Hệ sinh thái bất động sản - xu hướng tất yếu

Những khu đô thị khép kín với đầy đủ tiện ích đang là xu hướng lựa chọn của khách hàng. Ảnh: Thuận Nguyễn

Muốn gì có nấy

Chị Hằng, một cư dân đang sinh sống tại dự án Vinhome Central Park (quận Bình Thạnh, TP.HCM) tỏ ra rất hài lòng khi quyết định mua căn hộ tại khu đô thị này. Buổi sáng, từ ban công của căn hộ, chị có thể ngắm nhìn bình minh ló dạng và đón nhận những cơn gió mang hơi mát từ sông Sài Gòn uốn lượn bên dưới. Sau đó, cả gia đình chị sẽ cùng tản bộ, tập thể dục buổi sáng
ở công viên có diện tích lên đến 14ha chạy dọc sông Sài Gòn.

Kết thúc phần thể dục buổi sáng, gia đình chị có thể lựa chọn ăn sáng ở rất nhiều cửa hàng ngay bên dưới chân các tòa nhà, những món ăn cũng rất đa dạng nên chị có thể đổi món liên tục. Sau khi ăn sáng, chị Hằng tạt qua siêu thị liền kề để mua sắm các nhu yếu phẩm cần thiết cho cả gia đình.

Tầm 7h30, con trai chị trong bộ quần áo học sinh gọn gàng của học sinh tiểu học sẽ tự đi bộ xuống chung cư và đến trường học. Ngôi trường nằm trong hệ thống của chủ đầu tư, được xây dựng ngay bên trong dự án và cách căn hộ chị chỉ vài trăm mét nên chị hoàn toàn yên tâm khi để con đi bộ một mình đến trường.

Buổi tối, ngay sau bữa tối cả gia đình chị lại có thể đi tản bộ hóng gió ở công viên hoặc lựa chọn những trung tâm giải trí, rạp chiếu phim, quán café, hoặc khu vui chơi bên dưới tòa nhà để thư giãn. Trong trường hợp gia đình không may có người đau ốm, chị Hằng cũng không phải quá lo lắng khi đã có hệ thống bệnh viện đạt chuẩn quốc tế tích hợp bên trong dự án này. Chị Hằng nói vui, sống trong khu đô thị được trang bị đến tận răng như vậy, chỉ cần bước chân ra khỏi nhà là muốn gì có nấy.

Thực tế những mô hình đại đô thị khép kín như Vinhome Central Park xuất hiện ngày càng nhiều. Đặc biệt khi chất lượng cuộc sống của người dân ngày càng cao thì những chuẩn mực về nhà ở cũng được thay đổi nhằm thỏa mãn mọi nhu cầu của người ở.

Đô thị khép kín (mô hình compound) đang trở thành lựa chọn hàng đầu của người mua nhà hiện nay. Ngoài việc được trang bị đầy đủ tiện ích đáp ứng tất cả nhu cầu sống, từ vui chơi, giải trí, học tập đến sức khoẻ, mô hình này còn là giải pháp an ninh hiệu quả trong xã hội hiện đại. Những đô thị này đảm bảo không gian sống trong lành do ít xe cộ hơn, tiêu thụ năng lượng tiết kiệm hơn nhờ hệ thống kết cấu hạ tầng được tập trung, tiết kiệm được chi phí đi lại, chi phí đầu tư và quản lý hạ tầng, tạo cộng đồng gần gũi gắn kết...

Tại TP.HCM, bên cạnh Vinhome Central Park, hàng loạt dự án khác cũng đang được xây dựng theo mô hình đại đô thị với hệ sinh thái đáp ứng gần như đầy đủ mọi nhu cầu của khách hàng.

Tọa lạc trên đại lộ Mai Chí Thọ, chỉ cách trung tâm quận 1 bằng đường hầm Thủ Thiêm là Khu đô thị Sala của chủ đầu tư Đại Quang Minh. Dự án này có có tổng diện tích hơn 113 ha với nhiều phân khu từ nhà phố, biệt thự, đến căn hộ chung cư. Bên trong dự án chủ đầu tư cũng cho xây dựng hàng loạt tiện tích từ ăn uống, vui chơi, thể dục thể thao đến công viên, hệ thống cây xanh...

Xa hơn một chút là chuỗi dự án nhà phố, biệt thự của chủ đầu tư Khang Điền. Những dự án của chủ đầu tư này cũng
chú trọng đến không gian sống của khách hàng. Người mua sẽ cảm nhận được sự yên tĩnh, riêng tư khi dự án được xây dựng khép kín. Họ cũng sẽ không phải lo lắng khi dự án tích hợp đầy đủ tiện ích đáp ứng gần như mọi nhu cầu của người mua.

