KAB sẽ giúp xây dựng dữ liệu quốc gia về giá bất động sản

Tại buổi hội thảo về “Trao đổi kinh nghiệm của Hàn Quốc và Việt Nam trong lĩnh vực giá bất động sản” diễn ra mới đây tại Hà Nội, ông Hak Kyou Kim, Chủ tịch KAB, cho biết KAB muốn chia sẻ kinh nghiệm, không chỉ những trường hợp thành công tiêu biểu mà cả những bài học sai lầm, với mong muốn Việt Nam có thể tránh được những thất bại đó.

“Hy vọng đây là cơ hội góp phần vào việc thiết lập nền tảng cho hạ tầng thông tin và hệ thống định giá bất động sản thành công tại Việt Nam”, ông Hak Kyou Kim phát biểu.

Tại buổi hội thảo, ông Nguyễn Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý giá, cho biết Cục Quản lý giá cũng được Bộ Tài chính giao là đơn vị quản lý, vận hành và khai thác Cơ sở dữ liệu (CSDL) quốc gia về giá, với giai đoạn một đã chính thức vận hành từ 01/01/2019.

Ông Nguyễn Anh Tuấn – Cục trưởng Cục quản lý giá

Trong nội dung của CSDL quốc gia về giá có phân hệ về dữ liệu giá thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, phân hệ này là một lĩnh vực phức tạp, trong CSDL quốc gia về giá chưa đầy đủ và chuyên sâu.

Chính vì vậy, trên cơ sở đề nghị của KAB về việc xây dựng dữ liệu giá bất động sản, bắt đầu từ quý 2-2019, Cục Quản lý giá và KAB đã trao đổi, gặp gỡ nhiều lần, đồng thời cũng đã ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác vào ngày 23/7/2019, đánh dấu một bước tiến lớn giữa hai bên.

Ông chủ tịch KAB cho biết, trong quá trình phát triển kinh tế, Hàn Quốc đã hết sức nỗ lực tập trung vào công tác quản lý thị trường bất động sản và cải tiến chính sách, đồng thời cũng đúc kết được nhiều kinh nghiệm khác nhau trong lĩnh vực này.

Ông Hak Kyou Kim cho biết KAB sẽ cùng với Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính có những hoạt động hợp tác thiết thực, hỗ trợ và mở rộng các lĩnh vực hợp tác thông qua việc thúc đẩy các dự án ODA, giao lưu hợp tác trong việc đào tạo bồi dưỡng chuyên gia vì mục tiêu phát triển các chính sách về giá và thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Hak Kyou Kim – Chủ tịch Ủy ban định giá Hàn Quốc

TS Kim Bong Joon, Trưởng phòng Hợp tác Quốc tế KAB, đề cập đến quy trình định giá một thửa chuẩn để đưa ra bảng so sánh cho một thửa đất cụ thể, và cách quản lý, ứng dụng cơ sở dữ liệu giá bất động sản của KAB trên hệ thống công nghệ thông tin, điện thoại di động.

Kể từ tháng 7/2014, KAB đã phát triển, ứng dụng App điều tra hiện trường, sang tháng 01/2016 đã áp dụng xác nhận sinh trắc học, đến tháng 9/2016 KAB đã hoàn tất mở rộng đối với toàn bộ nghiệp vụ điều tra, thống kê.

TS. Jeong Moon-Oh, Trưởng phòng Chính sách công nghiệp bất động sản KAB, trình bày quá trình phân tích thị trường bất động sản tại Hàn Quốc, phương pháp thống kê bất động sản tại Hàn Quốc và phương hướng cải thiện nghiệp vụ thống kê trong tương lai.

Theo ông Jeong Moon-Oh, việc thống kê giá bất động sản đã điều tra và công khai hiện trạng biến động giá đất toàn quốc để sử dụng làm dữ liệu trong quá trình thực hiện quy định chính sách đất đai, định giá và điều chỉnh thời điểm định giá đất.

“Những cơ sở dữ liệu này giúp cho các cơ quan tại Hàn Quốc phát hiện được việc đầu cơ bất động sản để phân vùng khu vực đầu cơ và khu vực được cấp phép giao dịch đất đai”, vị tiến sĩ này cho biết.

Ngoài ra, cơ sở dữ liệu này còn được làm công cụ để định mức bồi thường theo thỏa thuận hoặc quyết định của tòa án, định mức chi để thực hiện dự án đầu tư phát triển, là căn cứ để nhận định mức độ phù hợp của giá đất công khai.

Công tác thống kê giá bất động sản tại Hàn Quốc còn công bố các dữ liệu điều tra xu hướng nhà ở, giá nhà ở qua từng tháng và từng tuần, đồng thời còn điều tra xu hướng cho thuê bất động sản thương mại để thiết lập trật tự giao dịch bất động sản nhờ cung cấp thông tin đầu tư bất động sản một cách khách quan… Kết quả của việc giám sát này giúp cho cơ quan hữu quan có thể chia các khu vực đó thành các khu vực quan tâm, kinh tế hay nguy cơ để từ đó xây dựng các chính sách ứng phó.

Về công tác thẩm định giá tại Việt Nam, thạc sĩ Dương Lan Anh, Phó Phòng Quản lý thẩm định giá – Cục Quản lý giá, đề cập đến 7 phương pháp hiện đang được sử dụng ở Việt Nam như: phương pháp so sánh, tuổi đời, tổng cộng, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu và thặng dư.

Theo thạc sĩ Lan Anh, vẫn còn đó những khó khăn khi áp dụng các phương pháp này trong việc thẩm định giá bất động sản. Chẳng hạn như phương pháp dòng tiền chiết khấu, việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền và tỷ suất chiết khấu là khó khăn. Trong khi đó, phương pháp vốn hóa trực tiếp lại khiến cho việc xác định tỷ suất vốn hóa và dòng thu nhập thuần lại không hề dễ dàng…

Hiện nay, việc thẩm định giá bất động sản đại diện và bất động sản cụ thể ở Việt Nam đang được thực hiện theo 5 bước như: phân vùng, địa bàn, khu vực thẩm định giá; xác định rõ chủng loại bất động sản cần thẩm định giá; lựa chọn các yếu tố so sánh; xây dựng các bất động sản đại diện (có tính chất phổ biến, đại diện cho một khu vực trong quá trình tính toán chỉ số giá bất động sản) với các thuộc tính “chuẩn” theo từng yếu tố dùng để so sánh; ước tính giá của các bất động sản cụ thể.