Doanh nghiệp “hóa kiếp” dự án để hồi sinh

Việc "hóa kiếp" dự án nếu không tính toán kỹ sẽ gây nên những hệ lụy về sau. Ảnh: Nguyên Khôi

Rầm rộ nhất trong thời gian gần đây có lẽ là việc xin chuyển đổi công năng các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Có nhiều doanh nghiệp còn dùng cả quỹ đất để xây căn hộ cao cấp dành làm nhà ở xã hội. “Lực hấp dẫn” lớn nhất đối với các doanh nghiệp khi làm nhà ở xã hội có lẽ là những ưu đãi trong chính sách như được miễn 50% tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng giảm, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng sẽ giảm. Điều này sẽ làm giảm giá thành căn hộ. Thêm vào đó, việc người dân sẽ được vay vốn mua nhà ở có diện tích dưới 70m2 với lãi suất 6%/năm ít nhiều mang lại hy vọng tạo thanh khoản cho nhà ở xã hội.

Có lẽ vì vậy mà đã có rất nhiều doanh nghiệp muốn nhanh chóng “hóa kiếp” cho dự án để xoay chuyển tình thế. Chẳng hạn, ông lớn Vinaconex đang xin phép thực hiện 2 dự án nhà xã hội tại khu đô thị Đại Áng và dự án Bắc An Khánh với diện tích 18,5ha. Trong khi đó Công ty phát triển nhà Hà Nội (HUD) cũng đang điều chỉnh nâng từ 2,4 ha dành cho nhà xã hội lên 9 ha tại dự án Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm. Tập đoàn Nam Cường cũng sẽ dành 10 – 15 ha tại Khu đô thị Đại Mỗ để làm nhà xã hội.

Tại đại hội cổ đông thường niên, Công ty Cổ phần Simco Sông Đà tiết lộ kế hoạch đang xem xét việc chuyển đổi Dự án Simco Tower, cao 25 tầng tại Cầu Bươu từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội. Công ty địa ốc Hoàng Quân cũng đang lên kế hoạch chuyển 4 dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Trong đó có 1 dự án ở Tp.HCM, các dự án còn lại ở Bình Thuận, Cần Thơ và Vĩnh Long.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong số 24 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội, Hà Nội có 6 dự án với hơn 8.000 căn; TP. HCM có 16 dự án với hơn 12.000 căn; Đồng Nai có khoảng 4.700 căn…

Không “mặn mà” với nhà ở xã hội, một số doanh nghiệp chọn giải pháp chuyển công năng dự án để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Đầu tiên phải kể đến dự án căn hộ triệu đô Diamond Island dành 2 block A và C làm căn hộ dịch vụ cho thuê. Kế đến là dự án The Vista có 250 căn hộ chuẩn bị được cho thuê trong thời gian tới. Dự án XI Riverside Palace có 40 sản phẩm được chuyển thành căn hộ dịch vụ. Tòa nhà Bến Thành Times Square cũng chuyển đổi công năng của 30 căn hộ tồn đọng thành căn hộ dịch vụ. Công ty Thuduc House cũng dành một phần của dự án Phước Long Spring Town để phân lô bán nền.

Dù hiện nay, nhu cầu nhà ở giá rẻ của người dân còn nhiều. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội nếu không tính toán kỹ sẽ lại gây thừa cung nếu phát triển ồ ạt mà không xem xét các yếu tố như vị trí và kết nối hạ tầng. Có thể thấy rõ, doanh nghiệp rất được ưu ái khi làm nhà ở xã hội nhưng vấn đề cốt lõi là được ưu đãi nhưng không bán được nhà thì thanh khoản của thị trường vẫn không được cải thiện và doanh nghiệp khó vẫn hoàn khó.

Thêm vào đó, việc xây dựng các dự án nhà ở xã hộ cũng cần tính toán đến các yếu tố khác như khi hạ diện tích căn hộ có nghĩa là sẽ kéo tăng mật độ dân số, việc này sẽ gây nên gánh nặng về giao thông, chỗ đỗ xe, trường học, gây ra quá tải hạ tầng.

Riêng việc chuyển công năng dự án từ căn hộ cao cấp sang làm căn hộ dịch vụ để cho thuê cũng được xem là một trong những giải pháp phá băng. Nhưng liệu đến khi thị trường hồi phục, doanh nghiệp có còn mặn mà với nhà cho thuê vì vốn đầu tư lớn mà thu hồi chậm, đó là chưa nói đến lợi nhuận không bằng như làm nhà ở thương mại và việc thu hút khách thuê căn hộ dịch vụ cũng là một vấn đề nan giải.

Như vậy, xem ra quá trình chuyển đổi công năng dự án để vượt qua thời kỳ khó khăn của doanh nghiệp vẫn không hề dễ dàng. Doanh nghiệp không thể phát triển dự án nhà xã hội theo kiểu phong trào mà phải tính đến nhiều yếu tố để tránh rơi vào một vòng luẩn quẩn.