Chủ đầu tư Novaland cũng đang xây dựng dự án Lake View theo hệ sinh thái đa dạng, trong đó điểm nhấn là hồ sinh thái rộng 3,6 ha và khu vực công viên rộng lớn, đóng vai trò điều hòa khí hậu và tạo cảnh quan. Tại đây hội tụ đầy đủ các tiện ích nội khu như trung tâm mua sắm, giải trí, chăm sóc sức khỏe, khu vui chơi trẻ em, hồ bơi, khu thể thao và sinh hoạt cộng đồng, hệ thống an ninh...

Ở khu vực phía Đông TP.HCM có thể kể đến đại dự án của Tập đoàn Đại Phúc mang tên Vạn Phúc Riverside nằm trên quốc lộ 13, quận Thủ Đức. Dự án này có tổng diện tích lên đến 198ha. Chủ đầu tư dành 60% diện tích cho việc phát triển cảnh quan nước và cây xanh, giúp mang lại không gian sống trong lành, tươi mát. Tiêu biểu nhất là hồ Đại Nhật rộng 21ha nằm giữa trung tâm khu đô thị, kênh Sông Trăng dài 2km và công viên ven sông The Long Park dài 3,4km...

Không chỉ có các chủ đầu tư nội, nhiều doanh nghiệp ngoại cũng đang có nhiều dự án theo dạng đại đô thị khép kín dành cho người mua. Trong đó, Gamuda Land là một tên tuổi đáng chú ý. Doanh nghiệp đến từ Malaysia này hiện đang là chủ đầu tư của hai dự án gồm Gamuda City tọa lạc gần công viên Yên Sở, Hà Nội với vốn đầu tư 3,5 tỉ USD từ năm 2007 và dự án Celadon City tại TP.HCM trị giá 1,16 tỉ USD được tập đoàn phát triển từ năm 2010.

Dự án Gamuda City có diện tích 474 ha, cách khu vực trung tâm Hà Nội 6 km với các hạng mục công trình bao gồm Gamuda Central, Gamuda Plaza, Gamuda Gardens, trung tâm thương mại Gamuda City và Gamuda Lakes. Tập đoàn Gamuda Land tiếp tục đầu tư và phát triển vào dự án khu đô thị cao cấp Celadon City tại quận Tân Phú TP.HCM với quy mô lên đến 82ha là một thành phố xanh kiểu mẫu với sứ mệnh kiến tạo và phát triển một khu đô thị hiện đại, sang trọng, hòa hợp với thiên nhiên.

Anh Hòa, một môi giới bất động sản tại quận 2, TP.HCM chia sẻ, những vị khách có kinh tế ổn định đều mong muốn tìm những dự án có hệ sinh thái khép kín. Một điều dễnhậnraởcácdạngdựánnàyđóchính là bên cạnh chỗ ở, các tiện ích ăn uống, vui chơi thì chủ đầu tư đẩy mạnh phát triển mảng xanh bên trong dự án như công viên, hồ điều hòa, hệ thống cây xanh đường nội bộ... Điều này đánh đúng nhu cầu cực lớn của người mua là họ cần có không gian trong lành, thư thái sau một ngày làm việc với rất nhiều căng thẳng từ công sở, đến cảnh ồn ào, kẹt xe thường thấy.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng, sự ra đời của những dự án theo hướng khu đô thị khép kín không chỉ mang lại cho khách hàng một không gian sống chất lượng mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo của những khu vực đô thị mà nó xuất hiện.

Ở góc độ kinh doanh, những sản phẩm tại các khu đô thị này cũng giúp cho các nhà đầu tư có lựa chọn đúng với giá trị hơn là chạy theo xu hướng thị trường, những sản phẩm sốt nóng không mang tính bền vững, giá trị gia tăng không nhiều. “Ở những dự án khu đô thị, giá trị gia tăng không chỉ đến từ thị trường mà còn đến từ giá trị nội lực của chính sản phẩm đó, cho dù thị trường tăng giảm như thế nào thì dự án vẫn có giá trị gia tăng riêng”, bà Hương nói.

Không chỉ dành cho người giàu

Để được sinh sống trong những khu đô thị đầy đủ tiện ích thì người mua cũng phải bỏ ra một giá trị không hề nhỏ. Lâu nay, những khu đô thị khép kín thường mặc định chỉ dành cho những người “lắm tiền nhiều của”. Tuy nhiên, trong thời gian tới có thể quan điểm này sẽ thay đổi, khi có những doanh nghiệp đang chuyển hướng đầu tư.

