Hàng tồn kho, đâu là số liệu thực?

“Cả nước có trên 100.000 căn hộ tồn kho”

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Con số 60.000 - 70.000 căn hộ tồn kho được đưa ra gần đây khiến nhiều người bàng hoàng, song theo tôi vẫn còn quá ít. Theo tôi biết, có số liệu còn công bố thị trường có đến trên 100.000 căn hộ hàng tồn. Lượng hàng tồn chủ yếu là căn hộ có diện tích lớn, có giá hơn 1 tỷ đồng/căn. Trong đó, nhiều doanh nghiệp có lượng hàng tồn lên đến cả nghìn căn.

Để giải quyết lượng hàng tồn, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán từ 30 - 50%, thậm chí nhiều hơn. Chẳng hạn tại Hà Nội, có doanh nghiệp đã giảm giá bán căn hộ xuống 10 triệu đồng/m2, còn tại TP. HCM, nhiều doanh nghiệp đang bán với giá 12 triệu đồng/m2. Với chi phí xây dựng khoảng 7 - 8 triệu đồng/m2, chi phí đất đai khoảng 5 triệu đồng/m2, chắc chắn các doanh nghiệp sẽ lỗ.

Một hướng giải quyết hàng tồn khác được một số doanh nghiệp áp dụng là chia nhỏ căn hộ và cho thuê với thời hạn từ 15 - 20 năm. Đây là một cách “vượt rào” đón đầu của doanh nghiệp. Một khi căn hộ diện tích nhỏ được phép thực hiện, các doanh nghiệp sẽ chuyển sang bán lại lượng căn hộ tồn kho đang cho thuê trước đó.

“Tôi không tin con số hàng tồn được công bố”

Ông Quách Mạnh Hòa, Trưởng phòng Kinh doanh, Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị An Khánh

Tôi không tin có con số hàng tồn như người ta nêu ra gần đây, bởi rất khó để đưa ra một con số chính xác. Mặt khác, lượng hàng tồn trên thị trường, theo tôi, chủ yếu nằm ở nhà đầu tư thứ cấp, chứ chủ đầu tư thì không nhiều. Bởi các chủ đầu tư, nhất là các chủ đầu tư lớn đều có kế hoạch bán hàng và đã bán được phần lớn sản phẩm. Với các dự án mới ở dạng góp vốn, doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai, cũng chưa có hợp đồng mua bán, theo tôi không gọi là hàng tồn.

Quan sát thị trường gần đây tôi thấy, nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp phía Nam chia nhỏ căn hộ hay chuyển sang cho thuê như là một cách giải quyết hàng tồn. Thị trường bất động sản đang chờ đợi sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Vì thế, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải chấp nhận giải quyết hàng tồn bằng cách bán phá giá, chứ không phải giảm giá. Và thực tế thì làn sóng bán phá giá ấy vẫn đang diễn ra.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với dư cung lớn”

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang thuộc về người mua, nên sự phục hồi của thị trường phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý khách hàng. Triển vọng kinh tế sẽ còn khó khăn cho đến năm 2013, nên niềm tin của người mua sẽ còn suy giảm.

Hiện thị trường bất động sản đang đối mặt với dư cung lớn và sụt giảm về giá. Vì vậy, các chủ đầu tư nên điều chỉnh chiến dịch maketing, tập trung vào các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu người tiêu dùng. Người mua nhà hiện nay chủ yếu là để ở, nên muốn thu hút khách hàng, chủ đầu tư cần xây dựng nhà ở có giá và diện tích phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người tiêu dùng.

Tôi cho rằng, từ nay đến nửa đầu năm 2013, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản sẽ không có sự thay đổi lớn. Tuy tiền trong dân vẫn còn, nhưng để thu hút lượng tiền này vào bất động sản, nền kinh tế phải có triển vọng rõ nét hơn.

“Lượng tồn kho bất động sẽ còn tăng”

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội

Hiện lượng tồn kho bất động sản khá lớn và dự báo sẽ còn tăng lên trong thời gian tới. Đây là hậu quả của việc trong thời gian dài, chúng ta để cho thị trường phát triển tự phát, không theo đúng quy luật cung – cầu. Các chủ đầu tư chỉ tạo ra những sản phẩm “hoành tráng”, trong khi khách hàng thì chủ yếu là nhà đầu cơ, nên không quan tâm đến giá cả, cũng như chất lượng sản phẩm. Đến khi kinh tế khó khăn, thị trường bất động trầm lắng thì các chủ đầu tư mới nhận ra rằng, sản phẩm mình làm ra không phù hợp với nhu cầu thật của người tiêu dùng.

Để giải quyết bài toán tồn kho, tôi cho rằng, không có biện pháp nào khác ngoài kích cầu. Do đó, các doanh nghiệp phải hy sinh lợi nhuận, giảm giá bán; cơ cấu lại sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của thị trường cả về diện tích và giá cả. Ngoài ra, cũng cần sự hỗ trợ về chính sách của Chính phủ như hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp tốt, dự án khả thi, có thanh khoản; tạm hoãn, giãn và tính lại thuế sử dụng đất cho doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đã nộp 1 lần ở mức giá cao trước đây.