Giải bài toán quy hoạch thị xã Điện Bàn

Trong giai đoạn tới, đô thị Điện Bàn sẽ chuyển đổi vị trí từ đô thị vệ tinh sang đô thị kết nối với Đà Nẵng, Hội An và các địa phương khác. Sự trở mình lần này của đô thị Điện Bàn sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản và cơ hội mới nào sẽ dành cho các nhà đầu tư? Xung quanh câu chuyện này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Xuân Hà – Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam).

Ông Nguyễn Xuân Hà – Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam

PV: Ông có thể cho biết, thị trường bất động sản thị xã Điện Bàn đã và đang diễn ra như thế nào?

Ông Nguyễn Xuân Hà: Bàn về vấn đề này phải kể đến thời điểm sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (vào năm 1997), việc phát triển đô thị Điện Bàn đã được tập trung đầu tư và phát triển. Tuy nhiên, khi ấy tiềm lực để nhà đầu tư vào khu vực này còn rất nhiều khó khăn.

Một thời gian sau đó, Ban quản lý Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc đã kêu gọi thành công một số doanh nghiệp vào đầu tư và tiềm năng của khu vực này cũng từ đó phát triển nhanh hơn.

Hiện tại, Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc có khoảng gần 100 doanh nghiệp với hơn 100 dự án phát triển đô thị. Ở đây, chủ yếu là các dự án bán đất nền và một vài dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Việc phát triển nhanh đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc đã góp phần hoàn chỉnh hạ tầng đô thị để đến năm 2014 Điện Bàn được công nhận đô thị loại 4, và năm 2015 huyện Điện Bàn chính thức được nâng cấp trở thành thị xã.

Mặc tích cực là vậy, song cũng có một giai đoạn việc phát triển đô thị diễn ra rất nóng. Thời điểm ấy, các doanh nghiệp lựa chọn dự án chủ yếu ở những khu vực thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng. Vì vậy đã phá vỡ các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, công viên,…

Bên cạnh đó, vào năm 2017, tỉnh Quảng Nam có chủ trương giải thể Ban quản lý khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, đồng thời chuyển toàn bộ về cho thị xã Điện Bàn quản lý.

Ngay sau khi tiếp nhận các dự án, thị xã Điện Bàn đã phát hiện các vấn đề còn tồn tại nên đã đề xuất tỉnh cho phép tạm dừng triển khai tất cả dự án để rà soát các quy hoạch khớp nối.

Nhận được đề xuất của Điện Bàn, Quảng Nam đã giao Sở Xây dựng phối hợp với địa phương tổ chức triển khai rà soát các quy hoạch phân khu. Và đến năm 2019 thì hoàn thành việc rà soát và khớp nối các phân khu 1, 2 và 3 thuộc đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc.

Ngoài ra, vì nôn nóng tiến độ, nhiều doanh nghiệp đã triển khai thi công, san lấp mặt bằng làm mất hiện trạng gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Đây là những khu vực được chủ đầu tư ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và chi trả cho người dân, được người dân đồng ý bàn giao đất.

Đây cũng chính là vướng mắc cần phải giải quyết. Bởi lẽ, về mặt nguyên tắc, công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước.

Chưa hết, một số doanh nghiệp vì tiềm lực tài chính kém nên đã huy động vốn chưa đúng quy định của pháp luật như việc kêu gọi người dân đặt chỗ, góp vốn mua đất nền. Bức xúc vì chờ đợi quá lâu mà không được bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều hộ dân đã phản ứng gây gắt, thậm chí có vụ việc phải kiện ra tòa.

Từ cuối năm 2020 đến cuối năm 2021, cả tỉnh Quảng Nam và thị xã Điện Bàn đã tập trung tháo gỡ các vướng mắc tại các dự án thuộc đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc. Đến nay về cơ bản đã có lối ra và cũng đã có kế hoạch triển khai.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị xã Điện Bàn sẽ cố gắng giải quyết dứt điểm các tồn tại, vướng mắc nhằm tạo điều kiện cho các dự án sớm đẩy nhanh tiến độ thi công và hoàn thành đi vào hoạt động.

Được biết, địa phương hiện đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch chung. Ông có thể chia sẻ lý do vì sao Điện Bàn chọn thời điểm này để điều chỉnh quy hoạch và một số điểm mới trong lần điều chỉnh quy hoạch này?

Nghị quyết đại hội đảng bộ thị xã Điện Bàn nhiệm kỳ 2021-2025 xác định thị xã Điện Bàn sẽ trở thành đô thị loại 3 vào trước năm 2030.

