Giải cứu bất động sản hay là lại “thổi bóng”?

Vào thời điểm năm 2009, Chính phủ cũng đã thể hiện một nghĩa cử rất cao đẹp là đưa ra một gói kích cầu có giá trị hàng tỷ USD để tiếp sức cho doanh nghiệp, nông dân, với mong muốn sớm vực dậy lại nền kinh tế đang trên đà suy thoái.

Song, kết quả, không những đem lại lạm phát cho các năm sau, mà còn mang đến những cảm nhận buồn về sự không công bằng trong thực thi chính sách. Bài học năm 2009, đến nay vẫn còn mới. Với mong muốn việc giải cứu lần này của Chính phủ sẽ không mang lại cảm nhận buồn như 4 năm trước, các chuyên gia hiến kế.

Cần thật bình tĩnh khi “rã băng”

(Ông Trần Du Lịch, Phó trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM)

“Thị trường bất động sản Việt Nam hiện có những điểm khác biệt so với các nước trong khu vực, trong đó, tình trạng sản phẩm dở dang quá nhiều chính là bất lợi lớn nhất và khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng báo động.

Theo cùng với đó, sự yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản là điển hình yếu kém trong quản lý thị trường, cung cầu bất động sản méo mó là điển hình cho sự méo mó trên thị trường, đầu cơ thái quá bất động sản là điển hình của tình trạng đầu cơ.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường này là bức thiết, khi mà trong khoảng 30 năm gần đây, nguyên nhân xuất phát các cuộc khủng hoảng kinh tế đều từ khủng hoảng ở lĩnh vực bất động sản.

Ai cũng biết thị trường bất động sản và thị trường tài chính có quan hệ hết sức mật thiết, người ta ví thị trường bất động sản và Tài chính như hai bánh xe của xe máy, chỉ cần 1 bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được.

Nhưng việc “rã băng” cũng phải được thực hiện từ từ. Những giải pháp căn bản hỗ trợ thị trường bất động sản đã được đề cập trong Nghị quyết 02 của Chính phủ, theo đó, hướng đến hỗ trợ những người mua nhà có giá dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích dưới 70 m2.

Như vậy, các chính sách hỗ trợ làm sao tập trung vào phân khúc loại nhà phổ thông có giá khoảng 1 tỉ đồng. Khi đó, các doanh nghiệp khác phải hướng đến xây dựng loại nhà này để được hưởng hỗ trợ về thuế, ưu đãi tín dụng cho người mua.

Tất cả chính sách tập trung vào phân khúc này để làm ấm từng phần của thị trường, từ đó tạo sức lan tỏa ra các phân khúc, lĩnh vực kinh tế khác chứ không thể nào giải cứu và phá băng cả thị trường trong thời gian ngắn.

Một số vấn đề mà thị trường đang chờ sự cải thiện ngay như việc các ngân hàng cần nhanh chóng khoanh nợ cho những doanh nghiệp có khả năng trả nợ, rút ngắn thủ tục phát mại bất động sản thế chấp, hiện mất tới 3 - 4 năm thì quá chậm. Đây là việc cần khai thông để các ngân hàng phát mại bất động sản, nếu không thành lập công ty mua bán nợ hiệu quả cũng rất hạn chế, thậm chí là đảo nợ giữa ngân hàng và công ty mua nợ.

Có thể thấy, nếu Nhà nước để doanh nghiệp bất động sản chết, thì không phải một mình doanh nghiệp đó chết, mà kéo theo một loạt doanh nghiệp khác. Nhưng cũng không thể bung tiền cứu toàn bộ trong khi có những loại hàng hóa trên thị trường bất động sản đang bị “dội chợ”.

Trong bối cảnh hiện nay, những doanh nghiệp bất động sản không có tầm nhìn chiến lược tốt về vị trí cũng như phân khúc đành chịu. Còn những doanh nghiệp đang đi đúng hướng phát triển ở phân khúc trung bình, Chính phủ chắc chắn sẽ thông vốn để dự án hoàn thành.

