Đường vòng của Phát Đạt

Từng làm nên chuyện với thương hiệu The EverRich, nhưng Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã CK: PDR) hiện giờ đang mắc kẹt với lượng tồn kho rất lớn từ các dự án mang chính tên thương hiệu này.

Khó khăn ba bề bốn phía

Tính hết quý III/2015, giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt tiếp tục tăng lên đến 5.712 tỷ đồng, tăng thêm 300 tỷ đồng so với cả năm 2014 là 5.412 tỷ đồng. Trong đó, 2 dự án The EverRich 2 và 3 đã chiếm hơn 90% giá trị hàng tồn kho, lần lượt là gần 3.900 tỷ và 1.600 tỷ đồng. Các dự án The EverRich được định vị ở phân khúc bất động sản cao cấp, đồng thời cũng được xem là mũi nhọn trong chiến lược phát triển của công ty. Khởi động dự án The EverRich 1 vào năm 2009, Phát Đạt ngay lập tức được hái quả sớm. Toàn bộ số căn hộ The EverRich 1 chào bán đều được mua hết, góp phần nâng doanh thu của Phát Đạt trong năm 2010 lên trên 1.500 tỷ đồng, gấp 3 lần so với năm 2009 (492 tỷ đồng). Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế năm 2010 của Phát Đạt cũng tăng mạnh lên mức 329 tỷ đồng, gấp đôi so với 2009 là 146 tỷ đồng.

Được đà, Phát Đạt tiếp tục phát triển chuỗi dự án The EverRich 2 và 3. Tuy nhiên, thời điểm khởi công hai dự án The EverRich 2 và 3 lần lượt vào các năm 2010 và 2011 cùng lúc thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp rơi vào suy thoái. Không nằm ngoài biến động thị trường, Phát Đạt phải đối mặt với một loạt khó khăn. Trong suốt ba năm từ 2011-2013, sản phẩm của Phát Đạt xây dựng xong không bán được, hàng tồn chất đống.

Sang năm 2014, Phát Đạt đã thay đổi nhiều chiến lược kinh doanh cho 2 dự án The EverRich, như chia nhỏ căn hộ còn từ 65 – 90m2 nhằm gia tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho của The EverRich 2 và 3 trong năm 2014 vẫn lần lượt ở mức 3.591 và 1.571 tỷ đồng. Mặc dù doanh thu của năm 2014 có một phần từ việc bán được một số căn hộ The EverRich 2, nhưng cũng có một khoản là tiền bán đất nền. Nói cách khác, Phát Đạt phải “bán non” thay vì đầu tư hoàn chỉnh để sau đó bán giá cao hơn, cho thấy doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn về đầu ra.

Theo tính toán của Công ty Chứng khoán Bản Việt, vòng quay hàng tồn kho của Phát Đạt lần lượt các năm 2013 là 0,008, năm 2014 là 0,077 và đến quý I/2015 là 0,012. Mặc dù doanh thu được điều chỉnh theo giá thị trường, nhưng như vậy, vòng quay hàng tồn kho của Phát Đạt vẫn thấp và tất nhiên ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận.

Như một hệ quả, các khoản nợ của Phát Đạt vẫn tiếp tục “phình to”. Tính đến tháng 9/2015, các khoản nợ phải trả đã lên tới trên 5.000 tỷ đồng, tăng thêm 500 tỷ đồng so với cuối năm 2014. Nợ lớn, nhưng Phát Đạt đã cơ cấu nợ theo hướng nợ dài hạn nhiều hơn ngắn hạn nhằm giảm áp lực thanh toán nợ trong thời hạn ngắn. Tuy nhiên lãi suất vay dài hạn là khá cao, trung bình 15%/năm khiến mỗi năm Phát Đạt phải trả hàng trăm tỷ đồng lãi vay.

Nợ và hàng tồn kho lớn, doanh thu èo uột đang đẩy Phát Đạt vào thế khó. Công ty khó vay thêm hay huy động vốn để phát triển một loạt dự án đang đầu tư dang dở. Bên cạnh đó, không giải quyết được các khoản nợ, lãi vay nhanh chóng “ăn” hết lợi nhuận.

Chuyển từ tay trái sang tay phải: chưa phải cách hay

Nhìn thấy điều này, sau khi tái cấu trúc các dự án theo hướng cung cấp sản phẩm có giá trị phù hợp với đa số khách hàng, Phát Đạt tuyên bố nhận chuyển nhượng cổ phần của Công ty TNHH Luyện cán thép Hiệp Phát. Việc Phát Đạt tham gia vào một lĩnh vực khác không phải là điều gây ngạc nhiên lớn với nhà đầu tư. Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn, Phát Đạt đã mở công ty vận tải biển, chuyên chở khí hóa lỏng và thành công ngoạn mục. Tính riêng năm 2014, công ty vận tải biển của Phát Đạt có doanh thu gần 700 tỷ đồng và lợi nhuận khoảng 100 tỷ đồng.

Phát Đạt nắm tỷ lệ sở hữu 99,5% tại Hiệp Phát và tuyên bố sẽ góp 1.700 tỷ đồng để tăng vốn điều lệ. Đến đây câu hỏi đặt ra, nguồn tiền đâu để Phát Đạt đưa vào Hiệp Phát ở thời điểm này, trong khi bản thân cũng không “xông xênh” gì? Liệu Phát Đạt có thực sự chuyển sang kinh doanh thép khi bức tranh của thị trường này không mấy sáng sủa, khi chỉ có các đại gia với nguồn vốn, công nghệ tốt và thị trường rộng lớn mới có khả năng tồn tại, còn Hiệp Phát chỉ là một tên tuổi nhỏ trên thị trường và trước đó chỉ có 5 tỷ đồng vốn điều lệ?