Trong đó phải kể đến tham vọng của ông lớn Vingroup - doanh nghiệp vốn nổi tiếng với dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, năm 2016, Tập đoàn Vingroup gây chú ý toàn thị trường khi công bố thông tin đầu tư xây dựng chuỗi dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân có thương hiệu Vincity. Mục tiêu mà tập đoàn này đặt ra là sẽ xây dựng khoảng 200.000 - 300.000 căn tại các tỉnh, thành phố lớn, gồm Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Nha Trang.

Tại đại hội cổ đông của Vingroup diễn ra vào ngày 26/4/2017, ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch Tập đoàn Vingroup, khẳng định rằng “Vincity không phải mô hình nhà giá rẻ. Đây là phân khúc hướng tới khách hàng có mức thu nhập trung bình cao”.

Theo những thông tin từ Vingroup, doanh nghiệp này sẽ áp dụng mô hình đại đô thị Singapore để phát triển thương hiệu VinCity, hướng đến phân khúc khách hàng tầm trung. Điểm nổi bật là các dự án đều đảm bảo những tiêu chí về chất lượng, sự đồng bộ và tiện ích mà tập đoàn áp dụng cho những sản phẩm trung và cao cấp.

VinCity được xây dựng theo phong cách một đô thị đồng bộ, tiện ích khép kín từ mua sắm, văn hóa, vui chơi giải trí, thể dục thể thao cho tới hệ thống giáo dục, y tế... Căn hộ thiết kế theo hướng tối ưu hóa không gian sử dụng và sinh hoạt cho mọi thành viên trong gia đình, tích hợp đầy đủ công năng với trang thiết bị đảm bảo chất lượng.

Tại TP.HCM, dự án mang thương hiệu Vincity đầu tiên sẽ được xây dựng ở quận
9 và nằm trên trục đường Nguyễn Xiển, Phước Thiện. Hiện dự án vẫn đang trong quá trình san lấp, xây dựng hạ tầng. Mặc dù Vingroup chưa thông báo thời gian mở bán chính thức dự án này nhưng từ lâu những thông tin về nó đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản khu vực này.

Theo môi giới, khu đô thị Vincity quận 9 có quy mô 365ha vớI mật độ xây dựng từ 20 - 25%. Dự kiến khi hoàn thành một phần vào năm 2019, Vingroup sẽ rót vào thị trường khoảng 30.000 căn hộ có giá từ 700 triệu đồng/căn.

Dự án Vincity tại quận 9 đang được triển khai sẽ đáp ứng được nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân. Ảnh: Thuận Nguyễn

Đánh giá về tác động của Vincity đối với thị trường căn hộ, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Jones La Salle Việt Nam (JLL), cho rằng dự án Vincity với sự ra đời của hơn 300.000 căn hộ triển khai trong thời gian 3-5 năm là một kế hoạch tham vọng, dự kiến chiếm gần một nửa nguồn cung dự kiến ở phân khúc căn hộ bình dân. Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng mỗi nhà phát triển theo đuổi các chiến lược bán hàng và thị trường mục tiêu riêng.

“Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi, việc Vingroup tham gia phân khúc bình dân tuy có tác động tới thị phần và làm chững lại trong quyết định đầu tư của các nhà đầu tư cùng phân khúc ở khu Đông Thành phố nhưng mức độ tác động không lớn. Tuy nhiên, dưới quan điểm thị trường chung, chúng tôi cần phải xem xét các chỉ số thị trường bất động sản liên quan tới lượng mở bán, lượng tiêu thụ, tỷ lệ bán và giá
bán trung bình sẽ rất nhạy cảm với những diễn biến của một dự án quy mô lớn như Vincity”, Tổng giám đốc JLL nêu quan điểm.

Ở góc độ của khách hàng họ không quan tâm nhiều đến những tác động trên thị trường. Cái họ quan tâm đó là sắp tới sẽ có một khu đô thị hiện đại và giá bán bình dân. Ghi nhận thực tế, tại khu vực triển khai dự án Vincity mỗi ngày có hàng trăm người đến “nhòm ngó”. Trong đó, có rất nhiều người đến vì tò mò và mong muốn tìm cơ hộI để sở hữu căn hộ tạI dự án này.

“Một dự án lớn hiện đại, lại được thực hiện bởi chủ đầu tư uy tín nên tôi cảm thấy yên tâm. Trước nay họ toàn làm dự án cao cấp, mình không có tiền nên không dám mơ,nay họ làm dự án có giá thấp hơn nhưng vẫn có đầy đủ tiện ích và không gian sống của một khu đô thị hiện đạI sẽ là cơ hội cho những người thu nhập trung bình”, anh Đức - một người dân chia sẻ.

