Thị trường suy thoái, doanh nghiệp mắc nợ là chuyện bình thường. Vấn đề là một số doanh nghiệp biết cách làm, có phương án chuẩn bị trước được cả lúc thị trường lên-xuống sẽ tiếp tục sống, thậm chí sống khỏe, tiếc là số này không nhiều.

Trước tiên phải khẳng định rằng, chuyện các dự án “chết” và doanh nghiệp theo đó lao đao đã không còn là câu chuyện xa lạ trên thị trường bất động sản (BĐS) từ vài năm nay. Nguyên nhân cũng đã được mổ xẻ rất nhiều. Nhưng có thể thấy rõ nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS tại nước ta quản lý rủi ro rất kém. Kinh doanh phải có rủi ro và đã kinh doanh phải biết quản lý rủi ro.

Quản lý rủi ro kém 

Công bằng mà nói, doanh nghiệp lúc làm dự án, vốn tự thân chỉ có  khoảng 20-30%, số còn lại là vay ngân hàng, huy động từ khách hàng. Vấn đề là biết quản lý, quay vòng nguồn vốn như thế nào.

Lấy thí dụ một dự án tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, chia làm 5 giai đoạn với 5 khu vực riêng, trung bình mỗi khu vực 200 tỷ đồng. Ban đầu họ có số vốn 20%, khoảng hơn 200 tỷ đồng, khi triển khai khu vực 1 vay ngân hàng và huy động từ khách hàng một phần để tiến hành xây dựng, sau đó bán.

Có lãi, trả ngân hàng rồi lại tiếp tục đầu tư vào khu vực 2 ở giai đoạn 2… Phương án cuốn chiếu này khiến mức nợ ngân hàng luôn luôn ở trong ngưỡng an toàn, kiểm soát được, dự án tiếp tục triển khai do doanh nghiệp chủ động được về vốn, người dân cũng tin tưởng vì tiến độ được đảm bảo…

Thế nhưng, các doanh nghiệp BĐS nước ta đa phần triển khai dự án theo kiểu huy động vốn một dự án rồi đổ tiền ra khắp nơi, chỗ nào cũng triển khai một ít, có những doanh nghiệp triển khai cùng lúc 4-5 dự án lớn. Chính Sông Đà Thăng Long đã phải thừa nhận với khách hàng là tiền nộp vào dự án Usilk City đã được họ đưa đi đầu tư dàn trải hết từ Nam ngoài Bắc.

Cung cách kinh doanh để “giữ chỗ”, cướp thời gian này có thể mang lại hiệu quả lúc thị trường thuận lợi, khi khách hàng tranh nhau mua nhà tại dự án, nhưng khi thị trường đóng băng thành muôn vàn “vũng bùn”, không rút chân ra được, dự án nào cũng dang dở, tiền thu của dân đã tiêu hết và người ta không chịu nộp tiếp, ngân hàng không cho vay, vốn tự có cạn kiệt…

Nếu quản lý tốt, xây dựng hướng đi bền vững, BĐS có xuống dốc, dự án cũng chỉ ế 1/5, doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở được. Điều này cũng phải nhấn mạnh ở nước ta chưa có những doanh nghiệp kinh doanh BĐS thật sự chuyên nghiệp, gần như mọi doanh nghiệp lớn trên thị trường đều “đá chéo sân”.

Chính vì thế, không thể tránh khỏi những sai lầm, những vấp váp. Đầu tư BĐS đâu phải dễ, cứ nhìn vào Hoa Kỳ hay Thái Lan sẽ thấy. Tuy nhiên, tôi tin rằng, bài học đắt giá nhận được có thể sẽ khiến việc xây dựng dự án trở nên thực chất hơn, an toàn về tài chính hơn trong tương lai.

Giải pháp nhà thu nhập thấp

Tại Hà Nội, hiện nay còn rất nhiều dự án bỏ hoang, dự án chưa triển khai, nếu khuyến khích được các dự án này quay về phân khúc bình dân, có được sự hỗ trợ của Nhà nước, đồng hành của người dân, những bức xúc của cả phía doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều được giải tỏa.

Trên thực tế, “sa lầy” không phải là ý muốn của ai, bản thân doanh nghiệp cũng đã phải tìm đủ mọi cách xoay xở suốt từ 2-3 năm qua. Nhưng có vượt qua được khó khăn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có tình hình kinh tế của đất nước, năng lực của bản thân doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy cũng đã có nhiều doanh nghiệp chấp nhận thiệt hại, rút khỏi những dự án đã đổ không biết bao nhiêu công sức, tiền của, hy vọng, tâm huyết. Những biện pháp hỗ trợ của Nhà nước chỉ có thể giúp quá trình lao dốc này giãn ra, chậm hơn.

Tôi cho rằng bên cạnh việc phát triển mạnh nhà ở xã hội, Nhà nước cần chú trọng vào phân khúc nhà ở giá thấp, cụ thể là loại hình nhà đã được quy định rõ, diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Vì rõ ràng nhà ở xã hội dù sao cũng có những hạn chế nhất định, đó là cả người bán lẫn người mua đều phải có điều kiện, có cơ chế xét duyệt, không còn tính thị trường. Trong khi đó, phân khúc nhà giá thấp nếu có nguồn cung dồi dào sẽ tạo nên một thị trường sôi động bởi cầu rất cao.

Một xu hướng cũng được nhắc đến nhiều thời gian gần đây là người dân đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc “hồi sinh” dự án bằng cách tiếp tục đóng tiền. Tôi nghĩ đó là một phương án hay, nhưng nếu kỳ vọng nó sẽ tạo nên một sức bật mạnh cho thị trường trong thời gian sắp tới rất khó, bởi thực tế trong quá trình tiến hành còn rất nhiều khó khăn và chỉ một vài dự án thực hiện chưa thể có những tác động lớn đến thị trường, chưa kể người mua dự án có một phần không nhỏ là đầu cơ, họ không có nhu cầu thực.

Tôi cho rằng ở một số dự án người mua nhà cũng có thể thành lập 1 hợp tác xã nhà ở, thuê những người chuyên nghiệp quản lý, vận hành. Thực tế cho thấy giá nhà ở trên thị trường BĐS đã giảm rất nhiều, nhưng người mua tiếp tục đổ tiền vào và không phải ai cũng có tiền để đổ vào, hoặc không còn lòng tin với doanh nghiệp.

Trong khi đó, chủ đầu tư thanh lý hợp đồng mà không hề đả động gì đến những cam kết trước đó cũng như những thiệt hại do trượt giá mà người mua phải gánh chịu. Tất nhiên cách làm nào cũng có những khó khăn, nhưng cần phải nghiên cứu sớm, bởi việc người dân đồng hành cùng dự án có thể sẽ nhanh chóng trở thành một hình thức phổ biến trong tương lai.

TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng
Báo Sài gòn Đầu tư
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.