Giá nhà đất đang ở đáy của thị trường

Thị trường đang trên đà hồi phục

- Ông đánh giá như thế nào về tình hình bất động sản năm 2014?

- Năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) của TP Hồ Chí Minh tiếp tục đà hồi phục, thể hiện trên số lượng giao dịch tăng ở tất cả các phân khúc. Trong đó, căn hộ quy mô vừa và nhỏ có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng là phân khúc chủ đạo. Bên cạnh đó, phân khúc BĐS cao cấp cũng được thị trường đón nhận, đặc biệt là dự án (DA) của những doanh nghiệp (DN) có uy tín thương hiệu, vị trí tốt, nhiều tiện ích. Năm 2014 cũng ghi nhận sự phát triển sôi động của thị trường chuyển nhượng DA BĐS (M&A) và sự trở lại thị trường của các nhà đầu tư thứ cấp. Có thể nói, thị trường BĐS năm 2014 dù còn nhiều khó khăn nhưng đang trên đà hồi phục.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

- Vậy những yếu tố nào giúp thị trường BĐS hồi phục?

- Năm 2014, Chính phủ đã ban hành các cơ chế, chính sách mới để xử lý các nút thắt của thị trường BĐS như hàng tồn kho, nợ xấu, đặc biệt là gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà. Quốc hội cũng đã sửa đổi, bổ sung các Luật Nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, doanh nghiệp theo hướng thông thoáng, minh bạch, hội nhập tạo hành lang pháp lý cho DN hoạt động. Trên các cơ sở đó là nỗ lực vượt bậc của cộng đồng DN để đưa ra những sản phẩm ở mức hợp lý được thị trường chấp nhận và lãi suất ngân hàng ở mức thấp đã kích thích giao dịch trên thị trường BĐS tăng.

- Phân khúc nhà ở bình dân có nhu cầu cao và cung đang ít hơn cầu nên tiêu thụ tốt là điều dễ hiểu. Còn phân khúc nhà ở cao cấp hồi phục là nhờ những yếu tố nào, thưa ông?

- Phân khúc BĐS cao cấp hồi phục nhờ giá mềm, hợp lý, phương thức thanh toán linh hoạt. Qua nghiên cứu của HoReA thì mức lợi nhuận của các DN đầu tư ở phân khúc cao cấp chỉ đạt ở khoảng 5-6%, rất thấp so với trước đây. DN không còn mong muốn siêu lợi nhuận mà chỉ mong một lợi nhuận hợp lý. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đều kết nối được với ngân hàng để tạo điều kiện thanh toán cho người mua nhà.

- Trước đây khủng hoảng thị trường trầm trọng ở phân khúc BĐS cao cấp, hiện hàng tồn kho cũng ở phân khúc này. Tại sao phân khúc BĐS cao cấp đang khủng hoảng thừa nhưng vẫn có nhiều nhà kinh doanh BĐS đầu tư vào và liên tục tung sản phẩm ra thị trường?

- Cơ sở hạ tầng của thành phố ngày càng hoàn thiện khiến các nhà phát triển BĐS không thể bỏ lỡ các vị trí đắc địa, độc đáo mà họ biết sẽ sinh lời trong tương lai. Chẳng hạn, Công ty Đại Quang Minh đầu tư DA căn hộ và nhà thấp tầng ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm là DA duy nhất ở khu vực này. Novaland phát triển DA ở dọc trục đường Mai Chí Thọ, Đỗ Xuân Hợp có đường cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây đi qua, rút ngắn thời gian đi từ trung tâm quận 1 đến quận 9 chỉ còn 15 phút. Công ty Thảo Điền đầu tư DA Masteri nằm ngay sát tuyến metro… Những hạ tầng hiện đại của thành phố trong tương lai như metro, đường cao tốc, khu đô thị mới… chắc chắn là vị trí mà nhiều người mua nhà mong muốn nên các nhà phát triển BĐS cao cấp đều muốn nắm lấy cơ hội này. Còn về vấn đề khủng hoảng thừa, tôi cho rằng các nhà đầu tư không bao giờ dám phiêu lưu để đưa ra thị trường lượng căn hộ khổng lồ mà mình không thể điều tiết để dẫn đến phải “chết” trên tài sản của mình. Chắc chắn họ đã nghiên cứu nhu cầu và có tiến độ, giai đoạn để không bị “bội thực” khi đưa sản phẩm ra thị trường.