Nói điều này để thấy các doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại vượt qua giai đoạn khó khăn này cần phải tự mình tái cấu trúc lại mục tiêu kinh doanh sao cho phù hợp với cung cầu thị trường. Về phần chính quyền địa phương các nơi cũng nên lựa chọn các khu đô thị để tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách tín dụng ưu đãi, thậm chí tập trung các nguồn vốn hỗ trợ cho người dân xây dựng nhà ở”.

Đối tượng cần “cứu”, phải là dân

(Ông Mai Xuân Hùng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội)

“Tôi cho rằng các giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản mà Chính phủ có vừa đề ra trong Nghị quyết 02 chưa hoàn toàn “trúng” và không cẩn trọng, lại là đổ tiền cứu cho “nhà giàu”.

Mặt khác, muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì phải có số liệu chính xác, đánh giá đầy đủ tiêu chí. Nhưng số liệu hiện nay, không đáng tin cậy, không phản ánh hết tình hình. Giờ cứ lo doanh nghiệp bất động sản chết sẽ kéo cả hệ thống ngân hàng, cả nền kinh tế lao đao theo ư? Tôi nghĩ không đâu! Họ đã chuyển sang vàng, đôla, có cả nhà triệu đô ở Mỹ.

Và tôi vẫn thấy các doanh nghiệp bất động sản xài xe 5-7 tỷ đồng như không. Nếu có chết là vì họ nuôi tham nhũng trong một thời gian dài bởi hiện nay tham nhũng trong bất động sản là lớn nhất.

Và tôi cũng không đồng tình với quan điểm cứu doanh nghiệp bất động sản là cứu nền kinh tế. Nhìn vào một số liệu phổ biến hiện nay và cũng có thể gọi đây là một số liệu tạm tin cậy, thì nợ xấu của bất động sản đang là khoảng 6,5%, đây là con số dưới mức trung bình, chưa là gì nếu so với con số 8,6% nợ xấu của cả nền kinh tế cũng như so với nợ xấu của một số ngành khác.

Thực tình, nếu đúng tồn kho bất động sản chỉ hơn 110 ngàn tỉ đồng, thì chưa cần phải cứu. Nhưng nếu Chính phủ thực sự muốn ra tay cứu, thì đối tượng cần cứu không phải là doanh nghiệp bất động sản, bởi vì cứ đổ tiền cho doanh nghiệp, doanh nghiệp lại cứ nhồi nhà ra thị trường thì càng chết.

Đối tượng cần cứu, phải là người dân. Điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực, nếu không cứu thế này không khéo dân chết oan, cứu sao phải để người dân hưởng lợi chứ không lại đi cứu ông nhà giàu, thế khác nào tước đoạt đi cơ hội có nhà của dân.

Giá bất động sản đã được xác định xuống đáy chưa để mà cứu? Tôi cho rằng chưa. Hơn hai tuần trước, tôi có đi dự lễ khởi công khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an, chủ đầu tư dự án này thừa nhận rằng, dù mức giá đã hạ xuống còn 13,5 triệu đồng/m2, nhưng họ vẫn còn lãi đến 20% và vừa khởi công đã bán được 70% căn hộ.

Mức giá đất, giá nhà vẫn còn rất cao so với thực tế, chứ không phải do thị trường quyết định. Thị trường bất động sản đang bị bóp méo, khi mà lẽ thường, giá phải kéo xuống thấp đến khi cung cầu gặp được nhau, nhưng quy luật này vẫn không diễn ra.

Nếu cứ đổ tiền cho doanh nghiệp, khi các tiêu chí định giá đều chưa có, giá nhà, giá đất hiện nay đã cộng thêm bao nhiêu giá đầu cơ, giá bôi trơn, chưa thể xác định được, thì cứu, không chừng lại tạo nên bong bóng mới và vòng luẩn quẩn này không thể nào thoát ra”.

