Mặt bằng bán lẻ - kênh đầu tư mới nổi

Phân khúc sôi động

Có mặt tại Lễ bốc thăm quyền mua gian hàng tại Trung tâm Thương mại chợ Hàng Da (Hà Nội), chị Vũ Thị Hương, một nhà đầu tư cá nhân cho biết, đây là một kênh đầu tư mới trên thị trường, nhưng đã thu hút sự chú ý của rất nhiều nhà đầu tư cá nhân. Trung tâm Thương mại chợ Hàng Da không phải là dự án trung tâm thương mại đầu tiên chị Hương tham gia, mà trước đó, chị đã đầu tư vào Dự án Trung tâm Thương mại Royal City ở Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.

“Đầu tiên tôi cũng lo, không biết cơ hội có lãi thế nào, nhất là khi số tiền đầu tư không nhỏ, lại phải thanh toán trong thời gian ngắn”, chị Hương nói và cho biết, sau khi tham gia dự án này, thấy đây là một kênh đầu tư tốt, chị quyết định tham gia tiếp Trung tâm Thương mại chợ Hàng Da.

Thực tế cho thấy, chỉ vài ngày sau khi Lễ bốc thăm quyền mua gian hàng tại Trung tâm Thương mại chợ Hàng Da được tổ chức, các nhà đầu tư lướt sóng gian hàng tại đây đã có thể bán lại với mức giá chênh tới vài ngàn USD cho mỗi gian hàng, trong khi số tiền gốc phải bỏ ra là từ 6.000 đến 10.000 USD/m2 cho thời gian thuê dài hạn là 49 năm.

Doanh thu bán lẻ của Việt Nam, theo Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CB Richard Ellis (CBRE), đã tăng đáng kể trong 9 tháng đầu năm, đạt mức tăng trưởng 30% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy nhu cầu tiêu dùng khá lớn. Đó cũng là lý do khiến mặt bằng bán lẻ đang là mảng kinh doanh sôi động nhất của thị trường bất động sản Việt Nam.

Mặc dù mới bắt đầu xây dựng, nhưng tính đến thời điểm này, chủ đầu tư Dự án Royal City cho biết, đã có hơn 30% diện tích mặt bằng của Dự án được khách hàng đăng ký đặt chỗ. Tại Trung tâm Thương mại Grand Plaza ở khu vực phía Tây Hà Nội, 80% diện tích đã được đăng ký, một nửa trong số đó đã đi vào hoạt động chỉ sau vài tháng đưa vào khai thác. TP.HCM hiện có hơn 300.000 m2 mặt bằng bán lẻ, với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%.

Giá thuê gian hàng tại các trung tâm thương mại ngày càng được nâng cao. Còn nhớ, vào thời điểm cuối năm 2005, đầu năm 2006, chỉ trong vòng 6 tháng sau khi Trung tâm Thương mại Vincom tại Hà Nội ra đời, 100% khu bán lẻ rộng 17.000 m2 đã được thuê hết, với giá 30 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, hiện tại, theo các chuyên gia, giá thuê bình quân tại các trung tâm thương mại cao cấp nằm trong nội thành Hà Nội không dưới 150 USD/m2/tháng.

Còn giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm của TP.HCM là hơn 100 USD/m2/tháng, khu vực ngoài trung tâm là hơn 50 USD/m2/tháng. Mức giá thuê cao nhất tại TP.HCM đã được ghi nhận là 250 USD/m2/tháng.

Có cung ắt có cầu, hàng loạt dự án đang được hình thành tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành phố lớn khác. Vào thời điểm quý III năm nay, Hà Nội có tổng cộng hơn 120.000 m2 sàn mặt bằng bán lẻ. Các dự án chủ yếu trong khu trung tâm là Vincom Galleries, Metropole Arcade, Hanoi Tower, Pacific Palace, Hàng Da and Ruby Plaza, gần như đã được thuê kín và giá thuê trung bình ở mức hơn 46 USD/m2. Thậm chí, một vài trung tâm thương mại lớn có giá thuê lên đến hơn 180 USD/m2. Ở khu vực ngoài trung tâm, một loạt trung tâm thương mại đã được đưa vào hoạt động như Parkson Viet Tower, Grand Plaza, The Garden…

Trong thời gian tới, sẽ có thêm nhiều trung tâm thương mại lớn “bung hàng” mặt sàn bán lẻ và các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội để chọn lựa. Tại Hà Nội, ngay trong quý IV/2010, Trung tâm Thương mại PICO nằm tại quận Đống Đa sẽ được đưa vào hoạt động, cung cấp khoảng 30.000 m2 mặt sàn thương mại. Sang năm 2011, Trung tâm Thương mại Savico Plaza Hanoi nằm trên đường Nguyễn Văn Linh, quận Long Biên sẽ cung cấp hơn 52.000 m2 sàn mặt bằng bán lẻ cho thị trường. Cùng thời gian này, Trung tâm Thương mại Keangnam nằm trên đường Phạm Hùng cũng sẽ được đưa vào hoạt động, với diện tích hơn 97.000 m2 sàn bán lẻ.

