CafeLand - Việc triển khai thực hiện các dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) nở rộ như một phong trào tại nhiều địa phương từ cách đây 5 năm. Với nhiều người, việc đổi đất lấy hạ tầng là miếng bánh ngon, là khoản đầu tư siêu lợi nhuận của các đại gia bất động sản. Thậm chí, phong trào này còn giúp biến không ít doanh nghiệp bất động sản thành đại gia khi bỗng chốc nhận được những quỹ đất đối ứng với giá trị khổng lồ.

Nở rộ dự án BT

Nam Cường là một trong những doanh nghiệp thực hiện mô hình đổi đất lấy hạ tầng. Vốn là một doanh nghiệp không mấy nổi trên thị trường, Nam Cường bỗng trở thành một tên tuổi lớn trong vai trò đầu tư dự án khu đô thị Dương Nội (Hà Đông), sau khi thực hiện xây dựng dự án đường Lê Văn Lương nối dài. Tiếp đó, doanh nghiệp này cũng là chủ đầu tư của dự án khu đô thị Quốc Oai, Chương Mỹ từ quỹ đất được đối ứng sau khi đầu tư xây dựng dự án đường trục phát triển kinh - tế xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ).

Hay như Geleximco, sau khi thực hiện dự án cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình có chiều dài 31km, với tổng mức đầu tư hơn 2.180 tỉ đồng, công ty này sẽ trở thành chủ sở hữu của 3 dự án tại Hòa Bình gồm khu đô thị Yên Quang (150ha), khu đô thị Trung Minh (130ha), Sân golf Trung Minh 36 lỗ. Dự kiến còn có khu đô thị Nam Láng – Hòa Lạc quy mô 600ha trên địa bàn Hà Nội.

Dự án đường Lê Đức Thọ - Xuân Phương (Hà Nội) của Công ty CP Tasco. Ảnh: Bizlive.vn

Thời điểm năm 2017, dư luận cũng giật mình trước thông tin Công ty cổ phần Tasco thi công 3,5km đường Lê Đức Thọ nối dài được TP. Hà Nội đổi bằng 70ha đất tại khu đô thị mới Xuân Phương và đường Trần Duy Hưng.

Cuối năm 2017, Hà Nội tiếp tục phê duyệt đề xuất của Công ty cổ phần bất động sản Thái An nâng cấp, mở rộng 4,7km đường 70, đoạn Nhổn – Hà Đông. Cần nhắc lại, đây là dự án nâng cấp, mở rộng đường chứ không phải làm mới.Nếu thương vụ này thành công thì Thái An sẽ được Hà Nội thanh toán 71ha đất đối ứng tại ô đất quy hoạch ký hiệu GS3-7 trong quy hoạch phân khu S3 thuộc địa bàn phường Đại Mỗ, Nam Từ Liêm.

Những ồn ào xoay quanh việc đổi lấy hạ tầng chưa kịp lắng xuống thì trong nửa đầu 2018, Hà Nội lại liên tục nở rộ các dự án theo hình thức này.

Đó là dự án đường đấu nối hạ tầng các khu đô thị dân cư quận Hà Đông gồm nhiều tuyến đường khác nhau có tổng chiều dài hơn 6,2 km, mặt cắt 17-40 m, tổng vốn đầu tư gần 1.961 tỉ đồng. Đổi lại Hà Nội sẽ cho nhà đầu tư là liên danh Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - INVEST và Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát khai thác 6 khu đất có tổng diện tích 70,4 ha tại quận Hà Đông.

Dự án đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên và đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường vành đai 2,5 có chiều dài 1,8 km, mặt cắt 40-47 m, tổng vốn đầu tư gần 1.621 tỉ đồng. Đổi lại Hà Nội sẽ cho Công ty cổ phần đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng khai thác 5 khu đất với tổng diện tích khoảng 54 ha tại quận Hoàng Mai và Hai Bà Trưng.

Dự án đường từ đê sông Hồng đến khu đô thị mới C2 - Gamuda Gardens (quận Hoàng Mai) có chiều dài hơn 2,6 km, với tổng vốn đầu tư hơn 900 tỉ đồng. Đổi lại, Hà Nội sẽ giao cho nhà đầu tư là Tập đoàn Tân Hoàng Minh khai thác 20 ha đất tại quận Hoàng Mai.