Trong khi đó, đầu năm 2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Kế hoạch về phân loại đô thị quốc gia. Theo đó, thị xã Điện Bàn được đưa vào kế hoạch phát triển trở thành đô thị loại 3 vào năm 2025.

Vì vậy, thị xã Điện Bàn đã triển khai rà soát lại quy hoạch chung đô thị để có sự điều chỉnh cho phù hợp, đáp ứng tiêu chí về phân loại đô thị của Chính phủ. Trong lần điều chỉnh quy hoạch này, vị trí của đô thị Điện Bàn được điều chỉnh từ đô thị vệ tinh sang đô thị kết nối với Đà Nẵng, thành phố Hội An và các địa phương khác.

Tiếp đến, nếu như quy hoạch trước xác định Điện Bàn phát triển theo cụm đô thị, thì trong lần điều chỉnh này sẽ xác định việc phát triển đô thị tập trung, qua đó tích hợp các cụm trở thành một khu vực phát triển đô thị.

Đặc biệt, quy hoạch lần này sẽ tích hợp cả 4 quy hoạch trước đây, gồm quy hoạch khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, quy hoạch làng đại học Đà Nẵng, quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch phân khu.

Đồ án điều chỉnh quy hoạch lần này sẽ có 4 tiểu vùng phát triển, với 10 phân khu chính. Trong đó, tiểu vùng 1 có quy mô diện tích 1.225 ha, là đô thị du lịch biển từ phía đông sông Cổ Cò ra đến biển. Tiểu vùng 2 có quy mô diện tích 4.160 ha, gồm đô thị Điện Nam Điện Ngọc và đô thị Tây 607 và làng đại học. Đây sẽ là trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ và giáo dục.

Tiểu vùng 3 có quy mô diện tích 5.108 ha, có vị trí phía đông giáp sông Vĩnh Điện, Tây ĐT 607; phía tây đến ranh giới gồm đô thị Điện Thắng, đô thị Phương An và đô thị Nam Phương.

Tiểu vùng thứ 4 có diện tích 11.138 ha, bao gồm 8 xã, với đô thị Phong Thử là trung tâm vùng ngoại thị. Tiểu vùng này có chức năng phát triển công nghiệp, nông nghiệp gắn với phát triển du lịch cộng đồng, du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm nông nghiệp nông thôn.

Là trung tâm phát triển đô thị của Điện Bàn, nhưng khu vực phía đông đang triển khai nhiều dự án phân lô, bán nền mà ít chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở, các tiện ích công cộng. Phải chăng có sự điều chỉnh quy hoạch ở các dự án này, thưa ông?

Có một điều chắc chắn rằng, từ nay đến năm 2025 việc đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển dự án dân cư thương mại tại Điện Bàn sẽ diễn ra nhộn nhịp. Đây cũng là thời kỳ bắt buộc Điện Bàn phải tăng tốc để hoàn thành các tiêu chí đáp ứng tiêu chí đô thị loại 3 theo như kế hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Điện Bàn cũng sẽ tập trung kêu gọi thu hút các nhà đầu tư lớn. Song song với đó là điều chỉnh và quản lý tốt các dự án trước đây.

Về tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, các quy định của pháp luật hiện hành đã rất chặt chẽ, đồng thời Quảng Nam và Điện Bàn cũng sẽ rất lưu ý về năng lực thật sự của các nhà đầu tư. Vì vậy, chắc chắn sẽ không có chuyện gia hạn một dự án nhiều lần hay việc kéo dài thời gian thực hiện để huy động vốn trái phép.

Sau khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Điện Bàn được phê duyệt thì địa phương cũng sẽ triển khai công tác lập quy hoạch các phân khu. Từ đó, Điện Bàn sẽ kêu gọi những đầu tư có tiềm lực, triển khai đầu tư bài bản, khớp nối đồng bộ và tránh việc xé lẻ các dự án.

Riêng về khu vực vùng Đông, tỉnh Quảng Nam cũng đã và đang xem xét thu hồi một số dự án để đầu tư các công trình công cộng, nhằm trả lại các chỉ tiêu về công viên, cây xanh.

Đặc biệt, Quảng Nam cũng đang điều chỉnh các dự án theo hướng giảm tỷ lệ đất ở khai thác, tăng tỷ lệ diện tích cây xanh, công cộng và việc đầu tư hạ tầng cũng phải tương đối hiện đại.

Đối với các trục chính cảnh quan thì khuyến khích xây dựng nhà để bán, chiếm từ 10-20% tổng diện tích được khai thác. Ngoài ra trong từng dự án cũng phải bố trí dành 5-10% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.