Câu trả lời từ Phát Đạt đã hóa giải mối lo này. Phát Đạt sẽ không tham gia vào ngành thép mà sử dụng Hiệp Phát để chuyển nhượng dự án The EverRich 2 và dựa vào “cây gậy pháp lý” là Nghị định 102/2010/NĐ-CP; theo đó, đối với công ty TNHH 1 thành viên và 2 thành viên trở lên, thời hạn mà chủ sở hữu công ty phải góp đủ số vốn đã cam kết vào vốn điều lệ là không quá 36 tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký bổ sung, thay đổi thành viên. UBND TP.HCM cũng vừa ra quyết định chấp thuận cho Phát Đạt chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho Hiệp Phát.

Nước cờ này không quá mới trên thị trường, nhưng tỏ ra khá hiệu quả về mặt lý thuyết. Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (mã CK: HAG) đã từng thực hiện một động thái tương tự khi tái cấu trúc bất động sản bằng cách tách các công ty con sở hữu những dự án bất động sản trong nước ra khỏi tập đoàn nhằm “làm đẹp” báo cáo tài chính của HAG, dồn lực chuyển hướng sang lĩnh vực kinh doanh mới là nông nghiệp.

Bằng cách làm này, Phát Đạt sẽ nhanh chóng thoát khỏi hàng loạt tình thế khó khăn đang bủa vây. Dự án The EverRich 2 chiếm giá trị hàng tồn kho lớn nhất suốt nhiều năm với 3.867 tỷ đồng tính đến tháng 9/2015. Chưa kể dự án này chịu khoản lãi suất lớn được vốn hóa vào dự án khiến cho hiệu quả kinh doanh giảm đi. Tách dự án này ra khỏi công ty mẹ, ngay lập tức hàng tồn kho sẽ giảm mạnh, đồng thời gánh nặng nợ và lãi vay kèm theo dự án này cũng được chuyển hết sang cho Hiệp Phát. Hiện dự án The EverRich 2 được dùng để thế chấp các khoản vay từ Ngân hàng Đông Á, mà theo công bố gần đây dư nợ lên đến 686 tỷ đồng. Khi gánh nặng The EverRich 2 được gỡ bỏ, Phát Đạt sẽ tập trung nguồn lực vào các dự án có tính thanh khoản và lợi nhuận tốt hơn như The EverRich 3 (Quận 7), EverRich Infinity (Quận 5), cũng như dễ dàng kêu gọi tài trợ từ phía ngân hàng vì các chỉ số tài chính đã được cải thiện.

Theo ông Nguyễn Văn Đạt, Tổng giám đốc Phát Đạt, đây là cách làm để giải quyết những khó khăn hiện tại và tạo thuận lợi cho những người muốn mua dự án. Những người mua dự án chính là các trái chủ của Phát Đạt mà doanh nghiệp này muốn thuyết phục để chuyển họ từ vị thế chủ nợ sang thành chủ đầu tư.

Giải pháp bền vững hơn

Trong các báo cáo tài chính quý sắp đến, nhà đầu tư sẽ nhận thấy những thay đổi đáng kể của Phát Đạt. Tuy nhiên, với tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt lên đến gần 100%, cho dù có thực hiện các kỹ thuật tài chính nào đi chăng nữa thì các kết quả kinh doanh của Hiệp Phát vẫn sẽ phản ánh đầy đủ vào báo cáo tài chính hợp nhất của Phát Đạt.

Kết quả chào bán cổ phiếu gần đây của Phát Đạt đã cho thấy, thị trường không phản ứng tích cực. Phát Đạt chào bán 65,1 triệu cổ phiếu với giá bán 10.000 đồng/cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với mục đích cơ cấu khoản nợ tại Ngân hàng Đông Á trong khi thị giá đang dao động ở mức 13.000-14.000 đồng/cổ phiếu. Phát Đạt công bố đã bán hết số lượng cổ phiếu phát hành, nhưng riêng ông Nguyễn Văn Đạt đã mua gần 40 triệu cổ phiếu để nâng tỷ lệ sở hữu lên 60%.

Khó về dòng tiền nên hiện nay Phát Đạt chuyển chiến lược, không ôm đồm đầu tư trọn gói dự án, kể cả khi dự án đó kỳ vọng có lợi nhuận tốt mà mỗi dự án lập ra một công ty và kêu gọi góp vốn đầu tư. Chẳng hạn, với dự án đầu tư Nhà thi đấu thể dục thể thao Phan Đình Phùng theo hình thức BT, Phát Đạt đã lập ra Công ty TNHH Bất động sản Phan Đình Phùng và góp 49% vốn, phần còn lại kêu gọi từ các đối tác. Hay dự án Westin Resort & Spa Cam Ranh, Phát Đạt góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất của dự án đó, còn đối tác bỏ tiền đầu tư. Điều này cho thấy, Phát Đạt chấp nhận bớt lợi nhuận để có nguồn lực đầu tư và san sẻ rủi ro, cũng như để hóa giải tình trạng khó vay ngân hàng vì nợ cao.

Và để thoát khỏi các khó khăn hiện nay mà không cần nhờ vào các “điểm tựa” không chắc chắn, hy vọng lớn của ông Nguyễn Văn Đạt được đặt vào dự án The EverRich Infinity gồm 764 căn hộ và văn phòng với doanh thu dự kiến hơn 2.380 tỷ đồng. Khoảng 434 tỷ đồng khác sẽ đến từ việc bán 62 nền đất biệt thự của The EverRich 3.