Đổi VLXD lấy mét vuông sàn: Cứu nhau hay cùng chìm?

“Lợi thì có lợi…”

Sức khỏe tài chính DN bị ảnh hưởng dẫn tới việc dự án bị dang dở trong khi DN cung cứng VLXD liên tục bị báo động vì hàng chất đống không ai mua. Cái khó ló cái khôn, thị trường lập tức xuất hiện hình thức liên kết giữa 2 đơn vị đổi sản phẩm cho nhau. Trường hợp điển hình tại dự án của Cty CP Đầu tư Hải Phát: Thay vì trả tiền mặt cho nhà thầu và nhà cung cấp VLXD, chủ đầu tư đã thỏa thuận trả bằng căn hộ. Theo đó, giá căn hộ được xác định là thấp hơn giá thị trường. Dù chưa biết cụ thể giá bán, nhưng trong bối cảnh tiếp cận vốn vay khó như lên trời hiện nay, cách thức này được coi là đôi bên cùng có lợi. Chia sẻ về vấn đề này, ông Đinh Tiến Dũng - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Hải Phát cho biết: Phía các nhà cung cấp vật tư cho biết họ không có tiền. Sản phẩm của họ là gạch ngói xi măng sắt thép. Chúng tôi đã liên kết với họ: Họ cung cấp xi măng sắt thép cho chúng tôi theo mức giá nhất định, ngược lại Cty sẽ trả lại cho họ bằng mét vuông sàn nhà.

Cách thức này nằm trong mục tiêu: Không để dự án nằm “chết dí” trong khi tài chính khó khăn. Nhiều DN tạo lập BĐS như Cty Hải Phát đã tìm tới phương thức hàng đổi hàng, bằng cách thuyết phục nhà thầu, nhà cung cấp VLXD cùng tham gia để “chia lửa”. Khá nhiều DN sản xuất VLXD tại Hà Nội đều chung nhận định: Với giải pháp này, chủ đầu tư sẽ có vật liệu để hoàn thiện công trình và bán được căn hộ trong thời điểm thị trường nguội lạnh; ngược lại, DN sản xuất VLXD cũng đẩy được một lượng hàng lớn tồn kho từ lâu. Ông Nguyễn Tuấn Anh - Tổng giám đốc Cty CP Kinh doanh Dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam phân tích: Ở một góc độ nào đó, điều này có thể chấp nhận được với điều kiện nhà thầu đủ năng lực tài chính để nhận lại sản phẩm địa ốc từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu sản phẩm đó có vấn đề (đắt quá, hoặc không có thanh khoản) thì không có khả năng đàm phán với nhà thầu. Tất cả vẫn xoay quanh việc tồn kho. Nếu tồn kho mấy viên gạch, không bán cho công trình này thì bán cho dự án khác; còn căn hộ mà đắt quá thì sẽ không nhiều người mua (!). Chủ đầu tư muốn giải phóng hàng và chấp nhận bán chuyển đổi cho nhà thầu, đơn vị sản xuất VLXD. Về phần mình, tự nhà thầu, cung ứng vật tư sử dụng mét vuông sàn vào mục đích nào tùy nhu cầu. Theo tôi, giải pháp này cũng có thể được áp dụng nhưng không nhiều.

Thực tế, phương án tình thế này phát huy tác dụng mạnh tại các dự án đang triển khai dở dang. Bởi khi chủ đầu tư khó khăn về tài chính, các nhà thầu, đơn vị cung ứng VLXD không còn cách nào khác ngoài việc chấp nhận hàng đổi hàng. Còn đối với những đơn vị cung cấp VLXD không có uy tín, lượng hàng tồn kho cao, thì phương án trở thành giải pháp không thể tốt hơn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia đầu ngành xây dựng, vấn đề ở chỗ là áp dụng phương án tình thế này ra sao và vào thời điểm nào mới là điều cần lưu tâm.

Nhưng…

Bên cạnh những mặt lợi nêu trên, cách thức hàng đổi hàng cũng mang tới không ít khó khăn cho cả chủ đầu tư và DN SXKD VLXD. Theo chị Thanh - Giám đốc một Cty VLXD, lượng hàng được đổi sang mét vuông sàn nếu không bán được sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới DN. Cụ thể: Căn hộ được đổi từ VLXD liệu có tiêu thụ được hay không? DN tôi đã kinh doanh VLXD, nay lại “ôm” thêm việc phải lo bán được căn hộ thì khác gì gánh thêm cục nợ.

Nhiều DN sản xuất VLXD cho rằng giải pháp này chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư BĐS. Nếu thực hiện được việc hàng đổi hàng, thì cũng chỉ là nhất thời. Do thiếu kinh nghiệm trong quản lý, kinh doanh BĐS, DN VLXD “trót” nhận mét vuông sàn nhà sẽ là thách thức chất chồng cho họ. Tình trạng nhiều dự án phải ngừng thi công do chủ đầu tư thiếu vốn đang kéo theo hàng loạt mặt hàng VLXD cũng không tiêu thụ được. Rõ ràng, còn rất nhiều vấn đề đặt ra giữa đôi bên trước khi đi tới thống nhất giao dịch. Đi sâu chi tiết về phương án này, ông Trần Như Trung - Phó giám đốc Savills Hà Nội chỉ rõ: Đây là cách làm linh hoạt của thị trường. Tuy nhiên, để thành công ở việc đổi chác này thì khâu thẩm định giá đóng vai trò rất quan trọng. Khi DN đang bán VLXD đổi lấy mét vuông sàn từ chủ đầu tư. Vậy sàn xây dựng ấy được quy đổi với mức giá ra sao? Và thường thì việc “quy ra thóc” này của hai bên không giống nhau. Một bên kỳ vọng cao hơn, trái ngược với phía còn lại….

Khi đổi, mét vuông căn hộ và VLXD cũng sẽ được quy đổi ra tiền để công bằng cho cả hai bên. Tuy nhiên, nếu cơ quan thẩm định không thực sự công tâm, thì xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa hai bên chỉ là vấn đề thời gian. Thêm vào đó, bất kỳ DN SXKD VLXD nào đều cần dòng tiền ổn định để duy trì hoạt động, trả lương cho người lao động… nếu bán VLXD, nhận lại mét vuông sàn xây dựng thì sẽ ảnh hưởng tới tài chính. Giải pháp này rõ ràng chỉ thực hiện được trong trường hợp DN sản xuất VLXD đang có lượng tiền mặt đủ lớn để duy trì hoạt động đơn vị. Nhưng thực tế hiện nay thì trái ngược: Phần lớn DN kinh doanh VLXD đều gặp khó về tài chính do tồn kho quá lớn. Thêm nữa, kinh nghiệm quản lý, kinh doanh BĐS của DN loại này gần như bằng…0 nên chẳng dại gì họ vội vã ôm về thêm gánh nặng.

Để áp dụng được phương thức này, sản phẩm BĐS buộc phải phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân để khi DN VLXD nhận hàng về thì có thể bán được hàng, trả tiền cho ngân hàng. Đồng thời, DN VLXD cũng cần nắm bắt được thời cơ. Giữa bối cảnh BĐS khó khăn, hàng tồn chất đống, dự án đình trệ, phương thức hàng đổi hàng đã xuất hiện ở một số công trình và được đánh giá là có hiệu quả giúp chủ đầu tư, nhà thầu, DN sản xuất VLXD “qua ngày đoạn tháng” để chờ những giải pháp dài hơi hơn.