Không giải quyết tận gốc, sẽ càng méo mó

(Ông Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương)

“Kịch bản giải cứu thị trường bất động sản đã có, nhưng từ kịch bản đến giải pháp và triển khai thực hiện là cả một vấn đề. Các bộ, ngành cần thống nhất giải pháp giải cứu thị trường bất động sản thành một “phương thuốc” hữu hiệu. Nếu không, thị trường bất động sản càng ngày càng lún sâu vào “vũng lầy”.

Vấn đề hỗ trợ 40 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp cho người mua nhà cũng cần thực hiện một cách đồng bộ và sàng lọc, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được hỗ trợ mà người giàu lại được hưởng.

Hay trong giải pháp cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách thì cũng chỉ là giải pháp mang tính chất phần ngọn.

Điều quan trọng là thay đổi hẳn cơ chế của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Nếu không giải quyết tận gốc một số vấn đề như việc thu hồi đất giao cho các doanh nghiệp, tình trạng thổi giá bất động sản lên, giá đất bị đẩy lên quá cao, rất xa với lực mua của người dân Việt Nam, rồi tình trạng không quản lý chặt chẽ khâu tín dụng cho bất động sản... thì rất có thể trong thời gian không xa lại tái xuất hiện bong bóng bất động sản và sinh ra thêm các thị trường bất động sản méo mó khác, sinh thêm các hội đầu cơ khác sẽ rất tai hại. Đấy là những vấn đề tôi hy vọng Chính phủ có những biện pháp cải cách tiếp theo để giải quyết tận gốc các vấn đề của thị trường bất động sản.

Tôi cho rằng thị trường bất động sản chỉ thực sự bước ra được khó khăn khi mà ở đây có sự minh bạch, loại bỏ được những khuất tất như quan chức tham nhũng, các công ty bất động sản liên kết với nhau để đẩy giá lên, hay liên kết với nhau để đầu cơ bất động sản. Và làm được như vậy có quá không?

Nếu có quyết tâm, theo tôi không khó. Chẳng hạn, đối với việc chống đầu cơ trong thị trường bất động sản. Việc đầu cơ đất dẫn đến giá thị trường bất động sản lên cao, mọi người đều đổ xô vào bất động sản, lợi nhuận trên 100%, làm gì có nghề nào lại có lợi nhuận trên 100% như thế. Những việc đó làm thị trường bất động sản thu hút rất nhiều vốn trong thời gian qua, dẫn đến có những cái méo mó và hệ quả như hiện nay.

Chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ nước Mỹ trong chống đầu cơ. Như nước Mỹ, nếu anh bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế anh 34%. Còn anh bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ sẽ đánh thuế 4 – 6% thôi. Điều đó ngăn chặn việc những người gom bất động sản nhằm ăn chệch giá và đầu cơ. Tôi nghĩ, những việc đó cần phải nghiên cứu và tính toán để đưa vào thuế sắp tới đây”.

Mạnh tay thu hồi lại dự án

(Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam)

“Cung vượt cầu là một lý do khiến thị trường bất động sản khó khăn, mà một trong những nguyên nhân quan trọng của tình trạng này lại là sự thả nổi trong hoạt động cấp phép dự án xây dựng.

Do phân cấp quá lớn cho địa phương, cùng với việc thả nổi, thiếu kiểm tra thường xuyên của Bộ Xây dựng, tại một số thành phố lớn đã cấp phép tràn lan các dự án không phù hợp với thị trường và tình hình kinh tế địa phương, dẫn tới cung vượt cầu, kể cả số lượng lẫn các loại hình dự án.

Tôi còn nhớ, trước ngày có quyết định mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội, có vài xã của tỉnh Hòa Bình trong một đêm cấp mấy chục dự án. Việc cấp phép dự án nhà ở thiếu định hướng và bùng nổ trong thời gian qua trách nhiệm trước hết thuộc cơ quan quản lý nhà nước khi bất động sản là hàng hóa đặc biệt do Nhà nước cấp phép, quản lý.

Để cơ cấu lại thị trường, Bộ Xây dựng đã phân thành 4 loại dự án bất động sản. Trong đó, những dự án có khả năng tiêu thụ trên thị trường cần được tập trung hoàn thành; một số dự án tiếp tục triển khai nhưng phải điều chỉnh quy mô, cơ cấu đầu tư cho phù hợp với nhu cầu thị trường; số dự án phải chuyển đổi thành nhà ở xã hội và một số dự án bất động sản phải tạm dừng khi không phù hợp.

