HUD: Bầu Đức tháo chạy khỏi bất động sản là tất yếu

PV: - Mới đây, Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đã tuyên bố tháo chạy khỏi BĐS Việt Nam, còn Quốc Cường Gia Lai (QCGL) thì phải cầm cố cả sổ đỏ của Chủ tịch HĐQT và con gái để tiếp tục trụ lại thị trường BĐS. Hai đại gia BĐS lớn nhất TP.HCM đều điêu đứng và thừa nhận thị trường BĐS không có tín hiệu tốt. Vậy theo ông, thời điểm này có thể nói BĐS đã đổ vỡ chưa?

Ông Cầm Anh Tuấn: - Thị trường BĐS nếu nói là đổ vỡ thì đã đổ vỡ từ rất lâu rồi, cuối năm 2010 là đã bắt đầu đi xuống. Còn đối với thị trường BĐS hiện tại, theo như tôi đánh giá thì có sự khác biệt giữa thị trường BĐS Hà Nội và BĐS TP.HCM.

Tại TP.HCM có khá nhiều doanh nghiệp tập trung vào các dự án nhà thương mại giá cao, những căn hộ nhiều tiền.

Ví dụ như HAGL và QCGL, họ đẩy mạnh phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp. Nhưng thị trường nhà ở này đã đổ vỡ mất rồi, người dân không có tiền và có nhu cầu nữa, nên đây chính là kết quả tất yếu, chứ không phải là tín hiệu đổ vỡ gì. Vì thực tế bây giờ chẳng còn tín hiệu gì cả, nó là thực tế rồi, là sự đổ vỡ rồi. Và quả thật, thị trường TP.HCM không hề có tín hiệu tốt, không có dấu hiệu đi lên.

Cũng chính vì phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp đã đổ vỡ nên Nhà nước mới có chủ trương tập trung vào nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Đây mới là thị trường chuẩn của BĐS.

Đấy là đánh giá về TP.HCM. Còn đánh giá về thị trường BĐS miền Bắc thì tôi thấy tín hiệu mua nhà ở trung bình, ví dụ tại HUD đang có dấu hiệu khởi sắc. Như ở Tây Nam Linh Đàm, HUD có dự án D1TC2 với tổng số 112 căn và chỉ sau 1 tháng đã rao bán hết, mức giá trung bình từ 17 - 19 triệu.

Vậy có thể nói là thị trường miền Bắc đã có sự le lói phân khúc nhà ở thương mại trung bình, còn phân khúc nhà ở cao cấp thì đã đổ vỡ rồi. Ngay cả hai dự án nhà ở cao cấp của HUD tại bán đảo Linh Đàm và Văn Quán cũng bán rất chậm, cả năm mới chỉ bán được khoảng 10 căn.

Như vậy, trong câu khẳng định: thị trường BĐS đã đổ vỡ cũng cần phải xem lại là ở từng địa phương đổ vỡ đến đâu, và đổ vỡ ở phân khúc nào. Phân khúc nhà ở cao cấp đổ vỡ là chính xác, nhưng phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp lại đang khởi sắc.

PV:- Theo ông, tại sao lại có sự khác biệt giữa thị trường BĐS TP.HCM và Hà Nội?

Ông Cầm Anh Tuấn: - Theo tôi, thứ nhất là vì tập quán, tâm lý người tiêu dùng. Đây không chỉ là nhận xét của riêng tôi mà còn của rất nhiều người khác.

Ở miền Bắc, người dân không có tiền thì không mua nhà. Tức là khi họ tích cóp đủ tiền rồi mới mua nhà, chứ không thích đi vay để mua. Còn tâm lý của người miền Nam thì có thể tiêu trước rồi trả sau cũng không sao. Cho nên họ sẵn sàng vay tiền để mua nhà.

Chính vì sẵn sàng vay tiền để mua nhà nên đến khi lãi suất tăng cao, như năm 2011, đã làm cho nhiều người không có đủ khả năng chi trả. Và không đủ khả năng chi trả đã dẫn đến thị trường BĐS TP.HCM trầm lắng xuống. Đó cũng là nguyên nhân khiến tiền làm ra bao nhiêu sẽ mang đi trả nợ hết, và làm cho thị trường đi xuống, dấu hiệu phục hồi chậm hơn miền Bắc.