Tại TP.HCM, năm 2011, một loạt dự án như The Flemington (7.500 m2), The Vista (5.000 m2), Times Square (4.000 m2) và Crescent (hơn 70.000 m2) sẽ đi vào hoạt động. Cũng trong năm này, tỉnh Bình Dương có Trung tâm Thương mại Promedana đi vào hoạt động, với diện tích hơn 44.000 m2 của giai đoạn 1.

Mô hình kinh doanh mới

Mô hình cho thuê dài hạn (49 năm ++) được áp dụng tại một số trung tâm thương mại tuy mới, nhưng không còn quá xa lạ với các nhà đầu tư tại Hà Nội. Mô hình này đã xuất hiện tại Trung tâm Thương mại Charmvit Hanoi Grand Plaza trên đường Trần Duy Hưng và gần đây là Trung tâm Thương mại chợ Hàng Da.

Theo các chuyên gia, so với mô hình truyền thống là cho thuê ngắn hạn hoặc chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư và người thuê, mô hình này có ưu điểm là cho phép chủ đầu tư của dự án có thể thu hồi vốn đầu tư nhanh và đạt hiệu quả tài chính cao. CBRE phân tích, các nhà đầu tư là cá nhân hoặc doanh nghiệp có thể mua lại quyền thuê dài hạn các gian hàng, nhằm tự doanh hoặc cho thuê lại diện tích bán hàng để thu lợi nhuận lâu dài, ổn định.

Đối với nhà đầu tư thứ cấp, việc sở hữu mặt bằng bán lẻ cho thuê trong trung tâm thương mại có chất lượng xây dựng và thẩm mỹ cao, với giá cho thuê ngắn hạn cao sẽ giúp họ có kế hoạch kinh doanh ổn định về dài hạn. Quan trọng hơn, doanh nghiệp sẽ tránh được tình trạng giá thuê liên tục điều chỉnh tăng và sự cạnh tranh khốc liệt khi gia hạn hợp đồng thuê. Còn nếu cho thuê lại ngắn hạn, thì với giá thuê cao, khách hàng cũng có một nguồn thu ổn định.

Đặc biệt, loại hình kinh doanh này thích hợp với nhà đầu tư cá nhân, vì diện tích các gian hàng nhỏ, nên tổng vốn đầu tư không lớn. Hơn nữa, số lượng gian hàng lại ít, nên tính thanh khoản cao, phù hợp với nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư và các khách hàng kinh doanh bán lẻ.

Tuy nhiên, trên thực tế, mô hình kinh doanh này cũng kén nhà đầu tư, bởi nó chỉ dành cho những người trường vốn. Cụ thể, để thuê được một diện tích bán lẻ nhỏ nhất là 12,7 m2 tại tầng 4 của Trung tâm Thương mại chợ Hàng Da (dành riêng cho các mặt hàng thủ công mỹ nghệ, ăn uống nhẹ, nội thất và du lịch), người thuê phải trả toàn bộ số tiền cho thời gian thuê 49 năm, với giá thuê 7.000 USD/m2.

So với giá mặt bằng tại các trung tâm thương mại cao cấp khác ở Hà Nội, thì mức giá thuê này (khoảng 150 USD/m2/tháng) là hợp lý. Tuy nhiên, với điều kiện ràng buộc là phải trả tiền ngay 1 lần cho cả 49 năm, thì số tiền lên đến gần 89.000 USD, tương đương khoảng 1,8 tỷ đồng, lại khá lớn đối với những nhà đầu tư cá nhân. Với các gian hàng lớn hơn, như 41 m2 ở tầng 2 hoặc tầng 3, thì số tiền đầu tư để thuê trong 49 năm sẽ lên đến gần 320.000 USD, tương đương gần 6,6 tỷ đồng.

Ngoài ra, tiến độ thanh toán của Dự án cũng là một trong những cản trở lớn đối với các nhà đầu tư cá nhân. Chị Hương cho biết, ở Dự án Trung tâm Thương mại chợ Hàng Da, khách hàng sẽ phải trả phí đặt chỗ là 10.000 USD ngay khi ký vào bản đăng ký mua gian hàng. Sau đó, khách phải trả 30% số tiền thuê vào ngày ký hợp đồng đặt thuê đợt 1 và chỉ vài ngày sau khi đăng ký, sẽ phải trả 40% tiếp theo trong vòng 15 ngày kể từ ngày thanh toán đợt 1 và trả 30% còn lại trong vòng 30 ngày kể từ ngày thanh toán đợt 2.

“Đây là một áp lực lớn mà không phải nhà đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được. Do đó, đã có nhiều người chọn hình thức “lướt sóng”, tức là bán lại quyền mua ngay sau khi đặt cọc đăng ký vài ngày, dù tiền lãi thu được thấp hơn so với việc cho thuê sau khi Trung tâm Thương mại đi vào hoạt động ổn định”, chị Hương chia sẻ và cho biết, chỉ có các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mới có thể thuê để tự doanh hoặc trả toàn bộ chi phí thuê cho 49 năm rồi tìm khách hàng để cho thuê lại.

