M&A là “liều thuốc” kích thích thị trường bất động sản

Cuộc đua của các “đại gia”

Bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, hoạt động M&A bất động sản Việt Nam trong năm 2021 vẫn sôi động với các giao dịch đất đai quy mô lớn do thiếu hụt quỹ đất kéo dài. Số liệu thống kê của KPMG cho thấy, chỉ trong 10 tháng đầu năm, quy mô giá trị thị trường M&A của Việt Nam vẫn đạt 8,8 tỉ USD, tăng 18% so với cùng kỳ 2020. Trong đó, 58% tổng giá trị các giao dịch này đến từ ngành tiêu dùng thiết yếu, bất động sản và tài chính.

Chia sẻ tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2021, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia, cho biết nhiều tập đoàn lớn đã đưa M&A vào chiến lược chính trong kế hoạch phát triển và mở rộng của mình, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.

Đơn cử như tại khu vực phía bắc, Vinhomes (HOSE: VHM), một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam cả về số lượng căn hộ đã chào bán và quỹ đất hình thành trong tương lai, đã công bố việc mua lại Vinhomes Dream City tại tỉnh Hưng Yên, vùng vệ tinh phía đông Hà Nội. Giá trị ước tính của thương vụ là 3.100 tỉ đồng (tương đương 134 triệu USD).

Hoạt động M&A vẫn diễn ra sôi nổi bất chấp những ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19

Dự án Vinhomes Dream City có tổng quy mô 486 ha, cung cấp các sản phẩm đa dạng như căn hộ, biệt thự, nhà phố và shophouse. Điểm độc đáo của dự án này là quần thể bể bơi tạo sóng có quy mô lên đến 18ha.

Tại khu vực phía nam, Tập đoàn Nam Long Group (HOSE: NLG), một trong những nhà phát triển nhà ở bình dân uy tín, đã công bố việc thâu tóm toàn bộ cổ phần của dự án 170ha tại tỉnh Đồng Nai từ Keppel Land. Dự án mang tên Thành phố Izumi được phát triển bởi Nam Long và Tập đoàn Hankyu Hanshin Properties đến từ Nhật Bản, trong đó Nam Long có 65,1% cổ phần và Hankyu Hanshin 34,9% cổ phần, với tổng vốn đầu tư lên đến 18.600 tỉ đồng (tương đương 803,5 triệu USD)

Hay tại các thành phố ven biển miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang và Quy Nhơn cũng đang dần trở nên sôi động với nhiều thương vụ lớn. Đơn cử là Tập đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) đã mua lại tòa tháp ven sông tại Đà Nẵng có diện tích khoảng 0,3ha từ Công ty TNHH Đầu tư Sun Frontier. Trước đó, nhà phát triển này cũng đã thâu tóm hơn 11.000m2 đất tại khu dân cư Cồn Tân Lập tại Nha Trang từ Công ty CP Sông Đà Nha Trang.

Ngoài ra, các “ông lớn” khác trong ngành như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, DIC Corp... cũng đã tuyên bố những chiến lược đầy tham vọng với việc tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho tương lai. Bởi lẽ, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn xem M&A là một trong những kênh nhằm gia tăng thị phần trong ngành bất động sản thông qua sở hữu quỹ đất lớn hoặc các dự án đầu tư có quy mô.

Cụ thể, trong năm 2021, Frasers Property Việt Nam đã mua thành công dự án Khu công nghiệp BDIP tại Bình Dương. Theo ông Trương An Dương, Giám đốc khối Bất động sản nhà ở của Công ty Fraser Property Vietnam, bất động sản công nghiệp là mảnh ghép còn thiếu của doanh nghiệp này trong chiến lược phát triển lâu dài tại Việt Nam.

"Frasers vào Việt Nam từ năm 1995. Trong suốt thời gian đó, chúng tôi không thực sự năng động tại Việt Nam. Đến năm 2021, chúng tôi mới chỉ phát triển được bất động sản nhà ở tại Thảo Điền, 2 tòa nhà văn phòng, 1 khu thương mại nhỏ. Để hoàn thiện mảnh ghép cuối cùng là khu công nghiệp, Fraser đã phát triển khu công nghiệp ở Bình Dương", ông Dương chia sẻ.

Theo ông Dương, để hoàn tất một thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam vào thời điểm này là rất khó khăn do giá đất để phát triển khu công nghiệp tăng mạnh trên khắp cả nước. Năng lực về tài chính của doanh nghiệp đóng vai trò chính trong việc quyết định sự thành công của thương vụ.

Chia sẻ thêm về góc nhìn từ một chủ đầu tư nước ngoài, ông Angus Liew, Tổng giám đốc Công ty Gamuda Land TP.HCM, cho biết tầm nhìn của doanh nghiệp là phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

"Chúng tôi muốn duy trì chiến lược này nhưng tìm một quỹ đất rộng để phát triển dự án khu đô thị là không hề dễ dàng. Gần đây, chúng tôi đã bắt đầu quan sát các quỹ đất từ 1-100ha và đẩy mạnh hơn về nghiên cứu thị trường. Cùng với đó, thay vì chỉ tập trung vào Hà Nội và TP.HCM, chúng tôi cũng mở rộng tầm nhìn đến các tỉnh lân cận", ông Angus Liew nói.

Theo đại diện Gamuda Land, với các chủ đầu tư nước ngoài, thách thức lớn nhất là tìm được một quỹ đất sạch. Ông hy vọng các khó khăn này sẽ được giải quyết phần nào thông qua các thương vụ M&A.

"Để sẵn sàng cho thị trường đầy sôi động trong thời gian tới, chúng tôi đã tạo ra nền tảng vững chắc về hoạt động M&A để các doanh nghiệp hợp tác. Đồng thời, chúng tôi luôn tìm kiếm các cơ hội để mua lại quỹ đất hoặc dự án trên thị trường. Lợi thế lúc này của Gamuda là nền tảng vững chắc sau 15 năm hiện diện ở Việt Nam và khi các nhà đầu tư nước ngoài khác khác không thể vào thị trường do dịch bệnh", ông Angus Liew nhấn mạnh.

Cơ hội vẫn dành cho các nhà đầu tư

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, cho biết cơ hội vẫn dành cho các nhà đầu tư sẵn sàng chờ sự bật lại của thị trường. Trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng. Các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng hoặc tài sản hoàn thiện đang hoạt động.

Tuy nhiên, đối với một thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng như Việt Nam, việc tìm mua được quỹ đất tốt không chỉ dựa vào nguồn tài chính. Chiến lược kinh doanh rõ ràng và bền vững, tầm nhìn dài hạn, năng lực phát triển, am hiểu thị trường sâu sắc và khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp là điều không thể thiếu đối với bất kỳ chủ đầu tư nào để thành công trong ngắn hạn và dài hạn.

Saigon One Tower “chết” lâm sàng hơn 10 năm đang được làm sống lại sau khi về tay chủ mới (Ảnh T. Phong)

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, đánh giá M&A luôn là xu hướng phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động M&A bất động sản cũng chiếm một vị trí đáng kể trong thị trường M&A nói chung.

Trong giai đoạn đại dịch Covid-19 bùng phát mạnh, việc siết chặt giãn cách xã hội khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Tuy nhiên, sau đó, chính nhu cầu phát triển sẽ thúc đẩy hoạt động M&A diễn ra mạnh mẽ, bởi đây là mục tiêu để các doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội hợp tác và đầu tư kinh doanh, bao gồm M&A dự án và cả hoạt động sáp nhập công ty để mở rộng hoạt động kinh doanh.

