Khách hàng đã dần làm chủ thị trường

Thị trường nhà ở bước sang quý 2/2011 với nhiều biến động. Thị trường ghi nhận sự tăng giá đột biến vào cuối tháng 3 và trong tháng 4/2011. Tuy nhiên sang tháng 5 và tháng 6 thị trường nhà ở lại có xu hướng chững lại và giảm. Mức giảm từ 3 – 5 triệu VNĐ/m2 so với quý đầu.

Mua – bán đều chững lại

Đất nền ở một số khu vực phía Tây đặc biệt là các dự án dọc theo quốc lộ 32 đang gấp rút hoàn thiện, tỷ lệ giá đất nền tăng đáng kể so với đầu năm 20 - 30%. Giá đất dự án trung bình tại khu vực quốc lộ 32 từ 35 triệu – 45 triệu đồng/m2. Thị trường chung cư cũng có kịch bản tương tự thị trường nhà ở, giá tăng lên ở đầu quý sau đó chững lại và giảm ở cuối quý 2.

Một khảo sát thực hiện bởi CBRE ghi nhận rằng 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá, và 10% còn lại không có hoặc có rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá chào bán thứ cấp phổ biến trong khoảng 10%-15% so với quý trước.

Ông Nguyễn Bích Sơn - Chuyên viên Phân tích cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường (CBRE) cho biết: Quí 2 so với quí 1, giá tất cả các phân khúc đều giảm, tuy nhiên so với cùng kỳ năm 2010 thì vẫn còn cao. Lần đầu tiên, giá đất nền giảm, đặc biệt tại các khu đô thị xa trung tâm có giá trị đầu tư hơn là để ở. Các dự án có giá trị thực thì giảm rất ít. Chủ đất có ý giữ lại để chờ giá lên, cá biệt lắm mới bán trong lúc này. Đây là thời gian không tốt cho thị trường nhà đất Hà Nội”.

Theo phân tích của ông Nguyễn Tiến Quốc – chuyên viên cao cấp nghiên cứu thị trường và định giá (Coliers Việt Nam), việc thắt chặt tín dụng, và sự suy giảm của Thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn này đã khiến thị trường bất động sản trở nên khan hiếm về vốn, nhiều bất động sản được thế chấp đã bị rao bán, là một trong những nhân tố làm giá bất động sản giảm xuống trông thấy. Thị trường nhà ở có sự biến động mạnh trong quý 2 cho thấy sự mất ổn định của thị trường cùng với những tác động mạnh mẽ của thị trường tài chính lên thị trường bất động sản.

Theo khảo sát của CBRE, trong quý 2/2011 ghi nhận lượng cung mới dồi dào với 7.500 căn hộ, tương đương gần một nửa nguồn cung mới của cả năm 2010. Dự án Times City của Công ty Cổ phần Vincom cung cấp hơn 1/3 nguồn cung mới trong quý này.

Tổng quan thị trường giá căn hộ có dấu hiệu chững lại và giảm giá ở hầu hết các phân khúc. “Tuy nhiên nếu so sánh với giá của đầu quý 1 thì mức giảm là không đáng kể, từ 1% đến 2% ở tất cả các phân khúc” – ông Bích Sơn nói.

Thị trường trầm lắng buộc các chủ đầu tư tiến hành nhiều biện pháp đẩy mạnh bán hàng. Một số chủ đầu tư lớn, sở hữu nguồn cung tương lai dồi dào, đã đưa ra các hình thức ưu đãi với không chỉ người mua tiềm năng mà cả khách hàng đã mua căn hộ. Usilk City sẵn sàng tặng cho khách hàng mặt bằng bán lẻ từ 20 – 40 m2 nếu khách hàng trả tiền dự án một lần, còn Times City bỏ điều khoản tăng giá theo CPI.

Trong thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Tiến Quốc cho rằng, phần lớn những người mua tại Việt Nam là các nhà đầu tư chiếm từ 60-70%. Tuy nhiên, trong những năm gần đây nhu cầu thực sự cũng được chú ý nhiều hơn, với một lượng lớn những cặp vợ chồng trẻ và những người ở tỉnh khác đang làm việc hoặc mong muốn cho con cái mình được học hành và làm việc ở thành phố.

Giá sẽ tiếp tục giảm

Theo ông Marc Townsend – Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, thị trường hiện nay phụ thuộc dòng tiền của nhà đầu tư trong nước thay vì các nhà đầu tư nước ngoài như trước đây. Thị trường này vẫn nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư nước ngoài nhưng lại không nằm trong diện ưu tiên đầu tư của họ.

Chính vì vậy, với nguồn cung khá dồi dào trong năm 2011 (khoảng 11.000 căn hộ mới ra mắt thị trường), các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư, người mua sẽ thêm nhiều lựa chọn. Mặc dù, mức độ ảnh hưởng có giảm dần, thị trường nhà ở hiện vẫn bị chi phối chủ yếu bởi những người mua để đầu tư. Do đó, thị trường sẽ vẫn nhạy cảm với những thay đổi kinh tế ngắn hạn.

Theo khảo sát, nguồn cung chung cư trong những năm tới vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây thành phố. Quận Cầu Giấy chiếm tỷ trọng 17% với một số các dự án chung cư cao cấp được mở bán như 1.008 căn hộ The Mandarin Garden tại khu đất N03 thuộc đô thị Nam Trần Duy Hưng và 90 căn tại Eurowindow Multicomplex trên đường Trần Duy Hưng.

Theo CBRE, ước tính có khoảng 25%-35% căn hộ trong các dự án cao cấp và hạng sang đang được cho người nước ngoài thuê, cho thấy nhu cầu mua để cho thuê khá lớn. “Điều này cũng phù hợp với nhận định rằng phần lớn tài sản của người dân Hà Nội đang tập trung vào một nhóm nhỏ, những người có khả năng sở hữu nhiều căn hộ một lúc. Khả năng chi trả là một tiêu chí quan trọng, và chỉ cần giá bán giảm nhẹ cũng sẽ khiến lượng khách hàng tiềm năng tăng mạnh” – bà Thu Thanh – chuyên gia cao cấp của CBRE đưa ra phân tích.

CBRE dự đoán sẽ có 5.000 căn hộ được chào bán mới trong Quý 3/2011. Với tốc độ này, giá chào bán sẽ có xu hướng giảm dần. Hiện tại, một vài chủ đầu tư đã giảm mức giá bán kỳ vọng./.