Kinh doanh BĐS: Nhất chính sách, nhì tín dụng

Giá BĐS vẫn còn cao, liệu DN còn tiếp tục giảm giá cho người mua? - Ảnh: Quý Hòa

Xả van tín dụng

Chỉ trong vòng chưa đầy một tháng, có ít nhất ba cuộc đối thoại giữa doanh nghiệp (DN) BĐS TP.HCM với các cơ quan quản lý, nhà hoạch định chính sách cũng như phía NH.

Tại buổi làm việc với Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia diễn ra ngày 11/4, một ngày sau khi NHNN có Văn bản 2056 công bố trần lãi suất huy động 12%/năm và định hướng giảm lãi suất cho vay về khoảng 14-16%/năm, ông Vũ Viết Ngoạn, Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhấn mạnh, sẽ xem xét hỗ trợ vốn cho các DN đầu tư phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở cho người có thu nhập thấp, đặc biệt là tài trợ cho người mua nhà để kích đầu ra.

Ngoài những giải pháp này, Chính phủ cũng đã đồng ý thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở (Nhà nước sẽ mua lại căn hộ của DN để làm quỹ nhà công vụ), cho phép chia nhỏ căn hộ, chuyển mục đích sử dụng từ căn hộ sang cao ốc văn phòng... Tất cả những giải pháp này không đơn thuần giải quyết khó khăn tài chính cho DN, mà còn tạo tính thanh khoản cho thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, từ năm 2011 đến đầu 2012, sản phẩm BĐS tồn kho khá lớn, trong khi DN phải trả lãi vay với mức 24-25%/năm. Dù lãi suất đã bắt đầu giảm nhiệt nhưng với tình hình hiện nay, tùy theo từng thời điểm, đề nghị NHNN quy định trần lãi suất cho vay, hoặc quy định lãi suất cho vay tối đa bằng lãi suất trần huy động cộng với biên độ tối đa 2,5-3%.

Đồng thời, NH cũng nên xem xét giãn nợ cho DN thay vì DN phải vay nợ bên ngoài thanh toán cả gốc lẫn lãi khoản nợ cũ cho NH, nhằm tiếp cận được khoản vay mới, với mặt bằng lãi suất thấp hơn.

Liên quan đến vấn đề này, tại buổi làm việc với HoREA hôm 28/4, ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cho rằng, van tín dụng đã “dễ thở” hơn đối với BĐS. Theo đó, những dự án có đầu ra tốt vẫn có thể tiếp cận được vốn NH (hiện lãi suất cho vay của NH TMCP dao động từ 18 - 20%, riêng BIDV sẽ áp dụng mức lãi suất 17,5%/năm). Đồng thời, BIDV sẽ cơ cấu lại kỳ hạn trả nợ cho DN, nhưng sẽ không cứu những DN “chết” sống lại.

Theo ông Phạm Quang Tùng, Phó tổng giám đốc BIDV, một khi DN BĐS đã tiến hành cơ cấu nợ, NH sẽ không hạ bậc tín nhiệm, tức chuyển qua nhóm nợ xấu như trước đây. Điều này nhằm tạo điều kiện cho DN có thể tiếp cận các khoản vay mới để điều tiết kinh doanh.

Có thể nói, BĐS là ngành liên đới với nhiều lĩnh vực khác như thi công hay vật liệu xây dựng (VLXD). Do đó, để tạo ra chu trình “khép kín”, đầu tháng 5 này, BIDV sẽ áp dụng gói tín dụng “bốn nhà”, cụ thể là giữa NH - chủ đầu tư dự án - nhà thầu và đơn vị cung ứng nguyên VLXD.

Sự liên kết này, theo ông Trần Bắc Hà, sẽ tạo ra sản phẩm có giá thành phù hợp. Bởi vì, khi đó, mức giá sẽ do các bên tham gia bàn bạc trên cơ sở minh bạch thông tin với nhau.

Trong trường hợp này, NH vừa đóng vai trò là bên cấp vốn, vừa có nhiệm vụ điều phối quan hệ giữa “ba nhà” còn lại. Được biết, tùy vào từng trường hợp, BIDV sẽ tài trợ từ 50-90% giá trị hợp đồng, với thời hạn từ 4-12 tháng.

Ông Tùng cho biết, trước mắt, gói “bốn nhà” sẽ triển khai chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM; áp dụng không chỉ cho dự án nhà ở mà còn cho nhóm dự án hạ tầng, khu nghỉ dưỡng... Tuy nhiên, các dự án này phải hoàn thành trước tháng 6/2014 và mang tính khả thi về đầu ra.

Doanh nghiệp vẫn “ngập nợ”

Bài toán tài chính xem như bước đầu được tháo gỡ, vấn đề còn lại là chính sách và nỗ lực của từng DN. Cụ thể, giá BĐS vẫn còn cao, liệu các DN có mạnh dạn đưa ra chương trình giảm giá cho người mua hay không?

DN có dám cơ cấu lại danh mục dự án đầu tư, trong đó có cả việc chuyển nhượng bớt một số dự án không còn phù hợp để tạo nguồn vốn, cùng với NH bơm vốn vào những dự án tốt hơn?

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong thời gian qua đã có không ít DN thuộc HoREA buộc phải bán sản phẩm với giá lỗ vì nếu để lâu sẽ gánh thêm tiền phạt lãi suất nợ quá hạn đến 150% lãi suất vay trong hợp đồng! Điều này cho thấy, DN chấp nhận hạ giá, khuyến mãi bán hàng.

Nhưng điểm lại các kiến nghị của DN BĐS trong cả ba lần gặp gỡ cơ quan quản lý nhà nước, rõ ràng, việc hạ lãi suất hay tạo điều kiện tiếp cận tín dụng... vẫn chưa làm DN thấy thỏa mãn.

Theo ông Nguyễn Phụng Thiều, Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Sài Gòn Gia Định, “tiền không phải là tất cả với các chủ đầu tư dự án trong thời điểm này, mà ưu tiên số một là tháo gỡ chính sách về thuế, về phí..., những yếu tố đang “đội giá” đầu vào lẫn đầu ra của DN. Việc giảm giá sản phẩm và tham gia gói tín dụng “bốn nhà” là giải pháp tốt, nhưng sẽ không mang lại hiệu quả nếu cách tính tiền sử dụng đất như hiện nay không thay đổi”.

Cũng liên quan đến vấn đề trên, bà Lê Thúy Hương, Tổng giám đốc Công ty Phú Hưng Gia, cho rằng, nút thắt của thị trường hiện nay nghiêng về chính sách hơn là tín dụng. Thông thường, cơ cấu vốn của DN BĐS sẽ gồm ba nguồn: vốn tự có, vốn vay và huy động từ khách hàng.

Trong đó, nguồn thứ ba được điều tiết theo quy luật cung - cầu, nếu giá BĐS quá cao, người mua khó tiếp cận, nhưng nếu thấp, Sở Tài chính sẽ không chấp thuận vì khoản thu từ tiền sử dụng đất giảm. Do đó, phương pháp tính tiền sử dụng đất phải thay đổi. Ngoài ra, bà Lê Thúy Hương cũng đề xuất, DN có thể trả tiền sử dụng đất bằng căn hộ vì nhà nước cũng đang cần nguồn này.