“Thời gian tới sẽ có nhiều thương vụ M&A lớn được kích hoạt. Có nhiều lý do để giải thích cho vấn đề này, nhưng tựu trung là nhu cầu phát triển đầu tư của doanh nghiệp sau dịch bệnh, quy hoạch và quỹ đất không dồi dào khiến nhiều chủ đầu tư sẽ phải gia tăng M&A để tạo quỹ đất. Các doanh nghiệp có quỹ đất, nhưng thương hiệu hoặc năng lực phát triển dự án còn hạn chế sẽ phải tìm các đối tác để cùng phát triển”, ông Hoàng nhận định.

Đánh giá về thị trường Việt Nam và chia sẻ chiến lược M&A sắp tới, ông Angus Liew, Tổng giám đốc Công ty Gamuda Land, cho rằng môi trường M&A của Việt Nam đang đầy hào hứng, tăng trưởng kinh tế tích cực nên Việt Nam hiện giờ là trọng điểm, khiến thị trường M&A có tính cạnh tranh cao.

“Chúng tôi là người tạo ra các khu đô thị. Đó là mục tiêu khi chúng tôi bước vào Việt Nam 15 năm trước đây. Mặc dù chúng tôi muốn tiếp tục là nhà phát triển đô thị, nhưng thực ra tìm đất rộng để phát triển đô thị là không dễ dàng. Do đó, chúng tôi thay đổi chiến lược một chút, bắt đầu nhắm đến bất động sản từ 1-100 hecta. Ngoài ra, chúng tôi cũng mở rộng trọng điểm về địa lý, trước đây chỉ tập trung Hà Nội và TP.HCM, nay tập trung vào các tỉnh ngoài TP.HCM”, Angus Liew cho biết.

“Rã băng” thị trường bất động sản

Những thông tin trên cho thấy, hoạt động M&A dự án bất động sản thời gian qua vẫn không ngừng cuộn chảy và sẽ tiếp đà sôi động trong thời gian tới. Hơn nữa, M&A được xem là phương thức hữu hiệu giúp những doanh nghiệp giàu tiềm lực có thể giảm bớt thời gian, chi phí trong việc tham gia thị trường, giúp các dự án đang gặp khó khăn được hồi sinh, gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Sau hơn chục năm lận đận, cao ốc có vị trí “vàng” tại trung tâm TP.HCM là Saigon One Tower đang có những dấu hiệu hồi sinh sau khi về tay chủ mới. Tên gọi của Saigon One Tower đã được thay đổi thành IFC One.

Chủ nhân mới của dự án này là Công ty cổ phần đầu tư phát triển Viva Land, một doanh nghiệp chỉ mới được thành lập trong năm 2020. Viva Land có trụ sở tại TP.HCM, Hà Nội và Singapore. Dù tuổi đời còn rất non trẻ, nhưng Viva Land tự giới thiệu đang quản lý quỹ đất lên đến 800ha với hơn 17.000 căn hộ, trị giá khoảng 5 tỉ USD. Nhiều thông tin đồn đoán cho rằng doanh nghiệp đang làm “sống lại” dự án đình đám này có liên quan đến tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Một dự án đáng chú ý khác tại TP. Thủ Đức là Thái Bình Plaza cũng đang được hồi sinh sau khi M&A. Theo tìm hiểu dự án này trước đây có tên gọi là khu căn hộ cao cấp Thái Bình Plaza do Công ty TNHH Đá xây dựng Bình Dương làm chủ đầu tư với diện tích 14.000 m2, bao gồm 5 block chung cư.

Đi vào hoạt động từ năm 2010, nhưng việc bán hàng không khả quan buộc chủ đầu tư phải xin chuyển đổi công năng dự án thành Bệnh viện đa khoa Phúc An Khang với quy mô 500 giường. Thế nhưng chỉ sau hai năm hoạt động bệnh viện này cũng phải đóng cửa do thu không bù chi. Từ đó, dự án nằm yên ắng suốt nhiều năm.

