Lý do khiến căn hộ tăng giá dù giao dịch giảm

Lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội sụt giảm đáng kể nhưng giá bán căn hộ vẫn tăng.

Giao dịch giảm, giá vẫn tăng

Báo cáo quý 3-2021 của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đạt 3.200 căn, tăng 101% theo quý và 3% theo năm sau khi hai dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án mở bán.

Trong số đó, nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80% nguồn cung mới.

Tuy nguồn cung mới tăng, nhưng số lượng tồn kho giảm nên nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt 19.600 căn, giảm 8% theo quý và giảm 27% theo năm.

Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận nguồn cung hạng C mới trong quý vừa qua.

Ảnh hưởng nghiêm trọng của Covid-19 đi kèm với hai tháng giãn cách xã hội toàn thành phố đã tác động tới số lượng căn hộ bán được trong quý. Lượng giao dịch giảm 50% theo quý và 54% theo năm, đạt 2.400 giao dịch.

Nguồn cung thấp, chất lượng phát triển cải thiện, cơ sở hạ tầng nâng cấp và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến giá bán căn hộ tăng.

Cụ thể, giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10%/năm và ở quận Cầu Giấy tăng 17%/năm kể từ năm 2017.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho rằng sở dĩ có sự tăng trưởng về giá là do hạn chế nguồn cung, các dự án mới tung ra thị trường ít hơn, đặc biệt số các dự án có tính pháp lý tốt cũng giảm dần.

Đồng thời, những dự án mới được ra mắt là những dự án đảm bảo về pháp lý, có vị trí thuận lợi, được đầu tư chất lượng tốt và đầy đủ tiện nghi hơn.

“Điều này khiến giá của các dự án này cao hơn mặt bằng chung của thị trường, từ đó khiến giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong một số năm gần đây liên tục tăng” bà Hằng nhận định.

Thêm vào đó, các căn hộ có giá trên 1.500 USD (khoảng 34,5 triệu đồng)/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% theo năm.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500 USD (khoảng 34,5 triệu đồng)/m2 đến 2.000 USD (khoảng 46 triệu đồng)/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn bán được.

Hầu hết các dự án nằm ở các quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm.

Đây là phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất trong các căn hộ bán được, một phần là do nguồn cung trong phân khúc này chiếm đa số, thỏa mãn phần lớn nhu cầu khách hàng.

Các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy tập trung nhiều dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD (khoảng 69 triệu đồng)/m2.

Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000-3.000 USD (khoảng 46-69 triệu đồng)/m2. Các quận/huyện khác với chủ yếu các dự án hạng C có mức giá dưới 1.500 USD (khoảng 34,5 triệu đồng)/m2.

Xu hướng dịch chuyển ra các đô thị ngoài trung tâm

Trong quý 4-2021, thị trường căn hộ tại Hà Nội sẽ có thêm khoảng 7.900 căn từ 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu.

Trong đó, 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần.

Theo bà Hằng, sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm sẽ tiếp diễn khi nguồn cung được mở rộng, đi kèm với việc mở rộng đô thị của Hà Nội, với dự kiến quy hoạch năm huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025.

Với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm trong thời gian tới.

Năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30%. Ddự kiến đến năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung căn hộ.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung tương lai đang trở nên rõ nét. Khi quỹ đất khu vực nội đô trở nên hạn chế, các chủ đầu tư cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng cải thiện cũng góp phần thúc đẩy xu hướng người dân dịch chuyển ra xa trung tâm. Xu hướng làm việc tại nhà sau Covid có thể là một yếu tố góp phần. Người mua ngày càng quan tâm về giá.

“Nguồn cung tương lai ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn”, bà Hằng nhận định.

Báo cáo của World Data Lab dự báo đến năm 2030 tầng lớp trung lưu của Việt Nam đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu so với năm 2021.

Việt Nam xếp thứ 7 trong số 9 quốc gia có tầng lớp trung lưu tăng nhanh nhất trong thập kỷ tới.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm 61% tổng dân số, tăng từ mức 49% năm 2019.

Do đó, xét về nhu cầu trong thời gian tới, bà Hằng cho rằng trong dài hạn, nguồn cầu phân khúc chung cư, căn hộ vẫn duy trì tốt.

“Tăng trưởng dân số, gia tăng tầng lớp trung lưu, tỷ lệ đô thị hóa và hồi phục kinh tế là các yếu tố góp phần thúc đầy nhu cầu nhà ở”, bà Hằng phân tích.

Về triển vọng thị trường trong quý 4-2021, bà Hằng cho rằng Hà Nội đang kiểm soát dịch khá tốt, thêm vào đó lãi suất thấp, huy động tiền gửi ghi nhận thấp kỷ lục và các kênh đầu tư khác đang thực sự chưa hấp dẫn.

Do đó, những dự án tốt có vị trí thuận lợi vẫn sẽ thu hút được các nhà đầu tư cũng như người sử dụng cuối cùng.

“Diễn biến thị trường căn hộ ba tháng cuối năm có thể sẽ tích cực hơn so với các quý trước đó, với việc tăng trưởng nguồn cung và phục hồi tỷ lệ hấp thụ, giá bán sơ cấp sẽ duy trì ổn định, thúc đẩy lượng giao dịch gia tăng trong quý 4 này” bà Hằng nhận định.

Theo lãnh đạo của Savills, chủ đầu tư cần có chiến lược bán hàng cùng giá mở bán hợp lý khi bung hàng ở thời điểm hiện tại.

Nguồn cung có giá hợp lý vẫn được nhiều người mua quan tâm, trong khi đó nguồn cung giá cao trong thời gian vừa qua có lượng giao dịch khá hạn chế.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng nên đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn cũng như tiến độ thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính cũng như thu hút thêm nhiều đối tượng khách hàng.