Làm sao tránh vết xe đổ của thị trường bất động sản 2014?

Dùng “chiêu trò” để dụ khách hàng

“Chính chủ bán gấp chung cư The Pride Hải Phát 101m2. Giá cắt lỗ sâu: 16 triệu đồng/m2 gồm VAT + bảo trì, vào thẳng tên HĐ mua bán (Có gia lộc cho người thiện chí mua). Chung cư gồm 3 phòng ngủ + 2 vệ sinh, nội thất đầy đủ gồm sàn gỗ, trần thạch cao, tủ bếp, bệ bếp, điều hòa, nóng lạnh. Căn tầng đẹp, thoáng, cửa vào Đông Nam. Liên hệ chính chủ: 098xxxxxxx”. Đây là một mẩu tin đăng bán nhà trên trang web www.batdongsan.com.vn nhưng khi liên hệ theo số điện thoại ghi trên web thì “cò” BĐS lại cho biết giá hiện tại là 19 triệu đồng/m2. Đồng thời, giải thích giá trên là do bộ phận marketing “up lên” nhưng chưa kịp cập nhật(?!)

PV gọi theo số điện thoại liên hệ của mẩu tin: “Vợ chồng tôi mua căn hộ ở chung cư Xuân Mai Park State cho con trai, nhưng cháu quyết định định cư ở nước ngoài nên cần bán căn hộ này. Căn của tôi ở tòa A, tầng 20, căn số 01, diện tích 117.74m2, thiết kế hợp lý với 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nhà vuông vắn hướng mát. Tôi cũng nhiều tuổi nên không buôn bán đầu tư gì. Tôi bán 15.5tr/m2. Có thương lượng”, thì giá bán không phải như đã đăng mà là hơn 18,5 triệu đồng/m2. Người đăng tin bật mí: “Nếu không đăng như vậy thì khách hàng khó gọi đến bọn em”.

Đây chỉ là hai trong số nhiều ví dụ về “chiêu” trò của một số sàn BĐS hiện nay. Phần lớn giá ghi trên thông tin quảng cáo đều là giá “ảo”, giá thực tế khi hỏi được đẩy lên cao hơn khoảng 3-4 triệu đồng/m2. Điều đó đồng nghĩa với việc giá mỗi căn chung cư sẽ có “độ chênh” tới vài trăm triệu đồng/căn hộ. Vậy ai sẽ là người hưởng lợi trong các giao dịch mua bán này?

Theo anh Phan Dũng, một môi giới BĐS, thời điểm cuối năm là mùa mua sắm, đối với thị trường BĐS cũng vậy. Lượng khách tìm và quan tâm đến các dự án chung cư tăng đột biến. Đó cũng là cơ hội để một số nhà đầu tư “đẩy giá” nhằm chốt lời cuối năm.

Song song với điều đó, nhiều chủ dự án cũng tăng giá bán và tung các chương trình khuyến mại giảm giá để kích cầu. Ví dụ như dự án chung cư cao cấp The Pride Hải Phát của Cty CP Đầu tư Hải Phát, giá bán từ phía chủ đầu tư được “giữ vững” ở mức trên 20 triệu đồng/m2 trong khi trước đây dự án đã từng “nằm im” gần 2 năm và mới phục hồi trở lại từ giữa năm 2014. Giá bán này kéo theo hàng loạt giao dịch của các nhà đầu tư khác cho dự án “đẩy giá” giao dịch lên.

Trong khi đó, một dự án khác tại trung tâm quận Hà Đông là dự án Xuân Mai Tower lại có giá thấp hơn khoảng 3-4 triệu đồng/m2. Hiện giá bán do chủ đầu tư ở đây đưa ra chỉ dao động từ 16,5 – 17,6 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, những căn hộ có diện tích và vị trí phù hợp thường không còn, nếu muốn mua phải thông qua sàn giao dịch khác với giá chênh từ 3-4 triệu đồng/m2.

Đó là chưa kể đến chuyện có một số môi giới “ăn chênh” của khách hàng thay vì chỉ trích phí % như thông thường. Một chủ nhà ở chung cư C14 trên đường Lê Văn Lương chốt giá bán là 18 triệu đồng/m2 qua môi giới, nhưng “lợi dụng” thị trường “ấm” trở lại, người trung gian đã “chênh” 5 triệu đồng/m2 với khách hàng. Sự việc chỉ bị phát hiện khi chủ nhà và khách hàng thỏa thuận với nhau trước khi đặt cọc. Vậy là chủ nhà không bán, khách hàng thì không mua được nhà.

“Nguyên tắc của sàn BĐS là không được ăn chênh mà chỉ thu phí dịch vụ nếu giao dịch thành công. Những môi giới làm ăn nghiêm chỉnh thường sẽ để chủ nhà và khách hàng làm việc cụ thể với nhau, giao dịch thành công thì họ được trích thưởng”, anh Dũng cho biết thêm.

Thị trường BĐS đang “ấm” lên nhưng chưa thực sự bền vững.

Tạo “bong bóng” thị trường

Theo số liệu thống kê được Bộ Xây dựng công bố mới đây, năm 2014, tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch bất động sản thành công, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013. Còn tại TP HCM, lượng giao dịch là 10.350, tăng 30% so với năm 2013.

Nhìn chung, mặt bằng giá về nhà đất năm khá ổn định và không còn bị giảm như những năm trước. Giao đoạn từ 2011-2013, giá nhà đất nhiều dự án đã bị giảm 30%.

Theo ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty TNHH Xây dựng Đại Cát, thị trường BĐS có khởi sắc nhưng chưa thực sự bền vững bởi thời điểm cuối năm luôn là đợt mua sắm nên chưa thể đánh giá hết được thị trường qua những tháng vừa qua.

Mặt khác, nhiều chủ đầu tư lại nắm thời cơ này để tăng giá bán chung cư, nhằm kéo giá trị của dự án. Đây là một chiến thuật bán hàng mang tính thời điểm, có thể mang lại nhiều rủi ro. Bởi thứ nhất, nguồn cung các căn hộ trên thị trường đang quá nhiều.

Thứ hai, việc tăng giá sẽ thu hút các nhà đầu tư thứ cấp tăng giá bán. Trong khi, nhu cầu thực của khách hàng lại không được đáp ứng. Hay nói cách khác, giá đến tay khách hàng là giá “ảo”, đã bị chênh cao.

Với cách làm này của một số chủ đầu tư, thị trường BĐS có thể sẽ lại rơi vào tình trạng như trước đây: Người có nhu cầu thực thì không có nhà ở trong khi căn hộ lại bị “bội thực”.

Thực tế, thị trường BĐS trong những năm vừa qua đã rơi vào tình trạng nhiều căn hộ chung cư “đắp chiếu” trong khi người có nhu cầu thực lại không thể mua được nhà vì giá quá cao. Hàng loạt dự án chung cư phải giảm giá, có những nơi giảm giá sâu tới gần 50%, cho thấy thị trường bị “làm giá” quá nhiều.

Đáng nói, khi mà Chính phủ cũng như các cơ quan quản lý đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện cho các dự án nhằm cứu thị trường BĐS thì một số chủ đầu tư lại không chung tay, không vì người tiêu dùng. Thị trường BĐS sẽ ra sao nếu như “vết xe đổ” ngày nào lại lặp lại?

Dự báo năm 2015, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đón nhận thêm nhiều dự án mới. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung BĐS tiếp tục tăng lên. Nếu như giá bán không về với giá trị thực thì người có nhu cầu sẽ không thể mua được nhà, các căn hộ rồi sẽ lại “nằm im” chờ thời điểm “thăng hoa”.