Cuối năm 2021, công trường dự án bất ngờ nhộn nhịp với nhiều công nhân và phương tiện máy móc. Nhiều thông tin cho biết dự án đã được khoác tên mới là Khu căn hộ Swiss - Belresidences Upper East Saigon (hay 360 Upper East Saigon Swiss Belresidences) do Công ty cổ phần Tập đoàn Hasco Group làm đơn vị phát triển và Coteccons làm tổng thầu dự án.

Tại Đà Nẵng, dự án Khu căn hộ cao cấp Hiyori Garden Tower được Tập đoàn Danh Khôi hồi sinh bằng việc mua 100% vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier (thành viên thuộc Sun Frontier Fudousan Co.,Ltd - một trong những ông lớn bất động sản hàng đầu Nhật Bản). Sau khi mua lại dự án này, Tập đoàn Danh Khôi đã bắt tay triển khai dự án với tên gọi mới là The Royal - Boutique & Condo Da Nang (The Royal).

Một thương vụ gần đây là tập đoàn Nam Long Group thâu tóm toàn bộ cổ phần của dự án 170ha tại tỉnh Đồng Nai từ Keppel Land. Trước đó, đây chỉ là khu đất trống nằm cạnh sông Đồng Nai, được quây tôn kín mít suốt nhiều năm liền. Nhưng hiện tại, Tập đoàn Nam Long đã chính thức giới thiệu Khu đô thị tích hợp Izumi City, với tổng mức đầu tư 18.600 tỉ đồng. Dự án, Izumi City có quy mô 170ha, cung cấp ra thị trường hàng ngàn căn nhà phố, shophouse.

Mặt khác, nhìn vào hiệu suất đầu tư cổ phiếu của một số nhà phát triển bất động sản tiềm lực mạnh cũng ghi nhận các cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp này đều vượt trội hơn so với chỉ số VN-Index. Điều này thể hiện triển vọng tích cực và khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới.

Điển hình như thương vụ Tập đoàn Dragon Capital mua lại khoảng 10% cổ phần của Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã chứng khoán AGG). Trước đó, An Gia đã mạnh tay thâu tóm quỹ đất tại 4 dự án với quy mô lên đến 41ha trong giai đoạn 2019-2020 và đang tiếp tục đàm phán mua thêm 45ha tại TP.HCM và tỉnh Bình Dương.

Theo ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia, M&A dự án là cách thức để An Gia tạo lợi thế và cụ thể hóa các chiến lược kinh doanh của mình. Thông qua các thương vụ M&A, công ty sẽ tiết kiệm được thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết được những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng.

"Trong vòng 3 năm tới, An Gia dự kiến dành từ 3.000-5.000 tỉ đồng phục vụ hoạt động M&A dự án để mở rộng quỹ đất, tạo nền tảng đột phá cho giai đoạn tiếp theo", ông Sáng khẳng định.

Chia sẻ kinh nghiệm để một thương vụ M&A thành công, ông Nguyễn Thành Phương, Giám đốc Khối Đầu tư của Tập đoàn Novaland, cho biết trong lĩnh vực bất động sản, các giao dịch M&A thành công phải hội đủ các tiêu chí như xác định đúng các doanh nghiệp mục tiêu, hoặc dự án mục tiêu một cách phù hợp; xác định đúng mục đích M&A.

“M&A chỉ là một công cụ để các doanh nghiệp có thể thực hiện được mục tiêu của mình trong quá trình sản xuất - kinh doanh. Do đó, bất cứ thương vụ M&A nào cũng phải gắn liền với mục tiêu dài hạn của doanh nghiệp”, ông Phương nói.

Một điểm quan trọng nữa, theo ông Phương, là trong quá trình thực hiện các giao dịch, doanh nghiệp phải tiên lượng được những rào cản của giao dịch và đưa ra những biện pháp khắc phục để hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất. Cuối cùng, để một thương vụ M&A thành công, cần phải có một chiến lược M&A cụ thể, từng lộ trình và phân công các nhân sự tham gia để đảm bảo quá trình đó diễn ra đúng như chiến lược đã đề ra.