Doanh nghiệp thờ ơ với nhà giá rẻ

Ảnh minh hoạ.

Tại buổi tọa đàm Vướng mắc trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 2019 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết trong bối cảnh nhà ở xã hội (NƠXH) đang “dậm chân tại chỗ”, nhu cầu về nhà ở thương mại giá rẻ ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này lại đang thiếu hụt.

Để giải quyết, ông Khởi cho hay có hai giải pháp, trong đó giải pháp căn cơ là các địa phương phải nhanh chóng rà soát lại các dự án đang dừng để kiểm tra. Giải pháp thứ hai là các doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh thiết kế các căn hộ để đáp ứng nhu cầu.

"Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 ra hàng đến đâu bán hết đến đó, nhưng các doanh nghiệp lại không làm. Bộ luôn khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện, chúng tôi cũng đang nghiên cứu cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp nhằm thúc đẩy nguồn cung. Vấn đề ở đây nằm ở doanh nghiệp, còn nhà nước thì ưu đãi hết cỡ", ông Khởi phát biểu.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và xây dựng Xuân Mai, cho biết đa số doanh nghiệp hiện nay không mặn mà làm NƠXH. Ông Sơn cho hay dù doanh nghiệp được hỗ trợ nhiều về đất và vốn, nhưng quy định chủ đầu tư phải để lại 20% tổng số căn hộ để cho thuê trong năm năm là vấn đề lớn.

"Mọi doanh nghiệp đều muốn làm dự án để quyết toán nhanh, đặc biệt là với các công ty cổ phần. Về vốn trung hạn, các ngân hàng không muốn tài trợ các dự án như vậy vì sau năm năm mới quyết toán được, lợi nhuận chỉ có 10%", ông Sơn nói.

Khi xây dựng NƠXH, chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ các vấn đề công nghệ, vật liệu để vừa tiết kiệm chi phí vừa đảm bảo giá thành sản phẩm hợp lý.

Cũng theo ông Sơn, ở nhiều địa phương, nhu cầu làm NƠXH cho công nhân, cho khu công nghiệp luôn cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư luôn mong muốn làm nhà ở thương mại, giá bán khoảng 12-13 triệu đồng/m2 với tiện ích đầy đủ thay vì NƠXH.

Theo Chủ tịch Xuân Mai Corp, cơ chế là vấn đề quan trọng để phát triển nhà giá thấp. Tuy nhiên, tạo ra cơ chế chưa chắc đã phù hợp với thị trường. Ông Sơn đánh giá quy định 20% quỹ nhà cho thuê trong 5 năm cũng chưa rõ ràng, bởi chưa làm rõ cho thuê thế nào, với mức giá ra sao, doanh nghiệp sẽ quyết toán như thế nào khi chi phí lãi vay cùng khấu hao sản phẩm có thể lớn hơn doanh thu từ việc cho thuê đó.

Đánh giá về các thách thức của thị trường nói chung, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu ra năm vấn đề.

Một là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo.

Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản...

Hai là những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới đã dẫn đến thiếu hụt nguồn cung.

"Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao", ông Nam cho biết.

Ba là doanh nghiệp bất động sản hiện đang gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Theo ông Nam, hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt.

Cụ thể, lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11-12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%; hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%…

Bốn là gần đây thị trường tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán "dự án ma" trở nên phổ biến.

"Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Việc phân lô bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị".

Ngoài ra, một điểm yếu cốt lõi khác của thị trường được ông Nam nhắc đến là sự thiếu hụt hệ thống thông tin vẫn chưa được giải quyết.

"Ở thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường", Chủ tịch VnREA nói.