GS.Đặng Hùng Võ: Chính sách chồng chéo tạo điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Trao đổi với BizLIVE, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, về thị trường bất động sản (BĐS), giai đoạn 5 năm 2014 - 2018 có thể gọi là giai đoạn phục hồi thị trường sau giai đoạn 5 năm 2009 - 2013 rơi vào trầm lắng.

Đối với phân khúc BĐS nhà ở, giai đoạn 2014 – 2018, thị trường đã phục hồi 2 hoạt động chủ yếu: một là phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ nhằm tăng cung để khắc phục tình trạng phân khúc này có cung thấp nhưng cầu rất cao; hai là giải quyết kho BĐS nhà ở giá cao đang tồn đọng gắn với nợ xấu nhằm khắc phục tình trạng phân khúc này có cung rất cao nhưng cầu thấp.

Tuy nhiên, đến năm 2019, những khoảng trống và chồng chéo pháp luật có liên quan đến BĐS đã trở thành rào cản và tạo nên điểm nghẽn cho phát triển đối với cả phân khúc nhà ở và phân khúc BĐS du lịch. Hệ quả là số lượng các dự án phát triển nhà ở được phê duyệt giảm đi rất mạnh.

Ví dụ, tại TP.HCM, đến 11 tháng năm 2019 mới chỉ phê duyệt 5 dự án, trong khi các năm trước đều phê duyệt được 25 - 35 dự án. Với việc giảm cung khá mạnh của các dự án phát triển nhà ở, tình trạng thiếu cung nhà ở trong một vài năm tới sẽ diễn ra, tức là giá nhà ở sẽ tăng cao. Hiện nay, giá nhà ở đã bắt đầu tăng tại Hà Nội cũng như TP.HCM.

Theo GS.Đặng Hùng Võ, nhìn lại các bất cập pháp luật đã xảy ra trong thời gian qua, có thể nhóm lại thành 5 nhóm chính.

Thứ nhất, nhiều thuật ngữ pháp luật được sử dụng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể. Ví dụ, như thuật ngữ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư” được sử dụng không nhất quán giữa Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, cũng như thuật ngữ “văn bản chấp thuận đầu tư”, “quyết định chủ trương đầu tư” và “quyết định chấp thuận đầu tư” cũng thiếu nhất quán giữa pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng và pháp luật quy hoạch đô thị. Điều này dẫn tới phức tạp trong thực thi pháp luật tại các địa phương khi đặt ra yêu cầu phải phù hợp pháp luật.

Thứ hai, trình tự, thủ tục trong chấp thuận một dự án đầu tư và chấp thuận chủ đầu tư dự án, cũng như thứ tự những công việc mà chủ đầu tư cần làm cũng có nhiều khác biệt giữa pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật bảo vệ môi trường và pháp luật đất đai. Ngữ cảnh này cũng gây nên ách tắc trong thực thi pháp luật tại địa phương, không biết phải thực thi theo hệ thống pháp luật nào; có địa phương yêu cầu thực hiện tất cả mọi yêu cầu theo mọi quy định của các pháp luật chuyên ngành, tốn kém hơn cũng đành chịu.

Thứ ba, quy định về phương thức tiếp cận đất đai của một dự án đầu tư còn tồn tại nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất, tính hệ thống.

Thứ 4, có sự không nhất quán trong các quy định về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của chủ đầu tư giữa các luật chuyên ngành như quyền cho thuê tài sản đã đầu tư trên đất (giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự); chế độ miễn, giảm tiền thuê đất gắn với các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư (giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai); quyền và hạn chế quyền chuyển nhượng dự án đầu tư (giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS); quyền sử dụng đất ở lâu dài (giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai). Tình trạng này dẫn đến khó quản lý việc thực hiện quyền, bảo đảm lợi ích và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Thứ 5, có sự vô lý trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.

“Giải pháp nào để vượt qua trở ngại pháp luật đã nói trên để tăng cung BĐS nhà ở khi cầu về nhà ở còn rất cao, kể cả cho người trong nước và người nước ngoài. Về nguyên tắc, cuộc sống không bao giờ phải chờ đợi pháp luật. Nếu pháp luật không đủ điều kiện thực thi thì không phải thực hiện. Nguyên tắc này ở ta vẫn chưa được tiếp nhận. Vì vậy, các cơ quan quản lý vẫn phải tìm ra giải pháp sớm nhất để vượt qua những bất cập pháp luật đang tồn tại”, Gs.Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.