Kế hoạch tài chính cho DN BĐS: Chưa đánh giá được hết rủi ro

Việc lập kế hoạch tài chính hợp lý là yếu tố sống còn, hạn chế được rủi ro trong hoạt động của DN.

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: Dư nợ cho vay BĐS hiện vào khoảng 245 nghìn tỷ đồng, trong đó nợ xấu 8 - 12%. Từ năm 2010 đến đầu quý III năm nay, lãi suất cho vay liên tục tăng khiến DN lâm vào khó khăn, lãi suất cao hơn cả lợi nhuận DN có thể có và như vậy DN càng sản xuất càng lỗ. Do đó, không ít DN đã cắt giảm cả sản xuất và nhân sự. Việc giảm lãi suất xuống còn 17-19% mới đây cũng chưa thể tác động tích cực ngay đến thị trường BĐS bởi thực chất, DN BĐS vẫn rất khó tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng với lãi suất này.

Đồng tình với ý kiến trên, nhiều chủ đầu tư nhận định: Thị trường BĐS đang ở vào thời điểm khó khăn nhất vì hậu quả của lạm phát và sự mất cân đối của nền kinh tế vĩ mô. Một mặt, các yếu tố đầu vào của sản phẩm BĐS ngày càng tăng lên do giá cả leo thang, mặt khác, giá bán đầu ra lại ngày càng giảm xuống, bởi sức ép của tâm lý và áp lực phải bán nhanh để thanh toán nợ vay ngân hàng của các Cty, từ đó biên độ lợi nhuận giảm sút, nhiều Cty đang lâm vào tình trạng thua lỗ.

Theo ông Vũ Xuân Thiện - Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS, hiện hệ thống tài chính dành cho thị trường BĐS ở nước ta chưa hoàn thiện, thị trường này chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng và lượng tiền của dân. Vì vậy, khi người dân chưa đặt trọn niềm tin vào BĐS và khi tín dụng ngân hàng bị thắt chặt thì hoạt động kinh doanh BĐS gặp khó khăn. Nếu DN yếu về tài chính hoặc quản lý tài chính không tốt thì sẽ không thành công.

Đánh giá về thực trạng trong quản lý rủi ro tài chính của các DN BĐS Việt Nam, ông Hoàng Đức Hùng - Phó tổng giám đốc Cty Dịch vụ tư vấn Ernst & Young cho rằng vẫn còn nhiều hạn chế. Đó là chưa ý thức được việc phân tích hiệu quả dự án đầu tư cho mục đích quản lý. Người ta thường tô hồng dự án của mình với việc vẽ lên một dự án đẹp, hiệu quả cao để thu hút các nhà đầu tư cũng như để thuận lợi cho việc vay vốn ngân hàng. DN chỉ lập báo cáo tài chính khả thi và có tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư cho mục đích xin dự án. Tuy nhiên, phân tích này chưa được thực hiện trên cơ sở phân tích kỹ lưỡng và đầy đủ để đưa ra các giả định trong mô hình dự báo dòng tiền và tính toán một số chỉ số NPV, IRR, BEP (giá trị hiện tại ròng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ, thời điểm hoàn vốn). Vì thế hiệu quả thực tế triển khai dự án khá khác biệt với báo cáo khả thi, báo cáo cho ngân hàng và báo cáo phân tích dự án nội bộ. Các nhà đầu tư cũng chưađề cao việc hoạch định ngân sách và xây dựng kế hoạch tài chính dự phòng phản ứng nhanh với các thay đổi của thị trường. Rủi ro mà các DN có thể gặp phải trên thực tế có thể khác xa với giả định ban đầu (ví như sự thay đổi của môi trường kinh tế, chính sách, sự thay đổi nhận định của khách hàng…). Vì thế không đưa ra được các kế hoạch ứng phó kịp thời đối với các biến động trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó cũng chưa đề cao việc lập và theo dõi kế hoạch tài chính khi triển khai thực tế. Việc thay đổi, chỉnh sửa những kế hoạch đề ra cũng rất hạn chế, thiếu những thông số đưa vào theo dõi, thiếu sự phối hợp giữa các phòng ban, chưa có kế hoạch đánh giá định kỳ, không giám sát việc thực hiện và cập nhật...

Theo kết quả khảo sát của Cty Ernst & Young đối với các tổ chức đã thất bại trong các dự án đầu tư BĐS, có tới 73% chủ DN BĐS thừa nhận là hoạt động kinh doanh của mình đang gặp khó khăn liên quan đến đánh giá rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của các dự án BĐS. Hơn 50% các nhà quản lý cao cấp quan ngại rằng hiệu quả kinh doanh của toàn DN bị sụt giảm bởi một số các dự án lớn. Nguyên nhân là do mỗi dự án thường kéo dài ít nhất 3 - 5 năm, trong thời gian đó, luồng tiền bỏ ra lớn hơn rất nhiều so với tiền thu vào. Với tỷ lệ thành công trong việc triển khai các dự án BĐS thì 50% dự án vượt quá ngân sách ban đầu, 58% dự án bị chậm tiến độ, 42% dự án có vấn đề về chất lượng sau khi hoàn thành. Con số này trên thực tế ở Việt Nam có thể cao hơn.Vì vậy, các chuyên gia cho rằng việc lập kế hoạch tài chính hợp lý là yếu tố sống còn, hạn chế được rủi ro trong hoạt động của DN. Lập kế hoạch chiến lược, kế hoạch kinh doanh và kế hoạch tài chính cần có sự đóng góp từ tất cả các phòng, ban, môi trường dữ liệu phải thu thập từ bên ngoài. Các kế hoạch tài chính chi tiết phải dựa trên các kế hoạch kinh doanh cụ thể. DN cần xây dựng các phương án tài chính khác nhau và phân tích độ nhạy của kết quả hoạt động kinh doanh, dòng tiền theo biến động của các giả định chính như doanh thu, tiến độ thu tiền, thay đổi giá nguyên vật liệu đầu vào, tiến độ thi công, lãi suất… Kế hoạch tài chính và các giả định cần được cập nhật theo các yếu tố môi trường kinh doanh và nội tại của DN, nhìn trước những thay đổi để nếu khó khăn xảy ra biết xử lý như thế nào…