“Ma trận” thổi phồng bất động sản

Báo cáo thị trường nhà đất Đồng Nai quý III/2013, Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam cho rằng phân khúc đất nền ở Đồng Nai hầu hết hấp dẫn các nhà đầu tư/đầu cơ. Tuy nhiên, theo ghi nhận của PV, các dự án đất nền tại các huyện liền kề TP.HCM như Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa… hầu hết dậm chân tại chỗ từ nhiều năm nay. Đặc biệt, hàng nghìn khách hàng đầu tư dự án đất nền tại huyện Nhơn Trạch đã chôn vốn ít nhất từ năm 2010 đến nay.

Đối với dự án biệt thự, nhà liền kề, Savills cho rằng người mua chủ yếu để nghỉ ngơi hoặc vào ở trong tương lai. Các chuyên gia đặt câu hỏi dựa vào đâu Savills đưa ra nhận định này, nhất là bối cảnh BĐS hiện nay đang tê liệt phân khúc trung và cao cấp? Thực tế tại TP.HCM, Bình Dương, Vũng Tàu các dự án biệt thự, nhà liền kề “chết lâm sàng” hàng loạt. Nhiều dự án đang xây dang dở phải chấp nhận bỏ hoang vì không còn vốn để hoàn thiện.

Những dự án hoành tráng khác dù đã giảm giá sâu nhưng cũng không thể chuyển nhượng được

Theo thống kê, dân số Đồng Nai năm 2011 là 2,66 triệu người, trong đó 70% đang ở tuổi lao động. Được biết, các huyện tiếp giáp với Bình Dương, TP.HCM tập trung phần lớn dân nhập cư, hầu hết trong số này đang làm việc tại các KCX, KCN hiện hữu. Đa phần những cư dân nhập cư không được đào tạo, việc làm bấp bênh, thu nhập thấp, khó có khả năng mua đất, mua nhà để ở. Vậy thì dựa vào số liệu, dữ liệu nào mà Savills cho rằng người mua chủ yếu để nghỉ ngơi hoặc vào ở trong tương lai?

Trong khi đó, hệ thống cơ sở hạ tầng kém phát triển và thiếu các dịch vụ phúc lợi, tiện ích xã hội là những trở ngại để tỉnh thu hút người nhập cư có thu nhập khá từ những khu vực lân cận. Điều này nói lên rằng, thị trường nhà đất tại Đồng Nai không quá béo bở như những gì đã nhận định trong báo cáo của Savills.

Về nguồn cung nhà ở gắn liền với đất, báo cáo của Savills cho biết có 50 dự án với tổng diện tích 5.000 ha. Hầu hết dự án tọa lạc tại các huyện Long Thành, Nhơn Trạch và Biên Hòa. Tuy nhiên, chỉ có chưa tới 15% số dự án đang trong quá trình xây dựng. Rõ ràng, thị trường này chưa hẳn đã hấp dẫn hoặc giao dịch yếu kém khiến nhà đầu tư không còn khả năng đẩy mạnh triển khai.

Trước đó, báo cáo thị trường BĐS Bình Dương tháng 8/2013, Savills cho rằng, đối với phân khúc nhà đất, mức giá theo m2 đất của các dự án tại Bình Dương dao động từ 550 - 1.000 USD/m2. Mức giá này chênh lệch một trời một vực so với giá của hàng loạt dự án đang hiện hữu tại khu vực này. Cụ thể, dự án Green River Villas có giá 1,8 – 3,5 triệu/m2, Khu đô thị Civilized có giá 1,2 – 2,3 triệu/m2, Phố thương mại City Garden có giá 3,3 – 3,5 triệu/m2.

Báo cáo này cũng đưa ra nhận định, giá trung bình các dự án tại khu vực Thành phố mới Bình Dương vào khoảng 1.500 - 2.100 USD/m2 đất, cao hơn các khu vực khác. Giá bán phổ biến theo nền tại đây vào khoảng 200.000 - 260.000 USD/nền, trong khi giá bán tại các khu vực khác chỉ khoảng 50.000 - 110.000 USD/nền. Tuy nhiên, trên thực tế, theo khảo sát của PV, giá bán trung bình dưới 500 triệu đồng/nền chiếm áp đảo trong tổng số các dự án đất nền được chào bán tại đây. Đa số là tập trung vào phân khúc thấp và trung cấp.

Tại sao có sự chênh lệch giá cao như vậy giữa nhận định của Savills và thực tế giao dịch tại thị trường? Đây là câu hỏi mà bất kỳ ai theo dõi thị trường nhà đất tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đều nhận ra được ý đồ của đơn vị đưa ra báo cáo có lợi cho ai? Và ai là người hưởng thụ báo cáo này?

Dự án căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp tại Nhà Bè (TP.HCM) đã bỏ hoang từ nhiều năm nay

Ngoài Savills, “ông lớn” tư vấn ngoại khác là CBRE chẳng biết vô tình hay hữu ý cũng tung những thông tin thổi phồng khiến thị trường ít nhiều méo mó. Trong báo cáo mới nhất về thị trường BĐS Đà Nẵng quý III/2013, CBRE cho rằng, BĐS căn hộ bán một lần nữa lại là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư Việt Nam khi các kênh đầu tư khác (vàng, gửi tiết kiệm, chúng khoán) trở nên kém hấp dẫn hơn.

Tại trang 27 của báo cáo, trong phần tổng quan thị trường nhà ở bán, CBRE nhận định: “Trong thành phố, giao dịch chủ yếu diễn ra ở phân khúc giá khoảng 100.000 USD cho mỗi căn do chi phí đầu tư thấp và tiềm năng cho thuê lại tốt”. Dựa vào cơ sở nào mà CBRE lại cho rằng chi phí đầu tư 100.000 USD (trên 2 tỷ VND)/căn là thấp và tiềm năng cho thuê lại tốt? Giá tốt có đồng nghĩa với tiềm năng cho thuê lại tốt không?

Theo các chuyên gia, giá BĐS tại Việt Nam sẽ tiếp tục suy giảm ở mọi phân khúc do nguồn cầu yếu kém, trong đó tất nhiên Đà Nẵng cũng không nằm ngoài cuộc chơi. Cục diện nền kinh tế hiện nay cho thấy, cả Chính phủ, ngân hàng đến doanh nghiệp, công ty BĐS đều không dư dả. Người dân còn khoảng 50 tỷ USD (gồm vàng và ngoại tệ), cộng thêm khoảng hơn 11 tỷ USD mỗi năm từ kiều hối cũng chẳng thay đổi được gì.

Vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung BĐS trên thị trường đang vượt cầu, niềm tin từ người tiêu dùng vẫn chưa được cải thiện. Thị trường thiếu vắng hẳn các dự án có mức giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Điều đáng lo ngại là khi giá BĐS giảm xuống mức dưới 50% đồng nghĩa với việc nợ xấu ngân hàng sẽ tăng lên gấp 3 lần do gần 70% dư nợ ngân hàng đều nằm ở BĐS. Trong khi “bóng ma” về lạm phát, nỗi ám ảnh về nợ xấu ngân hàng phần nào đã làm “chùn chân” những người muốn “giải cứu” BĐS.

Diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam khoảng 1 thập kỷ qua đã minh chứng một điều, thị trường này rất nhạy cảm với những thông tin, số liệu từ báo cáo thị trường của các công ty tư vấn ngoại. Trong khi đó, đến nay vẫn chưa có cơ quan độc lập nào có chức năng, thẩm quyền cũng như năng lực thẩm định mức độ chính xác, tính xác thực khách quan từ những thông tin này.