Anh Huy, giám đốc một công ty bất động sản ở quận 2, TP.HCM, cho biết việc ông
lớn như Vingroup tham gia vào thị trường phân khúc bình dân sẽ thúc đẩy tính cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Người mua nhà sẽ được hưởng lợi khi sự lựa chọn tăng lên và chất lượng của dự án cũng đảm bảo hơn. Tuy nhiên, ở góc độ chủ đầu tư không phải doanh nghiệp nào cũng có thể làm được, nó phụ thuộc vào tiềm lực tài chính, quỹ đất và định hướng chiến lược của từng doanh nghiệp.

Những thách thức khi làm đại đô thị

Thực tế, tại TP.HCM có không ít dự án được chủ đầu tư quảng cáo xây dựng theo mô hình đô thị sinh thái, từ đó vẽ lên đầy đủ những tiện ích phong phú, hấp dẫn để mời chào, quảng cáo với khách hàng. Nhưng đến khi giao nhà, người mua tá hỏa vì những cam kết ban đầu của chủ đầu tư không đúng. Những tiện ích nội khu không được như những gì đã quảng cáo, thậm chí một số tiện ích không có trên thực tế.

Không ít dự án khu đô thị thất bại do chủ đầu tư thiếu tầm nhìn chiến lược. Ảnh: Thuận Nguyễn

Bà Hương của Đại Phúc Land cho rằng, để làm được một đạI đô thị có vô vàn khó khăn kể cả hữu hình và vô hình. Khó khăn đầu tiên là thời gian. Thời gian là cơ hội nhưng cũng là chi phí. Để bắt đầu một khu đô thị, các doanh nghiệp mất nhiều năm, thậm chí hàng chục năm trời cho việc giải phóng mặt bằng và hoàn tất các thủ tục liên quan thì mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Cụ thể, tại dự án Vạn Phúc Riverside dù mớI đưa ra thị trường trong 3 năm gần đây thôi nhưng để có thành quả như vậy doanh nghiệp này đã trải qua một quá trình dài suốt 15 năm.

Do đó, theo bà Hương với những dự án có quy mô lớn thì cần phải có cơ chế chính sách thông thoáng, có những đặc thù riêng để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có điều kiện thuận lợi hơn khi phát triển dự án. Còn nếu áp dụng chung một quy trình như nhau đối với tất cả các dự án thì sẽ có không có đủ những yếu tố.

Nếu các chủ đầu tư không đủ tiềm lực mạnh thì rất khó đi đến cùng với dự án, cũng có thể phát triển đến giữa chừng thì có đối tác tham gia vào hoặc sang nhượng. Rất nhiều trường hợp đã xảy ra như vậy vì những thủ tục cho những dự án quy mô lớn quá kéo dài và chi phí đội lên cao.

Vị tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, những dự án lớn trải qua quá trình đầu tư hàng chục năm sẽ ít nhiều có sự điều chỉnh về quy hoạch, thiết kế. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này cần hợp lý và thủ tục nhanh gọn, đơn giản để tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể tiếp tục dự án.

Không chỉ tại TP.HCM, ở các khu đô thị lân cận như Thành phố mới Bình Dương, Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng từng xuất hiện nhiều dự án theo mô hình đại đô thị khép kín. Tuy nhiên, sau một thời gian, nhiều dự án đã rơi vào tình trạng hoang hóa, không có người về ở. Nguyên nhân được cho là chủ đầu tư đón sai xu hướng của thị trường, không lường trước được rủi ro. Điều này cho thấy để xây dựng được một đô thị quy mô đòi hỏi doanh nghiệp phải có tầm nhìn chiến lược dài hạn.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savill Việt Nam, cho biết để hình thành nên một khu đô thị, bên cạnh cơ sở hạ tầng giao thông cần xây dựng được hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế. Cụ thể, hạ tầng xã hội là trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí; còn hạ tầng kinh tế là nơi để giao dịch thông thương, kinh doanh mua bán.

Ông Khương ví dụ, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được đầu tư xây dựng từ những năm 90. Các nhà đầu tư phải bắt đầu từ quy hoạch về hạ tầng đường sá, cầu cống rồi đến quy hoạch về hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện. Cuối cùng là quy hoạch về hạ tầng kinh tế thành nơi mua bán, kinh doanh sầm uất. Để có được khu đô thị Phú Mỹ Hưng như bây giờ các nhà đầu tư phải mất hơn 25 năm. Chưa kể, Phú Mỹ Hưng có vị trí liền kề trung tâm TP.HCM.