Giải quyết tranh chấp chung cư: Các bên đều có trách nhiệm

Chung cư Chelsea Park (phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy) đã sử dụng hơn 5 năm nhưng mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn chưa có hồi kết. Ảnh: Bá Hoạt

Mâu thuẫn thêm dày

Mới nhất, tại tòa nhà 102 Trường Chinh (quận Đống Đa), nhiều hộ dân đã tập trung dưới sảnh, căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư - Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô bảo đảm cam kết trong hợp đồng về chất lượng công trình, thái độ phục vụ, an ninh, thang máy, phòng cháy chữa cháy, phân định rõ khu sinh hoạt cộng đồng... Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng lên đỉnh điểm khi có 5 hộ bị cắt điện, nước sinh hoạt.

Tương tự là vụ việc xảy ra ở chung cư Chelsea Park (phường Yên Hòa, Cầu Giấy). Mặc dù bàn giao, sử dụng từ cuối năm 2011 nhưng hơn 5 năm qua, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội vẫn chưa có hồi kết; chủ yếu về thời hạn bàn giao nhà, hoàn thiện hạ tầng chưa đúng thiết kế, chưa bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị... Theo bà Nguyễn Thị Hiền, Trưởng ban Quản trị chung cư Chelsea Park, trong các cuộc họp, chủ đầu tư cho biết, những căn hộ ký hợp đồng mua bán sau thời điểm 1-7-2006 (thời điểm Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực) thì phí bảo trì đã tính trong giá bán. Tuy nhiên, nhiều năm nay chủ đầu tư vẫn chưa làm rõ tổng số tiền bảo trì của dự án là bao nhiêu!

Còn tại dự án chung cư Home City (số 177, phố Trung Kính, quận Cầu Giấy), cư dân bức xúc trước tình trạng “treo đầu dê bán thịt chó” của chủ đầu tư: Khi giao dịch thì địa chỉ rao một đằng (phố Trung Kính) nhưng lúc bàn giao nhà thì lối đi này bị chặn, cư dân phải đi theo lối ra đường Nguyễn Chánh, quá nhỏ, chỉ dành cho người đi bộ... Hệ lụy sau đó như ông Hoàng Trung Kiên, Chủ tịch UBND phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy) cho biết, trong quá trình tuyên truyền, giải thích, xử lý mâu thuẫn chủ đầu tư - cư dân, chính quyền cơ sở cũng gặp không ít khó khăn khi giúp hai bên đi tìm tiếng nói chung.

Từ thực tế các vụ tranh chấp trong quản lý chung cư cho thấy, nếu trước thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (từ 1-7-2015), mâu thuẫn, tranh chấp chủ yếu xuất phát từ việc quy định còn thiếu, chưa rõ ràng thì sau thời điểm luật có hiệu lực, mâu thuẫn chủ yếu là do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khi bàn giao; người mua không đọc kỹ hợp đồng mua bán, khi phát hiện ra sự bất hợp lý thì đã ký mất rồi.

Cần sự hợp tác của các bên

Tòa nhà Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông) đã từng xảy ra mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư. Ảnh: Giang Sơn

Từ thực tế giải quyết các vụ tranh chấp, luật sư Nguyễn Hồng Thái (Trưởng văn phòng Luật HILAP) cho rằng, nếu trong hợp đồng mua bán chưa quy định rõ ràng sở hữu chung - riêng thì chủ đầu tư cần ngồi lại với cư dân, cung cấp hồ sơ pháp lý để cùng thống nhất. Trường hợp không chứng minh được, ban quản trị và cư dân có thể yêu cầu chính quyền địa phương vào cuộc, hoặc tiến hành khởi kiện tại tòa án.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân nhà chung cư chủ yếu xuất phát từ tranh chấp diện tích chung - riêng và quỹ bảo trì. Hiện các quy định về vấn đề này khá đầy đủ, rõ ràng, các bên liên quan và địa phương có thể căn cứ để giải quyết. "Cũng chưa có địa phương nào phản ánh về Bộ Xây dựng những bất cập trong quy định. Tuy nhiên, nếu cần thiết các địa phương kiến nghị đến Bộ và Bộ Xây dựng sẵn sàng vào cuộc, tháo gỡ vướng mắc" - ông Ninh cho biết.

Là một trong những địa phương có nhiều nhà chung cư và cũng xảy ra nhiều tranh chấp trong quản lý chung cư, UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo Sở Xây dựng rà soát hồ sơ, tài liệu, thực tế quản lý vận hành nhà chung cư, đề xuất phương án khắc phục những tồn tại. Đồng thời, giao cho UBND quận, phường (nơi có nhà chung cư) đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư thành lập ban quản trị theo quy định.

Đối với các chung cư tái định cư (đầu tư bằng ngân sách nhà nước), thành phố đã chỉ đạo đơn vị quản lý vận hành tòa nhà lập và bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị tòa nhà. Một số vướng mắc như, tòa nhà không có hồ sơ hoàn công, không có quy trình bảo trì thì đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm đo vẽ lập hồ sơ hoàn công, lập và phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cư. Toàn bộ kinh phí bảo trì 2% (nếu có), toàn bộ diện tích thuộc sở hữu chung (nhà để xe, diện tích sinh hoạt cộng đồng theo thiết kế, hành lang, lối đi...) và các thiết bị sở hữu chung phải bàn giao cho ban quản trị.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đối với các chung cư thương mại, Sở Xây dựng đã đề nghị các địa phương rà soát, đôn đốc tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị, thực hiện việc bàn giao, quản lý quỹ bảo trì, diện tích chung...

Rõ ràng, để giải quyết những bất cập nêu trên thì bên cạnh nỗ lực của thành phố, chính quyền địa phương, rất cần sự hỗ trợ, đồng thuận của người dân và hơn hết là sự hợp tác tích cực của chủ đầu tư. Đối với những chủ đầu tư cố tình chây ì, bất hợp tác cũng cần xem xét áp dụng chế tài xử phạt.

Theo luật sư Nguyễn Hồng Thái, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và hộ dân chủ yếu xoay quanh quản lý quỹ bảo trì và xác định diện tích chung riêng; nhà bàn giao đã lâu nhưng chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị; có ban quản trị rồi thì chậm bàn giao quỹ bảo trì; diện tích sinh hoạt cộng đồng, diện tích có thể kinh doanh, việc quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư... không rõ ràng.