Lạm phát đình trệ bao phủ triển vọng của thị trường bất động sản

Nếu muốn biết lạm phát đình trệ là như thế nào, hãy nhìn vào thị trường nhà đất tại Mỹ hiện nay. Mặc dù các nhà phát triển tiếp tục tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu tăng cao, việc hoàn thiện các căn nhà mới đang hết sức trì trệ do các vấn đề liên tục xảy ra với chuỗi cung ứng.

Những thách thức tương tự như giai đoạn những năm 1970, khi lạm phát cao và kinh tế trì trệ, đang tái diễn tại Mỹ, đặt ra nhiều thách thức phía trước với người tiêu dùng, các doanh nghiệp bất động sản và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED).

Giá nhà ở Mỹ đã tăng 18,8% vào năm 2021, theo Chỉ số giá nhà toàn quốc Case-Shiller. Tuy nhiên, khoản đầu tư cố định vào nhà ở thực tế đã giảm trong quý 2 và quý 3 năm 2021, và về cơ bản không thay đổi trong quý 4. Dù các công ty xây dựng nhà cố gắng mở rộng nguồn cung, nhưng chuỗi cung ứng đang tắc nghẽn không thể đáp ứng đủ nguồn nguyên vật liệu. Nếu xét theo mùa, số lượng căn hộ hoàn thiện dành cho một gia đình tại Mỹ không thay đổi kể từ tháng 08/2018.

Theo các chuyên gia, có hai cách để giải quyết tình trạng lạm phát đình trệ trong thị trường nhà ở.

Cách thứ nhất là cải thiện nguồn cung nguyên vật liệu và trang thiết bị để hoàn thiện nhà, như cửa ra vào, tủ và cửa sổ… Đây là điều mà các nhà hoạch định chính sách không thực sự có công cụ để giải quyết, ít nhất là trong ngắn hạn.

Cách thứ hai là hạn chế tín dụng hoặc tăng lãi suất thế chấp đủ cao để giảm nhu cầu mua nhà, từ đó kìm hãm giá nhà. Nhưng đây cũng là một thách thức không nhỏ với các bên liên quan.

Nguồn cung nhà rao bán và nhà mới xây đang ở mức kỷ lục thấp tại nhiều thị trường trên thế giới, nhất là khi thế hệ millennial bước vào giai đoạn mua căn nhà đầu tiên trong đời. Trong khi đó, việc tăng lãi suất để kiểm soát giá nhà sẽ khiến phần còn lại của nền kinh tế rơi vào suy thoái. Dường như chưa chính phủ nào có một công cụ để vừa có thể giảm nhu cầu nhà ở, vừa đảm bảo sự an toàn của các ngành kinh tế khác. Điều này càng khó khăn hơn ở những quốc gia mà thị trường đóng vai trò mạnh mẽ như Trung Quốc hay Hoa Kỳ.

Đây là một bài toàn khó đối với các ngân hàng trung ương bởi nhiệm vụ chính của họ là kiểm soát lạm phát. Giá nhà không ảnh hưởng trực tiếp đến lạm phát giá tiêu dùng, mặc dù nếu giá nhà tăng dẫn đến giá thuê nhà tăng, thì chỉ số giá tiêu dùng sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, điều này tác động mạnh lên sự giàu có của tầng lớp trung lưu.

Tại Mỹ, 65% hộ gia đình sở hữu nhà riêng. Cổ phiếu và trái phiếu chủ yếu do những người giàu nắm giữ. Do vây, khi giá nhà tăng, quy mô tài sản của tầng lớp trung lưu tăng lên nhanh chóng. Trong năm 2021, lượng tài sản này tăng hơn 1.000 tỷ USD mỗi quý, hơn gấp đôi so với mức tăng khi thị trường nhà ở Mỹ bùng nổ vào năm 2000 với 450 tỷ USD mỗi quý.

Sự giàu có này có thể khiến các gia đình trung lưu chi tiêu mạnh tay hơn cho hàng hóa và dịch vụ, kéo theo lạm phát cao hơn. Ngược lại, nếu họ sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng mà họ phải trả sẽ tăng khi lãi suất cao hơn.

Năm 2021, nhiều chuyên gia đã cho rằng lạm phát là kết quả của các yếu tố ngắn hạn do sự mở cửa trở lại của nền kinh tế và sự thiếu hụt các nguyên liệu đầu vào chính như chất bán dẫn. Tuy nhiên, khi áp lực lạm phát gia tăng trong nhiều tháng qua, thị trường nhà ở trở nên rối loạn. Tình trạng lạm phát đình trệ hiện tại đang biến khách thuê và người mua thành một cỗ máy tạo ra của cải không ngừng cho các chủ nhà. Ở chiều ngược lại, điều này lại càng khiến các ngân hàng trung ương khó khăn hơn trong việc kiềm chế chi tiêu, vốn đang đẩy lạm phát lên quá cao.