Còn người miền Bắc không muốn mạo hiểm nên vẫn còn tiền, và khi giá BĐS đi xuống thì họ bắt đầu mua vào, họ có khả năng mua bằng tiền thật và nhu cầu thật của họ. Đó là sự khác biệt về tâm lý tiêu dùng giữa hai nơi.

Nguyên nhân thứ hai là Sở Xây dựng và các doanh nghiệp xây dựng ở miền Nam thích đánh xa nội thành, tức là muốn phát triển một cách lan toả sang cả những vùng xa. Cho nên có những dự án của HAGL, QCGL làm ở rất xa trung tâm thành phố, đi lại không thuận tiện. Những người dân đã nghèo lại phải đi lại một quãng đường xa, trong điều kiện thiếu thốn, khiến cho các dự án này không hấp dẫn được họ.

Còn tại Hà Nội, quan điểm phát triển là theo từng khu vực một, và tập trung người dân sống ở những khu vực đó. Cho nên những vùng ven chẳng hạn như Mỹ Đình hay Quốc lộ 70 vẫn còn nhiều quỹ đất cho người thu nhập thấp.

Đó là sự khác biệt thứ hai giữa Hà Nội và TP.HCM.

Sự khác biệt này không phải là do chính sách, vì chính sách áp dụng cho toàn quốc, cả về lãi suất, điều kiện ưu đãi cho vay... Nếu có khác thì chỉ là sự khác biệt trong việc thực thi chính sách, việc triển khai như thế nào, tập trung vào vùng nào, phân khúc nào...

HAGL rút lui khỏi BĐS là một kết quả tất yếu chứ không phải là tín hiệu đổ vỡ gì, vì thực tế là nó đã đổ vỡ rồi.

Chính sách thì phải có độ trễ

PV: - Có ý kiến cho rằng gói 30.000 tỷ đã thất bại, vì hiện nay, rất ít người vay được tiền mua nhà. Những dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện và rao bán đều được người dân mua hết. Trong khi đó, phải mất ít nhất từ 6 tháng đến 1 năm nữa mới tiếp tục có sản phẩm bán ra thị trường, và lúc đó dường như đã quá muộn. Xin ông cho biết quan điểm của ông về nhận định này?

Ông Cầm Anh Tuấn: - Hiện nay có rất nhiều luồng ý kiến khác nhau nghi ngờ về gói tín dụng 30.000 tỷ. Nhưng theo quan điểm của chúng tôi thì đây là một sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách. Mà về nguyên tắc thì chính sách bao giờ cũng có độ trễ, còn người dân sẽ không thể biết được luôn. Có thể nó sẽ có tác dụng và tốt hơn trong 2 - 3 năm nữa, cho nên bây giờ nhiều người chưa thấy được.

Theo cá nhân tôi, dù đến lúc gói hỗ trợ này hết hạn thì các doanh nghiệp vẫn phải thúc đẩy làm sao cho thật nhanh và chất lượng. Còn bây giờ vẫn chưa thể kết luận được là thất bại hay chưa. Mà các doanh nghiệp phải cùng nhau cố gắng làm, để đảm bảo nó tốt hơn.

Tôi chỉ lấy ví dụ như quy định đội mũ bảo hiểm. Trước khi ra quyết định này, người dân cũng phản đối rất nhiều. Sau đó 1 năm mới chính thức áp dụng, đó là độ trễ, và bây giờ người dân mới thấy tác dụng của nó. Bây giờ ra đường ai không đội mũ bảo hiểm thì bỗng thấy lạc lõng.

Vậy nên nếu nói về chính sách thì bao giờ cũng có độ trễ, và mỗi chính sách sẽ có một độ trễ khác nhau, đặc biệt là liên quan đến BĐS thì độ trễ càng cao hơn so với các chính sách khác, vì nó không thể hiện ra luôn là nó tốt, mà có thể nó đợi đến đời con, cháu mình.

PV: - Theo như ông nói thì chính sách thường có độ trễ. Nhưng liệu đến khi nó có thể phát huy tác dụng thì có trở thành trễ quá không? Liệu các doanh nghiệp và người dân có đợi được đến lúc đó, khi mà tình hình BĐS đang vô cùng xấu như hiện nay?

Ông Cầm Anh Tuấn:- Tôi không dám bình luận về vấn đề này. Nhưng theo quan điểm của tôi, bây giờ triển khai gói 30.000 tỷ thì chỉ khoảng hơn một năm sau là sẽ ổn.

