Khi dự án BT trở thành chiếc bánh “béo bở”

Đua nhau làm dự án BT

Mới đây, Công ty cổ phần xây dựng và trang trí nội thất Thành Đô đã có đề xuất xây dựng dự án Đê lấn biển Cần Giờ theo hình thức đối tác công tư (hợp đồng BT) đoạn từ Rạch Lỡ giáp ranh dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ đến Cầu đỏ Cơ Khí (Thị trấn Cần Thạnh) với tổng chiều dài 7,9 km. Theo thiết kế, quy mô dự án Đê biển Cần Giờ (mũi Đông Hòa đến mũi Cần Thạnh) có chiều dài 15,3 km. Tuy nhiên, hiện dự án Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư đã sử dụng khoảng 7,4 km bờ biển. Do đó, đoạn còn lại khoảng 7,9 km nằm trong đề xuất của của công ty Thành Đô. Tuy nhiên, đề xuất của Thành Đô vẫn đang được thành phố xem xét vì chưa đảm bảo một số nội dung như chưa đủ thành phần hồ sơ đề xuất dự án, dự án chưa thể hiện tính khả thi và chưa phù hợp với quy định của pháp luật, chủ đầu tư chưa chứng minh được khả năng tài chính, chưa xác định giá trị dự án BT cũng như cung cấp pháp lý của quỹ đất dùng để thanh toán cho dự án….

Thông qua hình thức BT nhiều doanh nghiệp đã thâu tóm đươc nhiều khu đất vàng

Trước đó, Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh cũng đã đề xuất với Thành ủy và UBND TP.HCM về việc đầu tư dự án Hồ trung tâm, nạo vét và xây dựng kè bờ tại các kênh rạch phía Bắc đường Mai Chí Thọ trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm theo hình thức PPP (hợp đồng BT).

Đổi lại, Công ty Mai Linh muốn được làm chủ đầu tư 6 lô đất ký hiệu 1-1; 1-2; 1-4; 1-5; 1-8; 1-9 với tổng diện tích là 58.436 m2 thuộc Khu chức năng số 1 để thực hiện dự án khác thanh toán đối ứng hợp đồng BT nói trên.

Công ty Mai Linh cho biết, ngay khi được thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty sẽ nộp ngay 500 tỷ đồng vào ngân sách thành phố để thanh toán ứng trước tiền sử dụng đất của dự án khác đối ứng dự án BT nói trên.

Được biết, Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh là cổ đông sáng lập của Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh – Một tên tuổi lớn cũng đang đầu tư nhiều dự án tại khu đô thị Thủ Thiêm thông qua hình thức BT như dự án 4 tuyến đường chính và dự án quảng trường trung tâm, công viên bờ sông trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Song song với việc đầu tư các dự án giao thông chính và dự án tiện ích cộng đồng theo hình thức BT, Đại Quang Minh đã nộp ngân sách thành phố khoảng 3.325 tỷ đồng tiền sử dụng đất và được UBND Thành phố chấp thuận giao các khu đất phía Nam đường Mai Chí Thọ và 9 lô đất thuộc khu chức năng số 6 trong khu đô thị Thủ Thiêm với quy mô khoảng 106 ha để thực hiện dự án khu đô thị Sala thanh toán cho hợp đồng BT.

Trung Nam Group và Công ty TNHH Trung Nam BT 1547 cũng đã ký kết với UBND TP.HCM thưc hiện dự án "Giải quyết ngập do triều khu vực TP.HCM có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu (GĐ 1)” theo hình thức PPP (Hợp đồng BT) với tổng mức đầu tư 9.926 tỉ đồng, thời gian thi công 36 tháng. UBND Thành phố sẽ thanh toán cho chủ đầu tư 16% giá trị bằng quỹ đất và 84% bằng tiền.

