Hà Nội - Phá vỡ quy hoạch đô thị

Cơi nới quy hoạch

Nói về vấn đề quy hoạch đô thị Hà Nội bị băm nát, giới KTS thủ đô thường lấy câu chuyện của khu đô thị bán đảo Linh Đàm (quận Hoàng Mai) để làm dẫn chứng cho sự thất bại này.

Hơn 10 năm trước, khi vẽ nên khu đô thị Linh Đàm, những người làm quy hoạch đã rất tự hào vì xây dựng được bán đảo đẹp, đáng sống với những chung cư xinh xắn, trong khu đô thị xanh hơn 200ha, trong đó có 74ha diện tích mặt nước, cùng những công viên có mật độ cây xanh lên tới 13m2/người. Đây được xem là khu đô thị kết hợp hài hòa với 60% diện tích khu là sân chơi, sinh hoạt cộng đồng, vườn hoa, nhà ở chỉ chiếm 23%.

Nhưng vài năm gần đây, quy hoạch khu vực bị buông lỏng, đã phá nát khu bán đảo. Nhiều tòa nhà, dự án khác đang biến khu đô thị Linh Đàm trở thành “khu đô thị bất quy tắc” - như cách gọi ngao ngán của người dân sống tại đây.

Đó là, khu đất HH bị phá vỡ quy hoạch ban đầu, biến thành Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm khoảng 8.000 căn hộ, với 4 tổ hợp nhà 35-41 tầng (khoảng 20 căn hộ/tầng) trên khu đất 3ha. Mỗi tổ hợp lại gồm 3 đơn nguyên nhà A, B, C. Tổng cộng khu HH có tới 12 tòa nhà chung cư cao tầng, mật độ xây dựng trên 50%.

Một góc khu chung cư HH Linh Đàm đã phá vỡ quy hoạch như một khu vực nén.

Hay khu đất VP6 được quy hoạch nhà ở thấp tầng nằm phía Bắc bán đảo Linh Đàm, cạnh đường vành đai 3, nhưng đã bị biến thành tòa nhà cao tới 35 tầng, án ngữ một vùng bán đảo Linh Đàm, che khuất tầm nhìn.

Tại một số khu đô thị được xem là dành cho phân khúc khách hàng VIP, như Ciputra, khu Ngoại giao đoàn (quận Tây Hồ) cũng xảy ra tình trạng cơi nới quy hoạch. Theo đó, Ciputra điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500, dù phương án điều chỉnh của chủ đầu tư không thuộc các trường hợp đủ điều kiện để thay đổi quy hoạch, không đúng với Luật Quy hoạch đô thị. Cụ thể, 1 ô đất trước quy hoạch 5 tòa nhà với chiều cao 5-47 tầng, được chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh tăng thành 8 tòa cao 45-68 tầng.

Hay khu Ngoại giao đoàn, quy hoạch mật độ xây dựng 30-33%, còn lại 70% công viên cây xanh, hồ điều hòa. Nhưng sau khi bị điều chỉnh, khu công cộng biến mất, chủ đầu tư Hancorp tự ý điều chỉnh quy hoạch, nâng cao tầng, biến đất công cộng thành chung cư.

Một số lô đất được phê duyệt công cộng, dịch vụ với mật độ xây dựng trên 20,5% nay tăng lên gấp đôi. Một số ô đất có chức năng đất công cộng, dịch vụ mật độ xây dựng 20,5%, tầng cao trung bình 5 tầng, nay được chuyển đổi sang mục đích sử dụng là đất dịch vụ thương mại văn phòng, nâng mật độ xây dựng lên 35% với tầng cao công trình gấp 3 lần.

Trách nhiệm nhà đầu tư

Những dự án quy hoạch đô thị bị “cơi nới” đã làm méo mó bức tranh quy hoạch tổng thể, tăng sức ép về hạ tầng đô thị lẫn giao thông lên thủ đô. Trong nhiều năm qua, bài toán giữa quy hoạch đô thị và giao thông vẫn khó tìm ra lời giải.

Theo KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam (VUPDA), để ngăn chặn tình trạng quy hoạch bị băm nát, Hà Nội cần làm nghiêm ngay từ khâu công tác quy hoạch. Phải rà soát lại toàn bộ tiêu chuẩn, quy phạm và nó phải phù hợp với sự phát triển của xã hội và nền kinh tế thị trường.

Phải xem xét ai lập dự án, ai phê duyệt dự án, từ đó có chính sách khuyến khích nhà đầu tư tham gia. Bên cạnh đó, phải có cái nhìn tổng thể, tính toán được khả năng, nhìn nhận khả năng tổng quan có phát triển bền vững, có làm cho thành phố đẹp lên và cuộc sống của người dân tốt lên không.

Trong khi đó, TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý, Đại học Fulbright Việt Nam, cho rằng mấu chốt vấn đề không nằm ở phát triển nhà cao tầng, mà là giải quyết hài hòa bài toán giữa nhà ở và giao thông công cộng.

Bởi nếu không cẩn trọng trong vấn đề quy hoạch đô thị, Việt Nam có thể đi lại vết xe đổ của Philippines và Indonesia, khi chỉ chú trọng xây nhà không đi kèm hạ tầng giao thông công cộng. Xét về mặt kinh tế, đô thị nén là phương án hiệu quả. Theo đó, từ góc độ đầu tư hạ tầng, mật độ dân số cao dẫn đến sử dụng không gian hiệu quả hơn, làm các thành phố trở nên gắn kết hơn.

Theo nhiều chuyên gia đô thị, ở những nước có thị trường BĐS sôi động, thuế BĐS và thuế phát triển là công cụ kinh điển để khai thác giá trị, tăng thêm vốn đầu tư cho phát triển công. Những khoản thu này sẽ trở thành nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng. Dựa trên giá trị của đất, có thể thấy cơ chế hiện tại đang khiến quyền lợi rơi vào tay nhà đầu tư.

Thế nhưng, hiện nay Việt Nam chưa có quy định hay cơ chế nào về việc các nhà phát triển BĐS đóng góp xây hệ thống hạ tầng chung, dẫn đến tình trạng vị trí đắc địa ai thầu được, người đó mặc sức xây dựng. Thêm vào đó, Nhà nước vẫn chưa tạo ra cách thức cụ thể để các doanh nghiệp này đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng chung một cách hiệu quả.

Tất cả công trình xây dựng đều phải có đánh giá tác động môi trường, rà soát lại toàn bộ quy hoạch phân khu của từng khu vực phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt hay chưa. Ngoài ra, cần xem xét lại toàn bộ quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị của từng con đường, khu phố có phù hợp trong quy hoạch tổng thể, bởi quy hoạch phân khu phải tuân thủ quy hoạch chung.

KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch VUPDA