- Nhưng thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi cung và cầu phù hợp. Ông đánh giá thế nào về nhu cầu phân khúc BĐS cao cấp hiện nay?

- Nhu cầu BĐS cao cấp luôn luôn có. Sở dĩ trước đây BĐS cao cấp tồn kho là do diện tích quá lớn, không ở vị trí tốt, chất lượng và tiện ích nhìn chung chưa được như mong muốn của người mua nhà, bên cạnh đó là lãi suất ngân hàng cao nên tiêu thụ khó. Hiện các nhà phát triển BĐS đã phát triển các sản phẩm phù hợp hơn, vị trí, chất lượng, tiện ích tốt hơn, cùng với đó là sự hỗ trợ các thủ tục thanh toán cho người mua nhà. Thêm vào đó, Luật Nhà ở cũng đã mở cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà nên tăng thêm nguồn cầu cho thị trường BĐS cao cấp. Ở phân khúc này cũng có sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại hoặc mua cho thuê.

Giá đang ở đáy của thị trường

- Người mua nhà luôn mong chờ một mức giá càng thấp càng tốt. Theo ông thì giá nhà ở đang ở mức nào của thị trường?

- Theo tôi, giá hiện tại đang là đáy của thị trường BĐS. Hiện người mua nhà vẫn đang có tâm lý chờ giá giảm thêm. Nhưng giá đang ở khu vực giá thành phù hợp, các DN BĐS không thể giảm thêm nữa. Cũng có một số trường hợp giá có thể giảm thêm nhưng về tổng thể giá cả đang có xu thế nhích dần lên.

- Từ ngày 1-1-2015, TP Hồ Chí Minh sẽ áp dụng khung giá đất mới với giá đất đô thị tăng khoảng gấp 2 lần mức giá hiện nay. Việc khung giá đất tăng có ảnh hưởng đến giá nhà, đất trong năm 2015?

- Giá đất từ lâu đã là một gánh nặng đối với DN kinh doanh phát triển BĐS. Giá đất tăng sẽ khiến DN thêm khó khăn khi phải bỏ tiền ra mua quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... với chi phí lớn hơn trước và khách hàng sẽ là người phải gánh chịu cuối cùng khi mua nhà, đất.

- Theo khảo sát thị trường thì các DA bán được chủ yếu là các DA mới khởi động hoặc của các DN mới thành lập, còn những DA cũ của những DN cũ vẫn còn rất nhiều khó khăn. Điều này thể hiện gì, thưa ông?

- Đúng là phần lớn DA bán được là DA mới khởi động. Tuy nhiên, đây chưa hẳn là DA mới hoàn toàn mà là DA cũ đã “chết” được các nhà đầu tư có năng lực mua lại hoặc hợp tác kinh doanh để tái khởi động và đưa sản phẩm phù hợp ra thị trường. Ví dụ Công ty Novaland đã mua đến hơn 20 DA “chết” và đã khởi động đưa ra thị trường khoảng 10 DA. Ngoài mua bán chuyển nhượng DA thì còn xu thế hợp tác giữa các DN với nhau, tận dụng thế mạnh của từng công ty để khởi động các DA khó khăn. Có thể nói phần lớn DN BĐS tồn tại đến giai đoạn hiện nay là những DN có thực lực, chuyên nghiệp và có chiến lược dài hạn; dù vậy vẫn còn những DN còn vướng vào khó khăn chưa tháo gỡ được. Năm 2014 có DN bị mất đi, có DN mới thành lập và thành công.

- Ông có thể đánh giá về thị trường chuyển nhượng DA BĐS?

- Mua bán chuyển nhượng làm thị trường BĐS phát triển tốt hơn. Các DA đang bán rất tốt trên thị trường như Lexington, Galaxy 9, Icon 56, Prince, Tresor, Rivergate, Thiên Nam, 12View, Eco Town, The Vista, ParcSpring, Vista Verde, Sparkle, Mulberry & Harmony… đều là những DA đã được các nhà đầu tư mới mua lại. M&A đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người tiêu dùng và thị trường.

- Sự trở lại của nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường theo ông là tốt hay xấu cho thị trường BĐS? Còn nhớ trước đây thị trường bị đẩy giá lên quá cao một phần là do các nhà đầu tư “lướt sóng”. Vậy việc họ quay lại thị trường liệu có lặp lại kịch bản cũ?

