Lợi nhuận sụt giảm nhưng phân khúc này được dự báo vẫn là kênh đầu tư sinh lời

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 4/2023, ghi nhận nguồn cung căn hộ sơ cấp trên thị trường TPHCM liên tục giảm kể từ năm 2017.

Giao dịch giảm mạnh

Trong quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn hộ, ổn định theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Lượng giao dịch căn hộ giảm 7% mỗi năm trong 10 năm qua. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch trong năm 2023.

Quý cuối năm 2023 là thời điểm lượng bán đạt mức cao nhất trong cả năm, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên 40%.

Tại TP.HCM, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ đã giảm nhẹ trong khoảng 5 năm qua.

Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn.

Trong bối cảnh đó, giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại TP.HCM quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% theo năm.

Lợi nhuận đầu tư căn hộ giảm

Bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M nhận định, nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường hơn 10 triệu dân.

Tại TP.HCM, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ đã giảm nhẹ trong khoảng 5 năm qua. Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

“Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm đi và lãi suất tiền gửi sẽ vẫn ở mức thấp”, bà Giang cho biết.

Đối với thị trường biệt thự, nhà phố, nguồn cung căn hộ cũng giảm mạnh, nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho giá cao trong khi nguồn cung mới đều hoãn lịch mở bán sang năm 2024.

Trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, còn 993 căn, thấp nhất trong 5 năm qua. Đáng chú ý, sản phẩm trên 30 tỷ đồng đang chiếm đến 73% thị phần.

Tình hình hoạt động của thị trường tiếp tục suy yếu với lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua do kinh tế toàn cầu khó khăn, nguồn cung mới hạn chế, thiếu sản phẩm giá cả phải chăng và nguồn cầu yếu.

Savills dự báo, năm 2024 nguồn cung căn hộ mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Trong khi đó, loại hình biệt thự nhà phố dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20 đến 30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại Tp.HCM là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ đồng và 29% có giá 10-20 tỷ đồng.