Với tổng mức đầu tư của các dự án BT và quy mô, vị trí các quỹ đất mà Hà Nội và các địa phương đối ứng cho doanh nghiệp nêu trên, nhiều người cho rằng, thực hiện dự án BT là một “món hời” lớn mà doanh nghiệp nào cũng muốn tranh phần, bất kể có đúng lĩnh vực chuyên môn mà đơn vị đó đang làm hay không.

Chưa kể, trong hàng loạt các dự án BT, không ít dự án chậm tiến độ, chất lượng công trình không đảm bảo, xuống cấp sau một vài năm đi vào sử dụng. Thậm chí, có dự án bị doanh nghiệp ngó lơ, câu giờ do mải mê xây nhà, phân lô bán nền tại quỹ đất đã được thanh toán, đội vốn không căn cứ.

Cần đấu thầu công trình

Bàn luận về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, giá trị của một cây cầu hay một con đường như thế nào phải có sự tính toán, kiểm chứng, chứ không thể để doanh nghiệp thích “hét” giá bao nhiêu là chính quyền phải thanh toán quỹ đất tương ứng. Nhưng cũng không thể giao cho chính quyền địa phương tự định giá đất, bởi trên thực tế, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định chỉ tương đương khoảng 30 - 50% so với giá đất phổ biến trên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành.

Ông Đực cho rằng, việc Nhà nước giao một miếng đất cho một đơn vị với giá cực rẻ, để đổi lấy một hạ tầng với giá cực đắt thì doanh nghiệp được chỉ định được lợi hai lần. Nhiều doanh nghiệp khi thực hiện dự án BT không dùng tiền của mình mà dùng tiền vay, rồi không đủ vốn để làm xong hạ tầng. Trong khi đúng ra phải làm xong hạ tầng mới được nhận đất nhưng vừa nhận đất vừa nhận xây dựng, nhận xong bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp để lấy tiền xây dựng.

“Như vậy, triển khai dự án theo hình thức BT tạo cơ hội cho doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, bán phần đất được thanh toán để lấy tiền làm hạ tầng. Chủ đầu tư chỉ lo chăm bẵm khai thác quỹ đất, còn phần xây dựng hạ tầng trả cho Nhà nước thì sao nhãng”, ông Đực nhận xét.

Theo ông, để đảm bảo tính minh bạch, sử dụng hiệu quả quỹ đất công, bảo vệ tài sản Nhà nước, nhất thiết phải tổ chức đấu thầu để chọn ra nhà đầu tư xứng đáng nhất. Không những thế, phải là đấu thầu hai gói khác biệt nhau, đấu thầu bán miếng đất đó và đấu thầu đầu tư xây dựng hạ tầng. “Cấm không cho một đơn vị đấu thầu hai gói. Đơn vị có chức năng bất động sản thì không có chức năng làm cầu đường và ngược lại”, ông Đực đề xuất.

“Người muốn đấu thầu làm hạ tầng phải có đủ năng lực cả về tài chính và chuyên môn, xây cầu phải có lý lịch làm cầu, làm đường phải có lý lịch làm đường. Hạ tầng cấp nào thì phải có trình độ xây dựng ở cấp đó. Không thể giao dự án hạ tầng cho doanh nghiệp làm bất động sản. Kể cả công trình đó do một đơn vị bất động sản làm chủ đầu tư, thì chủ đầu tư đó phải thuê đơn vị khác có đúng năng lực chuyên môn làm”, ông Đực nhấn mạnh.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, mới nhìn vào chủ trương thực hiện dự án theo hình thức giao đất cho nhà thầu đổi lấy hạ tầng thì có vẻ “một công đôi việc”, vừa giúp cho thành phố có hạ tầng mà không tốn tiền ngân sách, đồng thời quỹ đất được phát triển tốt để có thể khai thác sau này vì có nhiều quỹ đất công “nằm im bất động”. Tuy nhiên, thực tế sau câu chuyện này lại có nhiều vấn đề.

