Giải pháp chia tách căn hộ...Nhiều hệ lụy phiền, khổ người tiêu dùng

“Ăn hết nhiều chứ ở hết bao nhiêu” là quan niệm của nhiều người. Nhưng đó là câu chuyện của những năm trở về trước, giờ đây, xã hội đã khác và đang phát triển theo đúng xu hướng. Do đó, nhu cầu sống rộng rãi và có đầy đủ các tiện ích kèm theo là điều mà chúng ta đang hướng tới. Vậy việc chia nhỏ căn hộ có đi ngược với xu hướng này không?

Cần lường trước những hệ lụy khi phân tách căn hộ. Ảnh:Nguyễn Tuấn

Thông tin về việc chia nhỏ căn hộ chung cư nhằm “giải phóng” một phần “tồn kho” của thị trường bất động sản đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Nhiều người còn tỏ ra quan ngại trước những hệ lụy có thể vướng phải nếu triển khai việc chia nhỏ căn hộ mà không có sự cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng. Theo bác Hùng, một cán bộ hưu trí, nhiều người trước đây đã phải chấp nhận sống trong những khu tập thể cũ kỹ, chật chội. Có nơi sống không chỉ 1 – 2 thế hệ mà thậm chí 3 thế hệ, ý kiến của họ sẽ mang tính khách quan nhất. Quan điểm của bác Hùng là không nên chia nhỏ căn hộ vì điều đó đi ngược với xu hướng phát triển của xã hội và nó chỉ là một giải pháp trước mắt, không mang tính bền vững. Đấy là còn chưa kể đến việc “chọn mặt gửi vàng” khi lựa chọn chung cư hay chủ đầu tư thực hiện chia tách. Ai sẽ đảm bảo tính khách quan của quyết định đó, cơ chế “bôi trơn” rất có thể sẽ xảy ra và chất lượng chia tách căn hộ lại bị giảm xuống? Đây có lẽ là hệ lụy đầu tiên của việc này.

Mỗi căn chung cư hay khu dân cư đều được các chủ đầu tư cũng như những người tham gia dự án tính toán và thiết kế cơ sở hạ tầng phục vụ cho lượng người nhất định. Giờ nếu số căn hộ tăng lên, đồng nghĩa với việc lượng người tăng lên thì những vấn đề như chỗ để xe, dịch vụ vui chơi, giải trí, thang máy, dịch vụ vệ sinh... khó mà đáp ứng và đảm bảo được nhu cầu.

Hơn nữa, cơ sở hạ tầng quan trọng nhất ở đây chính là hệ thống điện, một “điểm nóng” rất dễ gây ra hỏa hoạn. Phần lớn, hệ thống dây điện tòa nhà đều được đi ngầm. Vậy nếu như người dân trong các căn hộ đã chia nhỏ đều sử dụng hết công suất điện thì hệ thống điện liệu có đảm bảo an toàn (?). Đấy là còn chưa nói đến vấn đề nước sinh hoạt và nước thải. Cứ cho là bể nước sạch có thể xây thêm nhưng hệ thống nước thải cũng sẽ phải thay lại hoàn toàn hoặc chỉnh sửa toàn bộ thiết kế để đảm bảo đáp ứng được nhu cầu của toàn bộ tòa nhà. Trước đây, khá nhiều người dân sống ở các khu chung cư “gặp nạn” bởi những vấn đề tương tự.

Theo KTS Nguyễn Quang Huy, khi tiến hành thiết kế, người ta đã phải chia và tính số lượng m2 sinh hoạt trên đầu người. Thông thường, tiêu chuẩn tối thiểu tại nước ta từ 15 – 18 m2/người, chưa tính diện tích sử dụng chung như phòng khách, nhà vệ sinh, bếp... hay cơ sở hạ tầng công cộng.

Tại châu Âu, diện tích sinh hoạt tối thiểu của họ thường từ 25 m2 trở lên trên một người. Đó là còn chưa kể đến vấn đề “tuổi thọ” công trình. Với những công trình xây chuẩn theo thiết kế thì chắc chắn khi lượng người tăng lên sẽ khiến cơ sở hạ tầng bị quá tải, dẫn đến thời gian sử dụng bị giảm và chất lượng xuống nhanh. Còn với một số công trình “bị ăn bớt” như hiện nay thì hậu quả của việc chia tách căn hộ sẽ khá rõ ràng.

Có lẽ, mấu chốt vấn đề ở đây chính là làm thế nào để giá bán căn hộ phù hợp với người tiêu dùng (NTD). Trước đây, việc xác định nhu cầu thực tế về nhà ở đối với NTD không phải là điều dễ dàng bởi có quá nhiều sự trao đổi “hàng hóa” theo kiểu “tiền – nhà – tiền” (nghĩa là tiền dùng để đầu cơ mua nhà rồi lại lấy nhà để bán đi sinh lời, thu lại tiền) khiến thị trường luôn “sôi sục” và những người mua ít quan tâm đến cơ sở hạ tầng cũng như những tiện ích và phối cảnh xung quanh. Nhưng hiện tại, thị trường đang dần trở về đúng bản chất của nó, đó là “tiền-nhà-nhu cầu sử dụng” (nghĩa là tiền dùng để mua nhà và mua nhà với mục đích sử dụng chứ không phải đầu cơ). Có thể thấy, để thị trường thực sự lưu thông và có tính thanh khoản cao thì việc đầu tiên là các căn hộ chung cư hiện nay nên trở về đúng với giá trị thực của nó trước khi giảm giá cũng như trông chờ vào những chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Bởi hiện tại, nhiều dự án chung cư “kêu” đã giảm giá nhưng thực chất đó mới chỉ là một trong những động thái rút ngắn khoảng cách giữa giá trị thực của căn hộ với giá bán trên thị trường.