Kinh doanh bất động sản: Cái lý của kẻ chơi ngang

Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên, Hà Nội) của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng HUD1. Ảnh: Chí Cường

Kẻ chơi ngang

Người ta biết nhiều đến Đực Đất Lành (Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành - TP.HCM) khi tên tuổi của ông gắn liền với căn hộ nhỏ giá thấp. Nhưng ít ai biết được rằng, hành trình đến căn hộ nhỏ bình dân của ông là cả một khoảng thời gian dài tâm huyết nghiên cứu, khảo sát và cả đấu tranh.

Vào những năm 2008-2009, khi Đất Lành tung ra thị trường căn hộ từ 40 m2 trở lên với giá 600 triệu đồng, giới đầu tư bất động sản ngoài Bắc tếu táo gọi ông là Đực “rồ”, còn trong Nam gọi ông là “lão vác gậy chống trời”. Lúc đó, thị trường bất động sản đang sốt xình xịch, hàng nào cũng chạy, chẳng kể to nhỏ, ấy mà ông lại vẽ chuyện, theo cách nói nhiều người trong giới, đưa ra căn hộ vừa tầm giá với lời khuyến cáo thẳng thừng: chỉ nên mua nhà để ở, còn mua để kinh doanh sau này lời lỗ đừng trách.

Ông có lý riêng của mình, rằng người nghèo không thắc mắc người giàu lấy đâu tiền để mua nhà cao cửa rộng, thì người giàu cũng không nên thắc mắc vì sao người nghèo phải ở trong căn hộ 30 - 40 m2. Nếu những người soạn thảo Luật Nhà ở chịu khó đến từng khu nhà ở công nhân, từ quận 1, nơi đắt đỏ nhất TP.HCM đến khu Củ Chi, Hóc Môn, để thấy có người phải thuê những căn phòng chỉ hơn 8 m2 để ở, hay thấy đa phần dân nhập cư phải ở phòng trọ, thậm chí là tạm bợ trong những công trường…, thì sẽ hiểu vì sao người dân lại thèm khát sở hữu những căn hộ vài chục mét vuông đến vậy.

“Trong khi những người có mức thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng chiếm đa phần trong số người dân lao động, thì căn hộ tiền tỷ sẽ bán cho ai?”, ông đặt câu hỏi khi trực tiếp khảo sát những căn nhà trọ giá rẻ mà nhiều cặp vợ chồng mới đang ở và làm việc vì ước mơ xa vời về một căn hộ của riêng mình.

Và những căn hộ nhỏ xen kẽ với các căn hộ diện tích vừa và lớn trong cụm chung cư Thái An, thậm chí, các căn hộ to và vừa của Thái An đều được thiết kế tách đôi đường điện nước và cửa chính… là câu trả lời của ông Đực cho câu hỏi trên.

Câu chuyện thời thế

Cách mà Đất Lành đang áp dụng tại cụm chung cư Thái An có thể coi là ví dụ điển hình của bài toán thời thế.

Hiện tại, thiết kế của cụm chung cư Thái An vẫn đảm bảo yêu cầu về diện tích tối thiểu của các căn hộ, tỷ lệ của các căn hộ trong toà nhà. Nhưng với cách thiết kế trên, như ông Đực chia sẻ, khi chính sách thay đổi, căn hộ diện tích nhỏ được chấp thuận tồn tại, Đất Lành sẽ có hàng ngay để phục vụ khách hàng.

Cùng trong chặng đường tìm lối ra mới như Đất Lành, nhưng Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) lại chọn chỗ trú chân ở phân khúc nhà ở xã hội. Cuối tháng 1/2013 vừa qua, đơn vị này đã có tờ trình gửi UBND TP. Hà Nội đề xuất chuyển đổi 2 khu nhà cao tầng thương mại tại Dự án Nam An Khánh mở rộng tại huyện Hoài Đức, Hà Nội (diện tích 4,15 ha với khoảng 3.300 căn hộ) thành nhà ở xã hội.

Ông Nghiêm Văn Bang, Tổng giám đốc HUD cho biết, cùng với dự án nêu trên, năm 2013, Tổng công ty cũng triển khai xây dựng 1.000 căn hộ cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) và Dự án Nhà ở xã hội Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh, Hà Nội). Các dự án nhà ở xã hội của HUD sẽ cung cấp tổng cộng khoảng 10.000 căn hộ cho các dự án tái định cư của Thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 - 2015.

Đổi lại, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) sẽ cho HUD vay khoảng 3.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn 2013 – 2015.

Trên thực tế, không chỉ HUD mới có nguyện vọng xin chuyển từ nhà thương mại sang nhà xã hội, nhiều nhà đầu tư trong Nam, ngoài Bắc cũng đang tìm chỗ trú chân mới có vẻ êm ái hơn những chông gai của thị trường bất động sản hiện tại.

Tập đoàn Nam Cường, chủ đầu tư Khu đô thị Đại Mỗ cũng đang có ý định xin chuyển một phần diện tích (khoảng 10 - 15 ha) tại khu đô thị này sang làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Trần Oanh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn tỏ ra khá dè dặt. Theo ông Oanh, vấn đề chuyển đổi công năng dự án mới chỉ là chủ trương, trong khi điều kiện và thủ tục chuyển đổi tương đối phức tạp. Cùng với việc xem xét chuyển đổi công năng một phần dự án, Nam Cường cũng tìm kiếm các đối tác có tiềm lực trong và ngoài nước để hợp tác đầu tư xây dựng dự án.

Câu hỏi cơ chế

Thực ra, không phải đến bây giờ câu chuyện về nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp mới được đặt ra, song thực tế, hiệu quả của chương trình này gần như chưa thấy rõ. Trong một buổi làm việc với Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cách đây không lâu, ông Đực đã chia sẻ nhận định: “Phải khẳng định chương trình nhà ở xã hội đã thất bại”. Bộ trưởng Dũng cắt lời: “Anh Đực có nhiều đề xuất mang tính mở đường, ví dụ như căn hộ nhỏ bình dân giá thấp, nhưng anh nói chương trình nhà ở xã hội thất bại là chưa chính xác!”. “Thưa Bộ trưởng, chỉ đạt 1% kế hoạch không gọi thất bại thì gọi là gì?”, ông Đực thẳng thắn.

Ông Đực cũng đang kỳ vọng vào khả năng mở cơ chế đầu tư nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. “Nên tạo một sân chơi sòng phẳng để nhiều doanh nghiệp cùng làm nhà giá thấp, chứ không nhất thiết phải là doanh nghiệp này hay đơn vị mới được làm. Cũng không phải xét duyệt người mua quá phức tạp vì có người đủ điều kiện, nhưng không có nhu cầu, người có nhu cầu lại kém điều kiện chút ít... Khi sân chơi, lụât chơi rõ ràng, sòng phẳng, thì người mua nhà sẽ thực sự được hưởng lợi”, ông chia sẻ mong muốn.

Tuy nhiên, cũng trong buổi làm việc với TP.HCM vào đầu tháng 1/2013, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đã bày tỏ quan điểm, Bộ Xây dựng không có chủ trương làm nhà ở xã hội theo phương thức thương mại như đề xuất của một số doanh nghiệp. Lý do được đưa ra là mô hình nhà ở xã hội nhận được rất nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm thuế… Vì vậy, Nhà nước phải kiểm soát chủ đầu tư, chứ không thể ưu tiên cho mọi nhà đầu tư. Các dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã định hướng sai phân khúc khách hàng, thì bản thân các chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm.

“Nếu các doanh nghiệp đủ điều kiện làm nhà ở xã hội, thì Nhà nước ủng hộ, nhưng trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư không đủ năng lực để thực hiện. Với quan điểm như trên, nhiều khả năng, làm nhà ở xã hội theo phương thức thương mại như đề xuất một số doanh nghiệp sẽ không có trong Dự thảo Nghị định Quản lý và phát triển nhà ở xã hội”, ông Nam nói.

Đây chắc chắn là tin vui với các doanh nghiệp đã có các dự án kinh doanh nhà ở xã hội như: Vinaconex, HUD, Handico, Viglacera…, cũng như các doanh nghiệp sẽ được chấp thuận tham gia phân khúc này. Bởi khi đó, họ sẽ tận dụng được nguồn vốn rẻ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội, giải quyết được bài toán về vốn và thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi về cơ chế để các doanh nghiệp bất động sản có thể chủ động lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp với mình, chủ động tiết giảm chi phí để có sản phẩm phù hợp với thị trường lại thực sự chưa rõ ràng.

Có thể lấy ý kiến của ông Bùi Đức Long, Tổng giám đốc Công ty Vicoland làm ý kết rằng, điều mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nhất hiện nay là có thể hạ được các chi phí đầu vào như: tiền sử dụng đất, lãi suất ngân hàng và thời gian làm thủ tục triển khai dự án. Nếu có được các điều kiện này, doanh nghiệp có thể chủ động chuyển đổi, lựa chọn phân khúc, giảm giá các sản phẩm của mình theo nguyên tắc cung gắn với cầu. Khi đó, Nhà nước, doanh nghiệp và người mua cùng có lợi.