Khó tăng tín dụng BĐS

“Room” 16% đã cạn

Theo số liệu từ NHNN tính đến hết năm 2011, tỷ trọng dư nợ phi sản xuất toàn hệ thống NHTM ở mức 11,3% (cá biệt một số trường hợp vượt quá 16% nhưng NHNN đã có biện pháp kiểm soát kịp thời).

Trong đó tỷ trọng cho vay BĐS từ 10% giảm xuống 9%, tốc độ tăng trưởng dư nợ vay BĐS giảm còn 15% và sẽ tiếp tục được duy trì trong năm nay. Năm 2012 NHNN vẫn giới hạn tỷ lệ dự nợ ở lĩnh vực không khuyến khích (chứng khoán, BĐS, tiêu dùng) không quá 16%. Điều này cho thấy “room” cho BĐS xem như đã cạn.

Ông Đỗ Minh Toàn, Phó tổng giám đốc ACB, cho biết hiện nay ACB cho vay tín dụng BĐS rất ít, đa phần chỉ cho vay mua nhà để ở chứ không cho vay phát triển dự án. Một lãnh đạo của BIDV cho rằng thị trường BĐS vẫn còn nhiều vấn đề ảnh hưởng đến khả năng tín dụng của các NHTM.

Thí dụ, ở Hà Nội các khách hàng, nhà đầu tư đã dính vào các dự án sốt đất trước đây ở khu vực Hà Tây cũ đang phải đối mặt với khó khăn, kéo theo NH cho vay cũng vạ lây. Do vậy việc thu nợ là chính chứ cho vay xem ra rất khó.

Theo ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc VPBank, tháo gỡ cho thị trường BĐS không thể trông chờ vào việc NH cho vay mua nhà nhỏ lẻ, xây dựng nhà ở cho công nhân… bởi tỷ lệ này rất khiêm tốn trong tín dụng BĐS hiện nay.

Ngoại trừ Agribank và một số NHTM quốc doanh lớn, nhiều NHTM có mức dư nợ 16% ở lĩnh vực không khuyến khích, xem như chấm dứt cho vay. Theo ông Phạm Thiện Long, Phó Tổng giám đốc HDBank, khó khăn hiện nay của thị trường BĐS là thanh khoản kém.

Nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp sẵn sàng bán giá vốn, thậm chí chịu lỗ để thu hồi vốn đầu tư. Nhưng do sức cầu của thị trường yếu, nếu có mở cửa cho vay, với mức thu nhập chưa cao hiện nay, người dân sẽ ngại vay vốn NH mua nhà bởi lãi suất lên đến 22-23%/năm.

NHNN mở đường, NHTM theo sau

PGS.TS Trần Hoàng Ngân, đại biểu Quốc hội, cho rằng để kích hoạt thị trường BĐS, vấn đề hiện nay là làm sao để nguồn dư nợ tín dụng BĐS đang bị “đóng băng” có thanh khoản. Muốn vậy phải có nơi mua lại dư nợ, đó chính là NHNN.

Theo đó, NHNN cần trực tiếp bơm vốn để tạo thanh khoản cho tín dụng BĐS, có thể với mức 50% trên tổng dư nợ BĐS với thời hạn 3 năm. Nguồn vốn trung gian này sẽ giúp phục hồi thị trường BĐS.

Tín dụng BĐS khó tăng do NH tiếp tục siết cho vay trung, dài hạn. Ảnh: LÃ ANH

Tuy nhiên, NHNN cần yêu cầu các NHTM nhận dòng vốn này không được tăng dư nợ mà chỉ xử lý nợ, giải quyết thanh khoản và chi trả cho người dân, tránh trường hợp lợi dụng số tiền bơm từ NHNN tiếp tục đầu tư vào BĐS.

Do vậy việc NHNN không cho các NHTM trong nhóm 4 tăng dư nợ là cần thiết để xử lý tín dụng BĐS. Khi thanh khoản được giải quyết, dòng vốn của dân nếu có đổ vào BĐS cũng sẽ chảy về hệ thống NHTM, khi đó NHNN có thể tăng dự trữ bắt buộc để hút vốn về.

Có một thực tế, vốn huy động của hệ thống NHTM là vốn ngắn hạn, chủ yếu 3-6 tháng, trong khi tín dụng BĐS là vốn trung dài hạn 5-10 năm. Năm nay NHNN đưa ra những yêu cầu về cơ cấu lại nguồn vốn huy động và cho vay, chắc chắn các NHTM sẽ tiếp tục siết lĩnh vực cho vay trung dài hạn, ưu tiên vốn ngắn hạn. Như vậy, tín dụng BĐS càng khó có khả năng tăng trưởng cao.

Theo một chuyên gia NH, các NHTM còn “room” tín dụng BĐS và có nguồn vốn trung dài hạn cần thay đổi chính sách cho vay phù hợp với thu nhập và thị trường lãi suất.

“Chẳng hạn hiện nay giá nhà đang rẻ, 1 căn hộ Hoàng Anh Gia Lai bán 12,5 triệu/m² trong khi giai đoạn 2006-2007 giá gấp đôi. Vì vậy thời điểm này mua nhà là tốt. Thế nhưng cái khó là do thu nhập không tăng và tích lũy ít nên người dân vẫn ngại vay vốn mua nhà.

Vì vậy, các NHTM cần thiết kế sản phẩm vay mua nhà giúp người vay thuận lợi hơn trong kế hoạch trả nợ. Được biết, hiện ACB đang thí điểm thiết kế lại sản phẩm cho cá nhân vay mua nhà để ở theo hướng giảm bớt gánh nặng trả nợ cho người vay.

Thời hạn cho vay của sản phẩm này tối đa 10 năm, trong đó phần nợ gốc người vay phải trả hàng tháng sẽ không chia đều cho toàn bộ thời gian vay như trước, mà trong 2 năm đầu phần gốc phải trả sẽ ít hơn để người vay có sức “gồng” lãi suất. Những năm sau khi lãi suất cho vay đã hạ nhiệt, NH sẽ phân bổ trả nợ gốc nhiều hơn.