Doanh nghiệp bất động sản tự trói mình

Tứ phía kêu gào

Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, giá đầu vào tăng: chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giá nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép, xăng dầu, điện, nhân công…), đặc biệt, chi phí cho lãi vay quá cao, hầu hết doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm đột biến, cá biệt có những doanh nghiệp không bán được hàng dẫn đến mất cân đối tài chính, cuối cùng là công trình bị dang dở.

Cụ thể, toàn TP.HCM từ đầu năm đến thời điểm này khởi công được năm dự án (thấp nhất từ trước đến nay), trong đó, chỉ có hai dự án là có khả năng tiếp tục rót vốn để hoàn thành đúng thời hạn. Các doanh nghiệp còn lại chỉ đặt mục tiêu vượt khó để tồn tại, chờ thị trường BĐS hồi phục nhưng chưa biết đến bao giờ.

Ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc công ty địa ốc Đất Lành kêu gọi cần phải giải cứu ngay thị trường BĐS. Lý giải cho lời kêu gọi của mình, ông Đực cho rằng, thực trạng giá nhà đất quá cao, rồi khủng hoảng thiếu – thừa, không chỉ lỗi do doanh nghiệp và một số nhà đầu cơ mà còn lỗi do nhà nước quản lý chồng chéo, chưa kể việc xem BĐS như là “túi dầu thô” có thể tận thu bất cứ lúc nào.

Còn Luật sư Trương Thị Hòa, Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại TP.HCM nhận định, việc xếp BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất và siết cho vay BĐS là không thỏa đáng, cần có sự chọn lọc, cân nhắc bởi các lý do như: thứ nhất, lĩnh vực BĐS tạo ra nhiều sản phẩm, có liên quan mật thiết với nhiều ngành nghề khác nhau, thu hút nhiều lao động…; thứ hai, dự án BĐS có nhiều quy mô khác nhau, nhiều công năng khác nhau, do đó không thể áp hình thức “cào bằng” trong việc cho vay hay không cho vay.

Đồng tình với ý kiến của Luật sư Hòa, ông Đặng Đức Thành, TGĐ Công ty CP Đầu tư Dream House cho rằng, phải xác định rõ ranh giới lĩnh vực nào là sản xuất, lĩnh vực nào là phi sản xuất? Ông Thành giải thích, những sản phẩm chủ lực được sản xuất ra từ thị trường BĐS là những sản phẩm liên quan trực tiếp và thiết thực đến đời sống con người (nhà ở, khách sạn, văn phòng, kho tàng, nhà xưởng…) nên “không thể xếp BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất được”, ông Thành kết luận.

Các chuyên gia cho rằng, nút thắt để gỡ rối thị trường BĐS vẫn là yếu tố vốn. Chính vì vậy, trong công văn kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM nêu rõ: Chính phủ cần sớm ban hành các quy định cụ thể để có thể hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ huy động tối đa các nguồn vốn trong xã hội.

Doanh nghiệp tự làm khó mình

TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, nếu Chính phủ hạ lãi suất xuống còn 10 – 11% như cách đây mấy năm cũng được nhưng phải nhìn nhận tổng thể hệ thống tài chính của một quốc gia và những yếu tố có thể tác động qua lại. “Thị trường BĐS có xu hướng sôi động khi tín dụng được nới lỏng, tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại (độ trễ từ 2-3 tháng). Tuy nhiên, do thị trường này lại phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này là rất lớn”, TS. Nghĩa nhấn mạnh.

Nhận định về cơ chế vốn cho thị trường BĐS, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Khoa học Thị trường giá cả (Bộ Tài chính) khẳng định, rất khó nếu không nói là không thể kéo lãi suất xuống còn 13 – 14% trong thời gian ngắn như đề nghị từ các Hiệp hội, doanh nghiệp. TS. Ánh cho rằng, chính bản thân các doanh nghiệp trong ngành BĐS đã tự cầm gậy đánh mình, bằng chứng là một số doanh nghiệp đã sử dụng sai mục đích nguồn tín dụng đã ghi trong hợp đồng vay từ ngân hàng. Điều này sẽ tạo rủi ro rất lớn đối với các khoản đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS.

“Nguồn tín dụng ngân hàng ngắn hạn được sử dụng như nguồn vốn “nóng” cho thị trường BĐS là bình thường và cần thiết nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS được tuân thủ nghiêm ngặt. Vấn đề là ở chỗ các doanh nghiệp BĐS có đủ năng lực để quản lý tài chính hay không và có thật sự làm ăn nghiêm túc hay không?”, TS. Vũ Đình Ánh đặt vấn đề.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn tín dụng ngân hàng cũng là nguồn vốn huy động từ trong dân. Chính vì vậy, mấu chốt vấn đề vẫn nằm ở phía doanh nghiệp. Làm sao để doanh nghiệp không lệ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng ngân hàng? Doanh nghiệp BĐS cũng chính là “người bán”, làm sao để “người mua” đủ niềm tin để “trao thân gửi phận” là điều mà các doanh nghiệp BĐS cần làm nếu muốn trụ được và đứng vững trước những thách thức hiện tại.