Lãi suất từng chạm đỉnh 30%/năm tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

Ảnh minh hoạ.

Lãi suất từng chạm đỉnh 30%/năm

Động thái tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước tối ngày 24/10 nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường. Theo đó, trần lãi suất tiền gửi từ 1 tháng đến dưới 6 tháng tăng 1%, lên 6%/năm.

Đây là lần tăng lãi suất điều hành thứ hai của Ngân hàng Nhà nước chỉ trong vòng một tháng qua. Cụ thể, tăng lãi suất tái cấp vốn từ 5%/năm lên 6%/năm; lãi suất tái chiết khấu từ 3,5%/năm lên 4,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng từ 6%/năm lên 7%/năm.

Ngân hàng Nhà nước cũng nâng lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng từ mức 0,5%/năm lên 1%/năm. Lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 5%/năm lên 6%/năm.

Ngoài ra, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của tổ chức tín dụng đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế tăng từ 4,5%/năm lên 5,5%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của quỹ tín dụng nhân dân và tổ chức tài chính vi mô đối với các nhu cầu vốn này tăng từ 5,5%/năm lên 6,5%/năm.

Theo Ngân hàng Nhà nước, quyết định tăng các loại lãi suất điều hành thêm 1%/năm nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và tiền tệ.

Thị trường giai đoạn từ 2009 đến 2014 cũng từng chứng kiến nhiều đợt tăng lãi suất. Toàn thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng gặp phải cuộc khủng hoảng tài chính giai đoạn này. Các ngân hàng thương mại khi đó rất khó huy động tiền gửi do lạm phát trong nước tăng quá cao (khoảng từ 20% đến 24%/năm), trong khi đó lãi suất ngân hàng, theo quyết định trong Thông tư số 02/2011/TT-NHNN ngày 03/3/2011 của Ngân hàng Nhà nước mức trần lãi suất không được vượt quá 14%/năm.

Thực trạng này đã buộc toàn bộ các ngân hàng thương mại trong nước phải lách luật bằng các biện pháp khác nhau để giữ khách hàng tiếp tục gửi tiền tại ngân hàng của mình như: tặng quà bằng các chỉ vàng, cây vàng khi gửi tiền; trả thêm lãi suất ngoài lãi suất ghi trong hợp đồng; chi tiền lãi ngoài hợp đồng; chi tiền chăm sóc khách hàng…

Việc chi tiền lãi ngoài hợp đồng tiền gửi cũng như chi tiền chăm sóc khách hàng vượt lãi suất trần do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định khiến các ông chủ nhà băng vi phạm pháp luật. Nhiều lãnh đạo ngân hàng thời kỳ này đã bị bắt do trả tiền ngoài cho khách gửi tiền, trong đó lớn nhất là vụ của Ocean Bank.

Lãi suất đầu ra cho vay gia đoạn này có thời điểm bị đẩy lên một mức rất cao so với mặt bằng chung trên dưới 25%. Với mức lãi suất này, một công ty làm ăn tốt cũng chỉ đủ trả lãi ngân hàng.

Cụ thể, năm 2011 có một đợt tăng lãi suất mạnh hơn 2008. Lãi suất huy động lên tới 20 - 22%/năm, lãi suất cho vay 25 - 30%/năm. Lãi suất cao duy trì trong một thời gian dài, dẫn tới đa số doanh nghiệp và người vay không thể trụ nổi, không còn khả năng trả nợ. Nhiều doanh nghiệp đã bị “khai tử” trong thời gian sau đó.

Thị trường bất động sản thêm thách thức

Thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, các tổ chức tín dụng giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là bất động sản và chứng khoán

Giai đoạn 2011 – 2013 khi lạm phát tăng cao, kéo theo lãi suất được đẩy lên trên 20%/năm đã khiến thị trường bất động sản đóng băng.

Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản.

Thị trường bất động sản 2011-2013 bắt đầu khoảng thời gian chạm đáy khi nguồn vốn - nhựa sống bị thắt chặt từ phía các ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp khi đó chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Thị trường khi đó thanh khoản sụt giảm mạnh, rồi rơi vào trầm lắng.

Việc lãi suất tăng cao đang là một trong những mối quan tâm hàng đầu của thị trường bất động sản hiện nay bởi doanh nghiệp bất động sản hoạt động chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, trong khi người mua nhà cũng phải vay tiền. Bởi vậy, khi lãi suất tăng cao, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động kép.

Thực tế, lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại. Tính đến cuối tháng 7/2022, chúng tôi quan sát lãi vay mua nhà thế chấp của các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9,2% và 30-40 điểm cơ bản lên 9,8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

Báo cáo phân tích mới nhất về thị trường địa ốc của Công ty Chứng khoán VnDirect nhận định, các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại sẽ vấp phải nhiều sóng gió trong giai đoạn tới khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt dòng tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản.

VnDirect dự báo, đến cuối năm 2022, lãi suất huy động của các ngân hàng có thể tăng thêm 30 - 50 điểm. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 - 10,5%/năm vào cuối năm nay.

Nếu kịch bản này diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn.

Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán.