Khởi kiện DN bất động sản, vì sao khó thành?

Điều khoản hợp đồng có lợi cho chủ đầu tư

Một thực tế phổ biến khi mua nhà/căn hộ chung cư là các hợp đồng mua bán này (hợp đồng mẫu) đều được chủ đầu tư soạn thảo với những điều khoản có lợi nhất cho mình và đẩy người mua vào thế phải chấp nhận. Mặt khác, nhiều hợp đồng không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà… dẫn đến tình trạng, khi tranh chấp xảy ra, người mua không thể bắt lỗi chủ đầu tư vì hợp đồng có quá nhiều lỗ hổng có lợi cho chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình.

Điều 407 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về vấn đề Hợp đồng mẫu và trách nhiệm của bên xây dựng Hợp đồng mẫu. Theo đó, Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Tuy nhiên, thực tế tố tụng cho thấy, Tòa án lại thiên về công nhận sự thỏa thuận của người mua và người bán trong hợp đồng do người bán đơn phương soạn thảo và dành những điều khoản có lợi cho mình. Như vậy, nếu người mua không hiểu biết sâu về luật, họ đã tự mua thêm rủi ro cho mình khi ký hợp đồng với các DN bất động sản mà trong hợp đồng đó có nhiều điều khoản bất lợi cho người mua nhà/căn hộ.

Bên cạnh đó, những rủi ro của hợp đồng góp vốn được nhiều chuyên gia pháp luật và bất động sản phân tích cho thấy, khi chủ đầu tư không thực hiện thi công xây dựng dự án nhà ở hay không còn đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án, dẫn đến việc không thể giao nhà đúng tiến độ, thì những khoản tiền góp vốn mà người mua nhà đã nộp cho chủ đầu tư dự án sẽ giải quyết như thế nào khi mà việc đòi lại tiền vốn đã góp là điều không dễ dàng; chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho người khác cũng rất khó khăn trong điều kiện thị trường bất động sản đang khủng hoảng như hiện nay. Trường hợp người mua nhà muốn đòi lại tiền góp vốn, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn và không tự nguyện hoàn trả thì người mua nhà phải tiến hành việc khởi kiện chủ đầu tư tại cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Khi đó, người mua nhà vừa mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng, vừa khắc khoải chờ đợi ngày khoản tiền đã đầu tư được hoàn lại cho mình. Nếu có nhận được tiền thì khoản tiền mà người mua nhà góp vốn đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp cũng chỉ nhận lại được món tiền đã góp ban đầu vốn đã mất giá nhiều.

Biểu đồ số liệu giải quyết Sơ thẩm các vụ án dân sự của ngành tòa án qua các năm

Nguồn: toaan.gov.vn

Khó khăn trong việc xác minh thông tin của chủ đầu tư

Để khởi kiện ra Tòa, người khởi kiện phải tự mình đi xác minh và cung cấp các chứng cứ cho Tòa án thì đơn khởi kiện mới được chấp nhận. Trên thực tế, ngoài hợp đồng mua bán được cung cấp, người mua hoàn toàn không có trong tay bất kỳ giấy tờ gì khác của bên bán (chủ đầu tư/DN bất động sản). Việc xác minh thông tin DN tại cơ quan đăng ký kinh doanh mất nhiều thời gian và chi phí hiện đang là nguyên nhân chính khiến cho người khởi kiện không thể hoàn thiện hồ sơ khởi kiện của mình. Sự kém liên thông về thủ tục hành chính giữa Tòa án và cơ quan đăng ký kinh doanh cũng khiến cho việc xác minh thông tin DN trở thành gánh nặng đối với người khởi kiện. Trong trường hợp không cung cấp đủ bằng chứng về chủ đầu tư (ví dụ: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh) thì người khởi kiện không thể kiện chủ đầu tư ra Tòa án vì hồ sơ không hợp lệ.

Khó khăn trong việc nộp tạm ứng án phí khi khởi kiện

Nếu như việc nộp đơn khởi kiện và được Tòa án thụ lý là một kỳ công, thì việc phải nộp tạm ứng án phí lại là một thách thức không nhỏ đối với người khởi kiện. Theo quy định của pháp luật, mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch theo bảng 1.

Bảng 1: Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự

Khó khăn trong công tác thi hành án

Thắng kiện nhưng nếu các bên không tự nguyện thi hành thì bên thắng kiện lại phải yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành thủ tục thi hành án với bên thua kiện. Tuy nhiên, mức án phí thi hành án hiện rất cao. Theo quy định, mức phí thi hành án là 3% (ba phần trăm) trên số tiền hoặc giá trị tài sản thực nhận, nhưng tối đa không vượt quá 200 triệu đồng/01 đơn yêu cầu thi hành án. Trường hợp người được thi hành án không có đơn yêu cầu thi hành án, nhưng được nhận tiền, tài sản thì vẫn chịu phí thi hành án theo mức quy định này. Như vậy, rõ ràng đây là trở ngại không nhỏ với người khởi kiện, khi mà khoản tiền họ thu hồi được cứ “đội nón” ra đi. Bên cạnh đó, việc chậm ban hành những quy định về việc phong tỏa, khấu trừ tài khoản, thu nhập của người phải thi hành án dân sự để đảm bảo việc thi hành án của các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan (Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước) cũng là những trở ngại không nhỏ đối với tính hiệu quả và hiệu lực của việc thi hành án hiện nay.

Kết luận

Nhà nước cần loại bỏ các quy định bất hợp lý cản trở việc khởi kiện của người mua nhà/căn hộ như phân tích ở trên. Các cơ quan nhà nước cần có sự phối hợp với nhau để tại điều kiện tối đa cho người mua nhà thực hiện các quyền của mình. Tích cực ban hành các văn bản hướng dẫn, mẫu hợp đồng với những điều khoản rõ ràng, bắt buộc DN bất động sản phải tuân thủ khi giao kết với người mua nhà/căn hộ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người mua. Liệt kê các dự án/chủ đầu tư các dự án “đen” và công bố công khai cho người mua nhà biết nhằm làm lành mạnh hóa thị trường.

Bên cạnh đó, những quy định về việc phong tỏa, khấu trừ tài khoản, thu nhập của người phải thi hành án dân sự để đảm bảo việc thi hành án của các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan (Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước) cần sớm được ban hành nhằm làm lành mạnh thì trường bất động sản vốn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp như hiện nay, cũng như bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật. Bên cạnh đó, là người mua nhà/căn hộ cần nghiên cứu xem xét kỹ càng đối với khối tài sản sẽ được hình thành trong tương lai mà bản thân mình phải tích cóp cả đời bằng việc thẩm tra kỹ chủ đầu tư (dự án đã hoàn thành, năng lực, kinh nghiệm, uy tín…), cũng như các quy định pháp luật có liên quan để bảo vệ khối tài sản vốn được đánh giá như một trong ba việc hệ trọng nhất của đời người này.