Đường Lê Văn Lương kéo dài

Chênh lệch địa tô lớn nhờ “ăn theo” hạ tầng

Tháng 1/2008, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường khởi công xây dựng tuyến đường trục phía Bắc Hà Đông (dài hơn 5km, tiếp nối đường Lê Văn Lương kéo dài), với tổng mức đầu tư hơn 700 tỷ đồng. Cùng năm này, Hà Nội đã bố trí hơn 197ha để nhà đầu tư thực hiện dự án đối ứng là Khu đô thị Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội).

Tại thời điểm bàn giao quỹ đất, cơ quan chức năng áp giá đất với nhà đầu tư khoảng 8,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi tuyến đường trục phía Bắc Hà Đông được hoàn thành, giá đất tại đây đã lên mức 30-40 triệu đồng/m2.

Đây là một trong những dự án BT mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư điển hình tại Hà Nội. Một trong những điều kiện đẩy chênh lệch địa tô tăng cao, giúp nhà đầu tư gặt hái siêu lợi nhuận, đó là không ít dự án hạ tầng được đầu tư để phục vụ chính dự án bất động sản từ nguồn đất đối ứng.

Ngoài dự án của Nam Cường, còn có thể kể ra vô số ví dụ tương tự. Như dự án đổi đất lấy hạ tầng của Công ty TNHH Âu Lạc do ông Đào Hồng Tuyển làm Chủ tịch HĐQT. Theo đó, Âu Lạc đã đổ 80 tỷ đồng (năm 1997) để lấp biển, xây dựng con đường độc đạo dẫn từ đất liền ra đảo Tuần Châu, đổi lấy 98ha đất trên đảo này và biến một xã đảo nghèo nàn lạc hậu thành một khu du lịch nổi tiếng; Đồng thời, đưa “Chúa đảo” Đào Hồng Tuyển trở thành một trong những người giàu nhất Việt Nam. Trước đó, nhà đầu tư làm con đường bao bờ biển của TP Vũng Tàu, dự án đổi đất lấy hạ tầng đầu tiên tại Việt Nam, cũng được nhận đất đối ứng nằm ven con đường đó.

Theo Chánh Thanh tra Bộ KH&ĐT Trần Kỳ Sơn, về nguyên tắc, dự án BT phải do Nhà nước chủ động đề xuất, đúng kế hoạch phát triển KT-XH; phục vụ nhu cầu thiết yếu về cơ sở hạ tầng tại địa phương. Tuy nhiên, thực tế tại nhiều địa phương, các dự án BT đều do nhà đầu tư đề xuất.

“Khi đó, lợi ích trước hết phải xuất phát từ nhà đầu tư”, ông Sơn nhận xét và cho biết, qua thanh tra tại Hà Nội cho thấy, phần lớn dự án không nằm trong quy hoạch và địa phương phải điều chỉnh quy hoạch theo nhà đầu tư. “Vì nhiều con đường chưa xuất phát từ nhu cầu cấp thiết của dân cư, mà là để phục vụ chính dự án của nhà đầu tư”, ông Sơn nói.

Tuy nhiên, ngoài việc phục vụ nhà đầu tư, một dự án hạ tầng còn có giá trị lan tỏa. Cụ thể, với tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài kể trên, ngoài dự án Khu đô thị Dương Nội của Nam Cường, rất nhiều nhà đầu tư, người dân hai bên trục đường này cũng được hưởng lợi. “Vấn đề nằm ở chỗ, Nhà nước chưa có cơ chế kiểm soát chênh lệch địa tô của dự án, cũng như chưa có chính sách khai thác nguồn lợi do hạ tầng mang lại”, ông Sơn nói.

Sau khi thông đường Lê Văn Lương kéo dài, Tập đoàn Nam Cường đã xây dựng hàng loạt tòa nhà cao tầng dọc tuyến đường - Ảnh: Tạ Tôn

Tù mù giá trị đổi chác

Một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến tình trạng trên, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, là bởi khung pháp lý cho BT còn quá hổng và tù mù.