Quản lý - bài toán không dễ giải

Các chuyên gia bất động sản đều thừa nhận, để một trung tâm thương mại vận hành thành công, ngoài các yếu tố như: vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện, có chỗ để xe, thì đơn vị quản lý cũng đóng vai trò quan trọng. Thực tế cho thấy, trong các trung tâm thương mại, do có nhiều chủ sở hữu các gian hàng riêng biệt, nên việc quản lý vận hành và phân bổ các ngành hàng sẽ phức tạp hơn so với mô hình một chủ sở hữu quản lý vận hành và các gian hàng cho thuê ngắn hạn.

Thông thường, nếu đơn vị quản lý không có kỹ năng và kinh nghiệm quản lý, thì trung tâm thương mại đó sẽ rất dễ rơi vào tình trạng vắng khách và hiệu quả mang lại cho cả nhà đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp rất thấp. Trong trường hợp này, tranh chấp giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý với người thuê gian hàng cũng rất dễ xảy ra, vì chủ đầu tư thì khăng khăng áp đặt các nguyên tắc quản lý của mình, trong khi chủ gian hàng lại muốn có được những hỗ trợ từ phía chủ đầu tư khi tình trạng kinh doanh của họ không khả quan.

Câu chuyện bãi thị xảy ra gần đây tại Trung tâm Thương mại Grand Plaza Hà Nội là ví dụ điển hình. Các tiểu thương cho rằng, sự thiếu chuyên nghiệp của đơn vị quản lý, cùng với việc đưa vào vận hành một công trình mà nhiều hạng mục còn chưa hoàn thiện đã dẫn đến sự bất tiện và không thu hút được khách hàng đến với trung tâm thương mại này.

Tương tự, các tranh chấp giữa người thuê và đơn vị quản lý Trung tâm Thương mại Kumho Asiana tại TP.HCM cũng chưa đi đến hồi kết, khi số đông các tiểu thương đã quyết định chấm dứt hợp đồng thuê, số ít còn lại vẫn bám trụ và nhất quyết đòi phương án giải quyết hợp lý từ phía nhà quản lý. Các doanh nghiệp cho biết, sự quản lý yếu kém của đơn vị quản lý đã dẫn đến tình trạng vắng khách tại trung tâm thương mại này.

Cũng vì chưa có kinh nghiệm quản lý mà Trung tâm Thương mại Saigon Paragon tại TP.HCM đã phải đóng cửa từ đầu tháng 10 năm nay. Đơn vị quản lý - Công ty cổ phần Kim Cương đã phải thừa nhận thất bại, do thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý trung tâm thương mại - một lĩnh vực còn mới mẻ ở Việt Nam.

Trong một cuộc trao đổi gần đây với báo giới, ông Trần Như Trung, Giám đốc nghiên cứu của Savills Vietnam cho biết, trong thực tế, đã có những tranh chấp giữa chủ đầu tư - hoặc đơn vị quản lý và người mua - nhà đầu tư thứ cấp và người thuê lại khi họ tham gia kinh doanh tại các trung tâm thương mại. Phần lớn các tranh chấp có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ giữa chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý và vận hành với người mua. Trong đó, thường xảy ra nhất là tranh chấp giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của dự án, do vấn đề này chưa được nêu rõ trong pháp luật Việt Nam.

Theo bà Nguyễn Thu Hà, Phó giám đốc phụ trách mảng mặt bằng bán lẻ của CBRE, thực tế trên sẽ được khắc phục, nếu các nhà đầu tư thứ cấp thống nhất ký hợp đồng với công ty quản lý chuyên nghiệp để vận hành toàn bộ khu trung tâm thương mại. Còn ông Trung (Savills Vietnam) thì cho biết: “Đối với các công ty tư vấn, chúng tôi đã cố gắng phân định rạch ròi phần sở hữu chung và riêng trong dự án. Tuy nhiên, bài toán này không thể giải quyết thoả đáng và trọn vẹn, nhất là đối với những vấn đề mà pháp luật chưa quy định”.

Trong thực tế, để thu hút khách hàng, các trung tâm thương mại luôn áp dụng những phương thức mới, như các chương trình khuyến mãi rầm rộ, các tiện ích ngày càng phong phú và đầy đủ. Ví dụ, Trung tâm Thương mại The Garden, sau một giai đoạn đầu tỷ lệ lấp đầy còn thấp, đã liên tục đưa các tiện ích khác vào sử dụng, nên đến nay, tỷ lệ lấp đầy đã rất khả quan.

Với Tràng Tiền Plaza, tuy được đặt ở một vị trí “vàng” ngay giữa trung tâm TP. Hà Nội, nhưng trung tâm thương mại này ngày càng vắng khách, do không tích hợp hệ thống cửa hàng với các tiện ích khác như rạp chiếu phim, siêu thị, khu giải trí… Thêm vào đó, các chiến lược thu hút các thương hiệu lớn vào trung tâm thương mại này cũng không được chú trọng, chương trình chăm sóc khách hàng đơn điệu, nhàm chán, cùng với sự quản lý không chuyên nghiệp.