Việc rà soát các dự án, kiểm soát nguồn cung của thị trường bất động sản, về lâu dài sẽ tránh được tình trạng tồn kho. Rà soát toàn bộ dự án theo 4 hướng như vậy là rất tốt.

Nhưng muốn tháo gỡ thực sự khó khăn cho thị trường bất động sản thì phải kiểm soát chặt chẽ hơn nữa những dự án bất động sản. Vấn đề này chúng ta đã bàn đến nhiều lần nhưng vẫn chưa làm quyết liệt được.

Vì vậy, ngoài việc nghiên cứu, rà soát phân loại các dự án tạm dừng, điều chỉnh quy mô, chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội... chúng tôi đề xuất thêm một phương án là phải thu hồi một số dự án bất động sản.

Trong công việc này, không nên để địa phương đứng ra rà soát các dự án mà Bộ Xây dựng cần phải trực tiếp làm, thay vì đóng vai trò thẩm tra. Vì giao nhiệm vụ rà soát dự án cho địa phương sẽ rất dễ đến việc thỏa hiệp, kéo dài vì địa phương chính là cơ quan cấp phép cho dự án, còn doanh nghiệp mất tiền của để xin dự án.

Đối với các dự án làm nhà ở cho thuê, thuê mua nhà trả góp, Nhà nước nên có cơ chế để tập trung nguồn ngân sách mua lại các dự án này. Cán bộ công chức, người lao động có nhu cầu về nhà ở rất lớn, đấy chính là các đối tượng xã hội có nhu cầu cấp thiết và thực tế về nhà ở, Nhà nước cần tập trung quan tâm nhu cầu về nhà ở của đối tượng này hơn là tập trung vào các dự án thương mại.

Ngoài ra, cần thay đổi cơ chế đền bù nhà “Tái định cư” đối với các địa phương có điều kiện như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Đồng Nai, Bình Dương... Xóa bỏ nhà tái định cư chuyển sang hình thức đền bù theo giá thị trường dân tự mua, thuê theo điều kiện của từng gia đình”.

Chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ

(Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM)

“Không phải bây giờ mà từ năm 2008 đến nay (ngoại trừ năm 2010), thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào suy thoái trầm trọng, khi bị đình trệ trên tất cả các phân khúc và gây hậu quả nặng nề đối với cả doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và toàn xã hội, góp phần làm thất thu ngân sách.

Hàng loạt giải pháp tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới đây của Chính phủ tăng thêm hy vọng cho xã hội và những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, về một khả năng có thể mua được nhà ở.

Đây cũng là thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ đến thị trường bất động sản. Cùng đó, giải quyết được các vấn đề của bất động sản cũng sẽ giải quyết được nhiều khó khăn của các ngành khác. Từ đó, tạo ra sự phục hồi chung cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không thể chỉ sử dụng vài giải pháp mà thành công, mà điều đó đòi hỏi những giải pháp tổng hợp và đồng bộ, khi mà những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua vẫn đang tồn tại.

Chẳng hạn, đó là nguồn cung vượt cầu quá lớn từ giai đoạn 2008-2012 và sẽ tiếp tục tăng sẽ khiến lượng tồn kho giảm chậm. Cơ cấu hàng hóa bất động sản không hợp lý; giá bất động sản còn quá cao so với thu nhập của người dân.

Tiếp đến là nguồn vốn cung ứng cho thị trường bất động sản còn hạn chế và lãi suất cho vay của Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản còn cao. Nhà đầu tư thứ cấp của Việt Nam còn chịu gánh nặng về vốn vay và chưa có niềm tin vào sự tăng trưởng của thị trường.

Nếu nhìn nhận một cách công bằng, thì sự đóng băng của thị trường bất động sản một phần cũng bắt nguồn chính từ sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước.