Theo tìm hiểu, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được hình thành manh nha từ những năm 90, với dự án đường bao bờ biển tại Vũng Tàu và đặc biệt nở rộ từ 2008 - 2012. Tuy nhiên, về pháp lý, năm 2007, cơ chế này mới chính thức được đưa vào Nghị định số 78/2007/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh, hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao.

Tới tháng 6/2014, Bộ TN&MT mới ra thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Còn từ năm 2014 trở về 2008, việc xác định giá trị thu tiền sử đụng đất của các dự án hoàn vốn cho dự án BT được cơ quan chức năng thực hiện theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Theo Thanh tra Bộ Tài chính, Hà Nội và Quảng Ninh đều đã xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất chủ dự án BT phải nộp vào ngân sách Nhà nước theo phương pháp thặng dư của Thông tư 145.

Tuy nhiên, nếu tính theo phương pháp thặng dư của Thông tư 145, chi phí được tính trừ không phù hợp chính là chi phí trượt giá xây dựng nhà và kết cấu hạ tầng. Theo đó, giá trị thu tiền sử dụng đất là hiệu số của tổng doanh thu bán nhà, đất trừ đi tổng chi phí xây dựng nhà và kết cấu hạ tầng. Tổng doanh thu và tổng chi phí của dự án bất động sản cùng được tính toán tại một thời điểm để nhằm xác định ra giá đất hiện tại khi giao đất cho nhà đầu tư.

Việc xác định doanh thu theo giá hiện tại nhưng chi phí xây dựng lại được tính thêm yếu tố trượt giá trong tương lai, dẫn tới việc xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất không chính xác, làm giảm số tiền mà nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách.

Vừa qua, kết luận Thanh tra Bộ Tài chính cũng chỉ rõ: “Việc thẩm định giá đất và xác định tiền sử dụng đất của chủ dự án BT phải nộp không quy về cùng thời điểm. Trong đó, chi phí phát triển được xác định theo tương lai (có tính đến yếu tố trượt giá) còn doanh thu phát triển lại được xác định theo giá trị tại thời điểm thẩm định giá đất”.

Với cách thức trên, ông Võ nhận định, Nhà nước đã bị thất thoát nguồn lực không nhỏ về đất đai từ các dự án BT đã thực hiện vừa qua. Ông Võ phân tích: "Theo đúng quy định, quỹ đất đối ứng và giá trị tiền sử dụng đất chỉ được xác định sau khi dự án BT hoàn thành và bàn giao. Tuy nhiên, hầu hết dự án BT, tiền sử dụng đất đã được tạm tính ngay tại thời điểm ký hợp đồng để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện song song cả 2 dự án BT và dự án khác đối ứng. Khi dự án hoàn thành, lẽ ra phải thực hiện kiểm toán kỹ thuật và kiểm toán tài chính để xác định chính xác chất lượng, giá trị, làm cơ sở cho việc “thanh toán” bằng đất. Song thực tế, chưa có dự án BT nào được kiểm toán mà chỉ là quyết toán".

Trong điều kiện quản lý vô cùng lỏng lẻo như bài viết kỳ trước Báo Giao thông đã phản ánh, giá trị quyết toán dự án BT khó chính xác. Thực tế cho thấy, các dự án BT tại Hà Nội đều đội vốn và chỉ bị phát hiện khi cơ quan thanh tra vào cuộc (Báo Giao thông sẽ đề cập trong bài viết kế tiếp). Nghĩa là, Hà Nội đã phải thanh toán quỹ đất nhiều hơn giá trị hạ tầng nhận được.

“Chưa kể, dự án đối ứng thường được bố trí ngay sát cơ sở hạ tầng của dự án BT, khiến mức chênh lệch này càng lớn. Có thể nói là Nhà nước thiệt đơn, thiệt kép”, ông Võ nhấn mạnh.