- Có sự khác biệt giữa các nhà đầu tư thứ cấp trước đây và hiện tại. Trước đây, trong giai đoạn khủng hoảng năm 2006-2007 có rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp thiếu thông tin, kỹ năng, chủ yếu đầu tư kiểu lướt sóng, “bầy đàn” và bị thất bại. Còn nhà đầu tư thứ cấp hiện tại là những nhà đầu tư có trình độ, am hiểu thị trường, có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn, hoàn toàn khác so với trước về chất. Những nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chính là người kết nối nhà phát triển BĐS với người tiêu dùng. Họ rất cần thiết trong dây chuyền sản xuất kinh doanh BĐS, là một thành phần của thị trường. Điều quan trọng là văn hóa kinh doanh của lực lượng này như thế nào và làm sao đào tạo lực lượng này để họ có tính chuyên nghiệp. Cơ quan quản lý cũng cần có cách kiểm soát và quản lý để họ không trốn thuế, hoạt động minh bạch và có trách nhiệm với người tiêu dùng.

Năm 2015, BĐS sẽ tiếp tục đà hồi phục

- Dự báo năm 2015 có tiếp tục đà phát triển như hiện tại không, thưa ông?

- Về tổng quát thị trường BĐS năm 2015 sẽ tiếp tục đà hồi phục mạnh hơn trên tất cả phân khúc thị trường. Trong đó, phân khúc chủ đạo vẫn là thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ giá bán trên dưới 1 tỷ đồng và rộng hơn là 20 triệu đồng/m2 trở xuống; đồng thời phân khúc BĐS cao cấp cũng tiếp tục tạo ra những điểm sáng tích cực. Còn khó khăn của năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho, nhất là hàng tồn kho cao cấp.

- Để giải quyết hàng tồn kho có diện tích lớn thì Bộ Xây dựng đã có Thông tư 02/2013/TT-BXD cho phép cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, thế nhưng cho đến nay UBND thành phố chỉ mới cho phép 9 trong tổng số 24 DA xin chuyển đổi diện tích từ lớn sang nhỏ. Tốc độ như vậy có quá chậm không, thưa ông?

- Một số DA đang trong quá trình chuyển đổi. Chúng tôi đã và sẽ tiếp tục có văn bản đề nghị UBND thành phố đẩy nhanh trình tự xem xét để giúp DN BĐS vượt qua khó khăn.

- Giao dịch trên thị trường BĐS tăng, nhưng theo khảo sát thì trong 1.403 DA phát triển nhà ở hiện có trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có đến 689 DA (chiếm 49%) phải ngưng triển khai, 85 DA (chiếm 6%) bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư. Con số này nói lên điều gì?

- Như tôi đã nói, thị trường BĐS đang trên đà hồi phục nhưng vẫn còn rất nhiều khó khăn mà con số trên đã nói lên điều đó.

- Một số luật mới đưa vào thực hiện có hỗ trợ giải quyết các khó khăn này không, thưa ông?

- Kỳ họp thứ tám của Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) theo hướng thông thoáng, minh bạch, bình đẳng, tạo thuận lợi hơn cho DN kinh doanh BĐS. Có nhiều chế định mới hỗ trợ rất tốt cho thị trường BĐS như cho phép chuyển nhượng DA tự do nếu có quỹ đất sạch; cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua và sở hữu nhà… Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn một số chế định gây khó khăn cho DN, chẳng hạn tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là một “ẩn số” và là một gánh nặng của nhà đầu tư. Bên cạnh đó là một số quy định mới làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành BĐS như chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai. Đây là hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà.

- HoReA cần kiến nghị gì cho thị trường BĐS?

- Hiệp hội đề nghị Chính phủ và các bộ, ngành khi ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn thực hiện luật cần quan tâm các nội dung: Đơn giản hóa thủ tục xác định nguồn gốc người Việt của Việt kiều; xem xét cẩn trọng khi hướng dẫn thực hiện chế định bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai để tránh làm tăng chi phí giá thành; miễn ký quỹ các DA mà nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng, mức ký quỹ 1-3% vốn đầu tư chỉ bao gồm chi phí tạo quỹ đất và cơ sở hạ tầng chứ không phải là tổng vốn đầu tư DA và quy định rõ lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ. Nếu những điều khoản trên được tháo gỡ thì sẽ tác động tích cực với thị trường BĐS, là động lực để thị trường hồi phục nhanh hơn.

- Trân trọng cảm ơn ông! Đặng Loan