu hút được khách hàng đến với TTTM của mình.