Vì nhà ở xã hội có đặc trưng là hầu như không xây tầng hầm như nhà ở thương mại, sẽ xây từ tầng 1, tầng 2, tầng 3... Về nguyên tắc, phải xây xong móng thì mới được bán. Nếu như là nhà ở thương mại thì phải xây xong tầng hầm dưới rồi mới xây móng, sẽ mất thời gian khoảng 1 năm. Nhưng nhà ở xã hội, chỉ xây móng không thì chỉ mất 4 - 5 tháng, nên không vấn đề gì cả.

Nên hạ giá để tự cứu mình hay ôm BĐS mà chết?

PV: - Trước đây, Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp, thậm chí một số chuyên gia đều khẳng định BĐS đã đến đáy. Nhưng đến nay thì dường như không phải là đáy nữa mà là đã đổ vỡ rồi. Vậy, theo ông, các doanh nghiệp hiện nay nên chăng tiếp tục giảm giá sản phẩm để tự cứu mình hay cứ ôm các dự án mà chết hẳn?

Ông Cầm Anh Tuấn: - Vấn đề này rất khó nói. Có đáy này thì sẽ có đáy kia. Giống như cổ phiếu, có lúc này, lúc kia.

Còn với phương án tiếp tục giảm giá BĐS thì tôi nghĩ là khó, vì chi phí xây dựng cao, lại có nhiều rủi ro khác. Người dân nghĩ giá cao là nghĩ độ chênh lệch giữa chi phí xây dựng và giá bán ra lớn, nhưng bây giờ cái độ chênh đó đã được thu hẹp rất nhiều. Giờ các doanh nghiệp như HUD bán lãi được 5 - 10% là đã tốt lắm rồi. Nên tôi nghĩ việc hạ giá là khó.

Trừ khi chúng ta nghĩ ra công nghệ mới để hạ giá thành, hoặc hạ giá tiền sử dụng đất. Nhưng thực tế giá tiền sử dụng đất ngày càng cao, đã đẩy giá thành lên cao.

PV: - Vậy có nghĩa là các doanh nghiệp nên ôm BĐS mà chết?

Ông Cầm Anh Tuấn: - Không hẳn là như vậy, nhưng nên có một mức giá phù hợp. Tôi lấy ví dụ như tại TP.HCM, hiện nay nhà ở cao cấp vẫn còn nhiều, và theo khảo sát của tôi thì mức giá dưới 22 triệu ở vị trí vừa phải sẽ thu hút được người dân, còn vị trí đẹp thì khoảng 33 triệu/m2 đổ xuống.

Như một dự án ở gần sân bay Tân Sơn Nhất, là nơi có vị trí đẹp. Khi tôi hỏi thì họ chào giá 33 triệu và có rất nhiều người mua. Nhưng một tuần sau họ tăng lên 40 triệu thì không có ai mua nữa. Hỏi lý do tại sao lại tăng giá, họ nói rằng vì giá 33 triệu nhiều người mua quá nên tăng lên. Nhưng lên 40 triệu thì chẳng có ai hỏi đến.

Như vậy, nếu các doanh nghiệp đưa ra mức giá phù hợp thì tôi nghĩ thị trường BĐS TP.HCM sẽ có tín hiệu tốt hơn.

PV: -Vậy có thể hiểu là doanh nghiệp muốn bán được hàng thì phải giảm giá mạnh hơn nữa?

Ông Cầm Anh Tuấn: - Đúng là như vậy, nhưng đấy là với doanh nghiệp tư nhân thôi, còn với doanh nghiệp như HUD thì không thể giảm dưới giá thành. Vì nếu bán dưới giá thành tức là lỗ, mà HUD là doanh nghiệp Nhà nước, nên lỗ là làm mất tiền, không thể được.

PV: - Vậy giữa một phương án là chấp nhận mất một ít tiền để thu hồi vốn, sử dụng vào mục đích khác hiệu quả hơn, với một phương án là chết cùng với các dự án và sẽ mất tất cả, theo ông nên chọn phương án nào?

Ông Cầm Anh Tuấn: - Nguyên tắc mất vốn là A - B = C thì là mất vốn. Nhưng nếu để 10 năm sau thì chưa biết thế nào. Nói vậy chứ có nhiều cái không thể hạ giá được.

Xin chân thành cảm ơn ông!