Theo hợp đồng BT đã ký, UBND Thành phố dự kiến sử dụng 7 khu đất đề thanh toán cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo Trung Nam Group giá trị ước tính của 7 khu đất đã quy định trong Hợp đồng còn thấp hơn giá trị dự kiến thanh toán bằng quỹ đất, nên doanh nghiệp tiếp tục tìm kiếm và đề xuất quỹ đất khác để đảm bảo tỷ lệ thanh toán Hợp đồng dự án bằng dự án khác. Theo đó, Trung Nam Group đề xuất UBND TP giao 9 lô đất với tổng diện tích 2.197 m2 trên địa bàn Quận 1 và Quận 5.

Một ông lớn khác là Công ty Phát Đạt cũng bắt tay với Công ty CP Đầu tư và phát triển Hạ tầng 620 và CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 cùng đề xuất xây dựng dự án cầu Thủ Thiêm 4 có tổng vốn đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng. Cây cầu này có tổng chiều dài cầu khoảng 2.160 m gồm cầu chính từ bờ Quận 7 qua đến hết cầu phía Quận 2 (6 làn xe). Đổi lại Phát Đạt sẽ được thành phố giao một số khu đất tại khu đô thị Thủ Thiêm để triển khai các dự án hoàn vốn.

Doanh nghiệp có “đi đêm”?

Theo một chuyên gia bất động sản, hiện nay khi quỹ đất sạch, có vị trí trung tâm ngày càng trở nên khan hiếm khiến các doanh nghiệp cạnh tranh bằng nhiều cách. Trong đó có việc đầu tư các dự án BT đổi lấy hạ tầng. Hình thức này thường nở rộ trong thời kỳ bất động sản phát triển mạnh, nhu cầu phát triển hệ thống hạ tầng lên cao. Đây là hình thức mang lại lợi ích cho cộng đồng và doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng có không ít hệ lụy. Trong đó có việc cạnh tranh không lành mạnh, có trường hợp doanh nghiệp sẵn sàng bỏ tiền để thâu tóm được quỹ đất tốt mà không vấp phải sự cạnh tranh nào từ các doanh nghiệp khác.

Có một thực tế thường xảy ra là có không ít dự án BT có phần nằm bên trong hoặc gần ngay cạnh khu đất mà doanh nghiệp được hoán đổi để làm dự án. Do đó, thay vì phải thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng để phục vụ dự án khu đô thị của mình thì các doanh nghiệp được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án BT mang lại. Nói cách khác là doanh nghiệp sẽ hưởng lợi cả đôi đường, các dự án BT lại phục vụ và làm tăng thêm giá trị dự án của doanh nghiệp.

Mặt khác, còn nhiều điểm mập mờ trong việc thẩm định, đánh giá các dự án BT. “Việc thẩm định giá trị giữa một công trình hạ tầng với một khu đất là không hề đơn giản. Do đó, không tránh khỏi trường hợp giá trị của dự án hạ tầng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của khu đất doanh nghiệp có được”, chuyên gia này cho biết. Ngoài ra, cũng có trường hợp doanh nghiệp sau khi giành được dự án BT thì bằng nhiều hình thức sang nhượng dự án lại cho một doanh nghiệp khác với mức giá chênh lệch rất lớn so với giá trị của hợp đồng BT ban đầu.

Khi thị trường bất động sản rơi vào khó khăn hoặc đóng băng thì không tránh khỏi nhiều dự án BT bị ngưng trệ do chủ đầu tư mất năng lực. Thực tế đã có không ít dự án theo hình thức BT nhưng sau đó không thể thực hiện đúng tiến độ do doanh nghiệp “chạy làng”.

“Do đó khi lựa chọn chủ đầu tư dự án BT cần phải cân nhắc kỹ tiềm lực và khả năng tài chính của từng doanh nghiệp. Mặt khác, để các dự án BT ngày càng hấp dẫn hơn với doanh nghiệp thì trong việc lựa chọn chủ đầu tư cũng cần công khai, đấu thầu minh bạch để tránh phát sinh những tiêu cực”, chuyên gia này kiến nghị.