Nhưng tôi cho rằng các doanh nghiệp cũng đừng nên thụ động chờ giải cứu, mà cần khẩn trương rà soát, tái cấu trúc bộ máy, cơ cấu lại đầu tư, kiên quyết đình hoãn hoặc giãn tiến độ thực hiện các dự án; cơ cấu lại sản phẩm, xin phép điều chỉnh công năng dự án, quy mô căn hộ phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của khách hàng.

Đồng thời, phải chấp nhận giảm giá bán, thậm chí “bán lỗ để cắt lỗ” nhằm giải quyết bài toán hàng tồn kho và nợ xấu, bảo đảm uy tín thương hiệu nhằm tăng cường khả năng tồn tại. Về phía Chính phủ, thì Chính phủ đã nhìn ra các khó khăn của thị trường bất động sản và quyết tâm tháo gỡ, đây cũng là điều mà doanh nghiệp và người dân mong đợi”.

Doanh nghiệp không nản, nếu minh bạch

(Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức)

“Trên thế giới, ngành bất động sản là ngành chủ chốt của nền kinh tế, được tính vào GDP, đưa vào các đánh giá, xem đó là ngành kinh tế chủ lực. Nhưng ở Việt Nam, có một thời gian người ta dị ứng với ngành bất động sản, xem nó là “con ghẻ”, bị đối xử như là nơi đầu cơ, tích trữ...

Như đã từng có giai đoạn, do mục tiêu chống lạm phát, nhà nước đã tiến hành thắt chặt tín dụng và tiền tệ, loại ngành bất động sản ra khỏi các ngành kinh tế cần hỗ trợ, vì cho đó là ngành kinh tế phi sản xuất. Việc đó tuy có tác dụng chống lạm phát nhất thời nhưng đã làm tiêu hao năng lực đề kháng của ngành.

Tôi đã nhiều lần kiến nghị đưa ngành bất động sản trở thành ngành kinh tế chính thức, bình đẳng như nhiều ngành kinh tế khác, song vẫn còn không ít người nhìn ngành bất động sản bằng cái nhìn phiến diện.

Năm nay tôi rất mừng vì Trung ương Đảng và Chính phủ đã nhận ra mấu chốt của nền kinh tế là ngành bất động sản, và xác định vực dậy bất động sản có thể kéo theo nhiều ngành khác phát triển, từ đó đã có những chỉ đạo các bộ ngành tập trung tháo gỡ.

Đến giờ phút này, trên thực tế những “tháo gỡ” đó vẫn chưa đến được với hoạt động của doanh nghiệp, nhưng qua quỵết tâm chính trị và những nhận thức đúng của Trung ương Đảng và Chính phủ đã làm cho những nhà kinh doanh bất động sản có niềm tin trở lại.

Nguyên nhân chính dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, là do nhiều nhà kinh doanh bất động sản chạy theo xu hướng, chạy theo thị trường nhưng không có thực lực, không có đồng vốn, chỉ cần thấy có lời là nhảy bổ vào làm đại theo kiểu chụp giật. Những doanh nghiệp như vậy phá sản là điều khó tránh, nhưng cách kinh doanh sai lầm của họ cũng làm ảnh hưởng đến những nhà kinh doanh bất động sản chân chính.

Tôi thấy trong các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Chính phủ có hướng tới mục đích để dân nghèo có nhà cửa. Để thực hiện được điều này thì Chính phủ phải có chính sách nhà xã hội, nhà trả góp... có tính khả thi cao và phải chỉ đạo đầu tư trực tiếp với những nguồn lực tương xứng, bên cạnh đó cũng phải biết cách huy động nguồn lực của xã hội.

Với những chương trình đầu tư nhà cho người nghèo có thể chế rõ ràng và được nhà nước tạo điều kiện trong việc cho vay vốn ưu đãi thì dù không có lợi nhuận nhiều các nhà đầu tư cũng vẫn sẵn sàng tham gia. Điều quan trọng là thể chế tài chính rõ ràng, tổ chức minh bạch, bài bản, thanh toán dễ dàng, thủ tục nhanh chóng".