Khoảng tối trên thị trường BĐS TP.HCM: Độc chiêu lách luật phân lô, bán nền

Ông Lâm Hoàng Quốc Dũng, Giám đốc Công ty Hoàng Gia (Proland) cho biết, nền đất dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường có giá cao và dễ mua bán. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải xây xong nhà mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để lách quy định này, nhiều chủ đầu tư tiến hành dựng nhà tạm trên đất dự án để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi dỡ bỏ.

Theo ông Dũng, độc chiêu hơn, tại một dự án ở huyện Nhà Bè, chủ đầu tư là Công ty H.P đã dùng hình thức dựng nhà tiền chế trên đất nền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi dùng cần cẩu nhấc nhà tiền chế đặt sang lô đất khác để tiếp tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. “Những chiêu thức lách luật này cũng là nguyên nhân gây nên tình trạng nhiều bãi đất trống tại TP.HCM đã được phân lô và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, ông Dũng nói.

Theo quy định, với dự án rộng 2.500 m2, chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư. Luật sư Trần Xuân Hồng, Giám đốc Công ty Luật An Gia cho biết, để lách quy định này, các chủ đầu tư đã tiến hành tách dự án thành nhiều thửa với diện tích tối thiểu là 500 m2 (theo quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp) và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở “núp bóng” dưới tên một cá nhân cá nhân nào đó để tiếp tục phân lô ra bán.

Việc lách luật nêu trên thường do các công ty nhỏ, vốn đầu tư ít, kinh doanh kiểu chụp giật. Các dự án thường nằm rải rác bên cạnh và dựa danh các dự án lớn để câu khách. Việc làm này đã gây ảnh hưởng xấu đến các dự án đầu tư lớn của các chủ đầu tư có thương hiệu, thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Việc lách luật để phân lô, bán nền còn nhằm giảm tối đa tiền thuế sử dụng đất. Nếu thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường quy định tại Điều 11, Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Tuy nhiên, chủ đầu tư lách quy định trên theo hai bước: bước một, tách dự án thành nhiều thửa đất và để cá nhân đứng tên thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, đồng thời xin nợ tiền sử dụng đất; bước hai, tiến hành phân lô theo quy định (đất ở ổn định lâu dài và đủ diện tích tối thiểu 80 m2 và chiều ngang tối thiểu 5 m) rồi chuyển nhượng và khách hàng sẽ là người trực tiếp đóng tiền sử dụng đất.

Theo Luật sư Hồng, chủ đầu tư sử dụng chiêu này để không phải đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức. Pháp luật quy định, khi chuyển mục đích sử dụng đất, phần vượt hạn mức sử dụng phải đóng tiền sử dụng đất với hệ số K gấp 2-4,5 lần khung giá (khung đất tại TP.HCM năm 2012 thấp hơn giá thị trường 2-3 lần). Nhưng với chiêu để khách hàng đóng tiền sử dụng đất, thì chỉ đóng theo khung giá vì diện tích (80 m2) không vượt hạn mức. Như vậy, Nhà nước đã thất thu một khoản lớn tiền thuế sử dụng đất.

Bằng nhiều chiêu thức, tận dụng mối quan hệ, sự lỏng lẻo trong công tác quản lý quy hoạch xây dựng của cơ quan chức năng, có thể nói, hành vi của một số nhà đầu tư đã khiến một quy định đúng đắn nhằm quản lý hiệu quả đất đai tại đô thị bị bóp méo.