Ông Hiển cho rằng, đó là cách làm kiểu cũ thời kinh tế kế hoạch, với những bước đi cẩn thận của thị trường hóa nhà đất và hiện đại hóa về khâu quản lý tài chính. “Cách đây 20 năm, cách làm như vậy có thể chấp nhận được do việc quản lý ngân sách, quản lý trái phiếu và sử dụng tiền trái phiếu chưa chuẩn, chưa chuyên nghiệp. Bộ máy kiểm toán, quản lý dự án chưa hình thành nên Nhà nước khoán vo một cục. Đặc biệt thị trường bất động sản chưa hình thành để có thể đấu giá, thành phố có thể muốn bán miếng đất nhưng chưa chắc ai mua”, ông Hiển phân tích.

Trong 10 năm qua, theo ông Hiển, thị trường đã trưởng thành về hai góc độ. Trước hết, góc độ tài chính nhà nước đã có kinh nghiệm phát hành trái phiếu, sử dụng tiền thông qua Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, thông qua quy chế Ủy ban chứng khoán, kết hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước tạo thị trường mở là mua về trái phiếu, cho ngân hàng thương mại thế chấp trái phiếu. Điều đó có nghĩa là, việc huy động vốn của Nhà nước bằng trái phiếu để đầu tư không còn khó khăn, việc sử dụng vốn đã nhịp nhàng.

TS. Đinh Thế Hiển. 

Thứ hai, việc đấu giá đất đã rất thuận lợi. Thành phố muốn quy hoạch 1 khu đất công chỉ cần công bố được làm gì và không được làm gì. Ngoài ra, cơ quan nhà nước cũng đã có kinh nghiệm trong quản lý xây dựng.

Theo ông Hiển, hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng chỉ thực hiện khi đó là những khu vực heo hút, Nhà nước muốn làm những tuyến đường quan trọng nhưng không có kinh phí và cũng không có ai sẵn sàng bỏ tiền vào khai thác, dù đấu giá cũng không có người mua. Còn những khu vực mà thị trường bất động sản và những yếu tố liên quan, bổ trợ đã hình thành và phát triển, thì hạ tầng phải được đấu thầu đề tìm người xây dựng tốt nhất theo các phương án kỹ thuật và báo giá thấp nhất, còn đất phải được đấu giá để bán cao nhất.

Ông Hiển cho rằng, cách làm đảm bảo công khai, minh bạch là đấu thầu công trình. Đơn vị trúng thầu đầu tiên phải có chức năng thực hiện công trình, đã từng xây dựng những công trình tương đương và thành công, phải thực hiện đúng tiến độ. Việc đấu thầu dự án phải đặt trong vấn đề giải ngân theo đúng nguyên tắc, dự án lớn thì Quốc hội duyệt, dự án vừa thì HĐND TP duyệt, để đảm bảo không đội vốn xây dựng.

“Trong lúc chờ đấu thầu đất công, để đơn giản thủ tục, chúng ta hoàn toàn có thể dùng kênh trái phiếu để sử dụng trước”, ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, về nguyên tắc khi giao dự án BT hay BOT cho đơn vị thực hiện thì bắt buộc đơn vị đó phải có nguồn vốn tài chính thật mạnh, đồng thời chi phí vốn cho dự án phải thấp. Song thực tế, tất cả các đơn vị nhận BT hay BOT đều vay ngân hàng với lãi suất thương mại. Trong khi hiện giờ lãi suất trái phiếu chính phủ chỉ có 5%, thậm chí dưới 5% , hoàn toàn có thể phát hành, các quỹ đầu tư hoàn toàn có thể mua.

“Rõ ràng, Nhà nước có thể huy động vốn với một mức lãi suất thấp hơn nhưng không huy động, lại giao cho doanh nghiệp để họ vay ngân hàng với lãi suất cao hơn. Cuối cùng, chi phí xây dựng bị đội cao hơn, tiền cũng không phải của chủ đầu tư mà của ngân hàng. Như vậy, cách thức tài chính cho dự án BT và BOT hiện đang có vấn đề về chi phí vốn”, ông Hiển nêu vấn đề.

Cao Thùy
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.