Giới đầu cơ lướt sóng thờ ơ với chung cư

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, quý 3-2019, thị trường bất động sản đánh dấu sự sụt giảm cả về nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ so với quý 2 và cùng kỳ năm 2018.

Theo nhận định của Hội môi giới, giao dịch bất động sản thành công ở Hà Nội chủ yếu vẫn là khách hàng có nhu cầu thực, chỉ một số ít trong đó là từ các nhà đầu tư. Đáng chú ý, đầu tư lướt sóng kiếm lãi nhanh từ bất động sản giảm mạnh và đầu tư kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ kém hiệu quả hơn so với giai đoạn trước.

Trao đổi với báo chí, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng thị trường càng ngày càng đi xuống, thậm chí quý 3 còn kém hơn quý 2.

“Nguyên nhân là do nguồn cung gần như không có mới, nguồn cầu cũng bão hoà. Giai đoạn trước tiêu thụ quá nhiều, nhà đầu tư lao vào mua bán nhiều, do đó thị trường thứ cấp mua đi bán lại còn sôi động hơn cả thị trường sơ cấp”, ông Toản nói.

Cũng theo ông Toản, phân khúc giảm nhiều nhất là chung cư. Đáng chú ý, trong khi nguồn cung mới không có nhiều nhưng lại neo giá rất cao. Hiện nay, để tìm chung cư giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 là rất khó.

Chung cư quanh vành đai 3 ở Hà Nội có giá trung bình đều neo ở mức 35 đến hơn 40 triệu đồng/m2. “Chưa bao giờ giá chung cư lại ở mức hơn 100 triệu đồng/m2 như hiện nay, trước đây cao nhất chỉ 50-60 triệu đồng/m2”, ông Toản nói và cho rằng, giá chung cư cao là một trong những lý do khách mua để đầu cơ không có, mua để ở thì chỉ tìm chung cư đã đi vào sử dụng, rẻ hơn so với những chung cư mở bán mới.

“90% những người đầu tư vào chung cư trong 1-2 năm vừa rồi thì đến thời điểm này bán ra đều lỗ”, ông Toản nhận định.

Đầu tư chung cư là lĩnh vực rất phức tạp thời điểm hiện nay. Ảnh minh hoạ.

Đánh giá về việc đầu tư mua nhà lướt sóng, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung, cho rằng câu chuyện này xảy ra cách đây 10-15 năm trước, giai đoạn đầu tiên của thị trường bất động sản.

"Thị trường bất đông sản ngày nay phát triển nhanh, thị trường hình thành nhanh và giá hầu như đều có khung giá chuẩn. Việc đẩy lên giá cao chỉ xảy ra khi nguồn cung khan hiếm và lượng cầu quá cao”, ông Hiển nói.

Trên thực tế, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư rao bán chung cư để "cắt lỗ", nhưng chưa thể thoát được hàng do nguồn cung thị trường vẫn đang lớn.

Ngoài nguyên nhân giá cao khiến các nhà đầu cơ dè chừng, ông Hiển cho biết, còn có nguyên nhân khách quan là do thời gian gần đây, thị trường căn hộ chung cư đã bão hòa khi hàng loạt chủ đầu tư ra nguồn cung lớn.

"Hiện những sản phẩm ở các dự án có khối lượng căn hộ lớn, nếu mua để lướt sóng hay đầu tư cho thuê đều không hiệu quả bởi nguồn cung lớn như thế cạnh tranh sẽ rất khó khăn", ông Hiển bình luận.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cho rằng gần 10 năm trở lại đây, mua căn hộ chung cư đã không còn là kênh đầu tư tốt. Chung cư nên chỉ có quyền sở hữu có thời hạn, bởi bản thân nó là một sản phẩm tiêu dùng như xe ô tô.

“Chung cư chủ yếu vẫn nên là sản phẩm phục vụ nhu cầu mua để ở, hoặc mua để khai thác cho thuê, còn nếu mua để đầu tư, chờ lên giá thì rất khó”, ông Hưng nói.

Theo ông Hưng, bài toán chung cư khó hơn rất nhiều so với đất nền. Để phát triển và bán được một chung cư thành công thì sản phẩm đó phải phù hợp với mục tiêu, tương xứng với vị trí chứ không phải chỉ là đơn giá.

"Hơn nữa sản phẩm chung cư là sản phẩm thay đổi theo thị hiếu khách hàng, cứ theo chu kỳ vài năm thị hiếu lại thay đổi", ông Hưng nhận định.

Phân tích rõ hơn, ông Hưng cho biết, khoảng 10 năm trước, các chung cư thường có diện tích rất lớn, nhưng hiện nay nếu chung cư diện tích lớn hầu như không bán được. Nguyên nhân vì lúc này chung cư hiện đại kiểu mới mới thực sự ra mắt và thực sự cao cấp, đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

"Chung cư là hàng tiêu dùng, do thị hiếu người dùng quyết định, chủ đầu tư phải rất nhạy cảm. Trong khi đất nên thì chỉ cần vuông vắn, hạ tầng tốt là được, xây nhà nếu không thích thì xây lại, còn chung cư thì không. Do đó, đầu tư chung cư là lĩnh vực rất phức tạp thời điểm hiện nay", ông Hưng nói.

Nhận định về diễn biến của phân khúc chung cư trong thời gian tới, ông Toản cho rằng, đến hết 2020 phân khúc này vẫn gặp khó khăn, nguồn cung mới không có. Theo ông, sẽ có tình trạng người đầu tư chưa sẵn sàng xuống tiền khi cho rằng giá nhà còn có thể xuống nữa. Đặc biệt, mua chung cư của những nhà đầu tư thứ cấp thời điểm này sẽ có giá rẻ hơn mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Do đó, ông Toản cho rằng người mua nhà thời điểm này không nên nóng vội.