Lợi bất cập hại nếu cho phép đầu tư không qua đấu giá

Ảnh minh hoạ

Dễ thất thu ngân sách

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 và chưa cần thiết sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014.

Trong đó, HoREA đề cập đến những thuận lợi và khó khăn khi chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với “đất nông nghiệp”, hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Về mặt thuận lợi, HoREA cho rằng điểm a và điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và điểm a khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã cho phép “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư” không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất” hoặc “nhận chuyển quyền sử dụng đất” đối với “đất nông nghiệp”, hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Các quy định này thống nhất, đồng bộ và phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, theo HoREA, nội dung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được đề xuất sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 3 “Dự án Luật sửa đổi 08 luật” cần được bổ sung trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp”, hoặc nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và liên thông giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đấu thầu 2013.

Một số địa phương có quỹ đất nông nghiệp tập trung quy mô lớn như tỉnh Đồng Nai là nơi có đến khoảng 50.000ha đất trồng cây cao su chủ yếu là của các nông trường.

UBND tỉnh này đã thực hiện việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đưa ra đấu giá công khai quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, để đảm bảo thu đúng, thu đủ, thu kịp thời nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và xây dựng môi trường đầu tư minh bạch.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất là việc xác định nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” theo quy định của Luật Đất đai 2013.

HoREA cho rằng do thực hiện 5 phương pháp xác định giá đất vẫn chưa đảm bảo được nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nên có thể dẫn đến khả năng làm thất thu ngân sách nhà nước, thậm chí làm thất thoát nguồn lực từ đất đai. Điển hình là việc xác định “giá đất cụ thể” là giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

HoREA dẫn ví dụ từ vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm vào ngày 10-12 vừa qua.

TP.HCM tổ chức đấu giá 4 lô đất của Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá trúng đấu giá gấp từ 3,9 lần đến 8,3 lần so với giá khởi điểm đấu giá.

Cụ thể, lô 3.12 có giá khởi điểm là 2.942 tỉ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỉ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Theo HoREA, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (hiện hành) quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác” nên hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng hàng chục hécta đất nông nghiệp “dính” với một ít diện tích đất ở (hoặc trường hợp nhà đầu tư có vài nghìn mét vuông đất phi nông nghiệp như nhà xưởng “dính” với vài chục mét vuông đất ở) nhưng vẫn được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hoàn thiện phương pháp định giá đất

Từ những vấn đề trên, hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Cụ thể, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất là đất ở hợp pháp; có quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất đất ở hợp pháp và các loại đất khác, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nói trên phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất không phải là đất ở thuộc dự án đầu tư và hoàn thành nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Hiệp hội cũng đề nghị xây dựng hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất để đảm bảo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Bên cạnh phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, HoREA đề nghị xem xét bổ sung trở lại phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.